海外发债几近停摆、信托融资下滑之下，房企的ABS融资占比提升，信用债发行连续三个月环比小幅正向增长……种种迹象表明，房企境内债融资已经进入相对平稳阶段，这一渠道基本不再受限。
据中指研究院监测，2022年前7个月，房地产企业非银融资（包括信用债、海外债、房地产信托、资产证券化等）总额为5706.7亿元，同比下降56.5%。其中，信用债发行额度为3031亿元，累计占比过半；海外债为176亿元，占比仅为3.1%；信托融资为779亿元，占比为13.7%；ABS发行规模为1720亿元，占比为30%。
“信用债发行受政策支持，并且发行主体以国企、央企以及优质民企为主，信用水平较高，因此投资人认可度较高，近几个月发行量趋于平稳。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示，受相关部门多次强调“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，短期内境内债券发行市场不会出现大幅波动。
境内信用债市场转向平稳
当下，多数金融机构仍对房企融资持谨慎态度，融资渠道及规模整体在紧缩。但是，在相关政策加持下，境内信用债市场已经转向平稳。
从债券发行主体来看，7月份，万科、保利发展、中国金茂、华润置地等16家房企成功发行信用债，单月发行额度最高的为万科，合计64亿元，平均融资利率3.1%。典型房企中信用债利率最高的为龙湖集团，平均利率为4.1%；最低的为招商蛇口，平均利率为2.1%。
“7月份，房地产企业信用债发行额环比变动较小，连续三个月小幅正向增长。”中指研究院表示，国企、央企依然为发行主力，其前7个月发行额占比为87.8%，高于上年同期17个百分点。
此外，虽然5月份有5家房企被选定为示范民营房企，前后成功发行多笔信用债，但随后并未有其他民企积极跟进，仅滨江集团于7月份发行一笔9.7亿元的短融债券。
“近期发债审批也有所提速，境内债发行额二季度以来稳步回升。”刘水表示，发行种类多样化，包括绿债、住房租赁债、并购债等多种形式，发行主体也逐渐覆盖到优质民企。
谈及未来融资环境是否会有改善，同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从宏观经济、市场趋势以及行业需求来看，未来境内融资环境有改善的空间，但不会再出现“大水漫灌”的情况。
多家出险房企申请债务展期
从当下出险房企的共性表现来看，多是商票、海外债以及信托等融资违约，尤其海外债违约导致的连锁反应，为房地产行业整体基本面带来负面影响。
据中指研究院监测，7月份，仅有卓越商管发行一笔海外债，规模为6.75亿元，相较去年7月份的332.2亿元，同比下降97.97%。
“随着海外债违约房企阵营扩大，多家大型房企信用评级遭到下调，这影响了整体行业基本面，对信用较为稳定的房企也有一定影响。因此，靠发行海外债获得新增融资这一渠道几乎全线被封，能闯关成功者寥寥无几。”某房企融资条线人士对《证券日报》记者表示，但比借不到新的海外债更难的是，旧债偿还压力也非常大。
从当下海外债发行及偿还情况来看，展期是房企当下处理海外债的重要策略。“多家出险企业为7月份到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。”中指研究院表示，民营房企偿债状况不佳，也拉低了投资人对民企再融资能力的信心。7月份，房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。
另据中指研究院监测，今年年内尚有1329亿元海外债余额待还，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主，新增融资额难以有所突破。
“有能力的企业还是要尽量按期偿还债务，一是节省融资费用；二是维持自身信用水平，同时保持海外融资渠道通畅。”刘水表示。
刘水进一步表示，但对今年以来销售额大幅下滑、筹资渠道基本被阻断的企业来说，将面临较高的偿债风险。尤其是2020年以来，部分企业为快速降杠杆，通过占用应付款、增加表外负债等方式转移了债务负担，这类企业虽然财务指标表现尚可，但隐性债务也会触发风险事件，因此偿债压力加剧。
若面临海外债到期而又无法偿还的困境，“与债权人制定展期计划、出售资产、加大销售力度等是房企采用的几大标准策略。”肖云祥称，但有些房企也另有策略，比如近期多家房企积极筹划债务管理，为稳定企业生产经营创造条件。
8月7日，龙光集团发布公告称，针对境外债务进行整体管理，是为了应对新的市场环境下如何更好地保护购房者，对投资者和员工等各方利益的平衡，在保交房的前提下进行综合平衡。同时，解决境外债务到期还款压力，让公司和管理层有更多精力回归运营。
而对于后市房企的偿债压力和风险，肖云祥称，不排除继续有房企出现违约的情况，这将给市场带来不确定性。但违约现象会随着市场回暖、政策效力释放，以及房企避免出险的警惕性提升而减少。
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