专访金世纪房地产开发有限公司营销总监吴伟

    在市民的印象中，临沂的商业核心一直是人民广场一带。然而，近年来，这种状况却在改变着。随着北城新区基础设施的建设和颐高上海街的试营业，北城的城市框架已经开始拉开。而城西片区依托整个区域的完善配套设施以及传统商圈的凝聚力，也使得这一区域的商业地产迅速升值。近日，位于城西的临沂金世纪广场凭借其348米的第一高楼地标气势和三天签约两个世界500强企业的实力，领航临沂城市商业副中心和城西商业核心区。
    日前，记者对临沂金世纪广场营销总监吴伟进行了专访，他深度剖析了临沂的商业地产现状，并从六个方面分析了投资商业地产的注意事项。

金世纪广场，临沂城市新地标
    金世纪广场总投资近25亿，总占地面积为107亩的临沂金世纪广场定位临沂城市副中心，是集高端住宅、电子科技商场、大型超市、五星级酒店、总部办公、风情商业街区六大功能为一体的城市地标性综合体。
    金世纪广场营销总监吴伟认为，一个成功的地标性城市综合体，将成为城市的象征和图腾，无论北京的国贸中心，上海的陆家嘴、环球金融中心还是广州的中信广场，它们都浓缩着时代的记忆，它们与城市融为一体，推动城市的发展乃至改变城市的格局，一个个高楼林立的地标性建筑也成为了城市经济、信息、服务等中心功能的载体，为城市提供高度综合、高效率、大容量的服务。
    同时，地标性的建筑也是城市导向的重要识别系统，他通过简单的符号唤起人们对整个城市的记忆，或那个时代的以及，比如纽约世贸中心，上海金茂大厦，不管历经多少年，他都体现出那个时代的城市精神，唤起了市民的集体记忆。
    往往地标性建筑的出现将改变城市的面貌，给区域的发展带来了繁华和活力，当然建筑本身并不重要，重要的是地标性建筑带给城市带来的改变。

商业地产投资需掌握六大知识
    商业地产投资为许多热衷于房地产投资人士所关注。吴伟认为，投资商业地产，应从六个方面来考察。
    首先，商业地产投资得看城市未来发展和项目所处的环境。只有一个城市经济持续发展，商业才会有发展，商业地产才会有价值。临沂是一个商贸城市，商业，物流相当发达，政府大力扶持，长期积累的知名度，成熟的销售网络以及成本低，效率高的物流，决定了临沂市是一个具有投资潜力的城市。
    吴伟认为，临沂是政府极力为投资商创造优质的投资环境，让来临沂投资的商家有安全感和持续经营的信心。其次，临沂商贸批发市场已经形成多年，在国内也有相当的知名度，商家与买家目的性、习惯性已经形成。再次，各类市场的商家营销网络已经成熟，销售渠道庞大交错、遍布全国，这是临沂数万商家丽景数十年积累起来的，是临沂最大是一笔商业财富。最后，临沂物流成本很低而效率很高，临沂至国内大部分城市都有物流线路，周边800公里范围内可实现当天到达，效率之高是其他城市难以比拟的。
    吴伟称，正式基于上述四大优势，金世纪广场对临沂市的发展非常有信心。
    第二，商业地产投资得看地段。李嘉诚说做地产最关键的是地段、地段、还是地段。究竟怎样衡量地段的价值？其实地段价值最好的定义是，这一地段拥有资源的多寡和使用这些资源的便利程度。好地段一定是拥有的大量的配套和资源，而且使用起来非常方便，可以为人节约大量的时间成本。
    第三，看商业的经营业态。也就是以后商场经营的内容是朝阳产业还是夕阳产业。比如消费类电子行业，它是国家重点发展的消费产业，随着科技的进步，产品在不断升级更新，每当新的产品出现，市场就要经历一次更新换代的过程，在这个过程中，商家赚的盆满钵满，从上世纪90年代的大哥大，到手机，再到彩屏手机、触摸屏手机、智能手机，商品“新陈代谢”非常快，而且一旦出现就是大面积淘汰和更新，电脑、数码产品都是如此。
    从这一角度看，越是专业的，经营产品科技性强的商场，越难以复制，越难被替代，价值也越高。
    第四看转让费。有高额转让费的商场说明在里面做生意的都能赚到钱，外面才会有商家不惜成本进入，所以转让费越高的商场越值得投资，这也反应了这个产业有扩张的需求。
    第五看租金水平。不同的商场租金有高有低，租金直接反映商场的价值，同时租金有高有低，租金直接反映商场的机制，同事租金也取决于商场经营的内容，像品牌手机、电脑、数码产品，产品自身不需要太大的展示空间，单位价值量越高，往往可以承受的较高租金。
    一般来看，投资的物业以现在的租金水平算，12年能完全回收已经很不错，商场只要经营起来租金一般都会涨，最后可能七八年就可以回收。
第六看经营管理。经营管理是每个商业地产项目说的最多的，做的最少而且最不擅长的。现在越来越多做开发商自己做商场的运营管理，或者委托给没有任何品牌积累经验的公司，结果因为不了解商场运营的规律，缺乏实际运营经验，出现了很多失败的案例，投资者也为此蒙受了巨大损失。

    吴伟认为，商业是商业、地产是地产，商业要看的是商铺内经营的内容和管理者水平，日后商铺的增值不是钢筋混凝土价格高了，二十在专业的管理公司下商场得以良性运营，商场里经营的内容产生了巨大的赚钱效应和附加价值，所以投资者一定要关注未来经营商场的管理公司是否有这个能力和经验。
    金世纪广场历经一年多的时间，为临沂成功引入两家五百强企业——世界500强乐天玛特超市与国内500强深圳华强集团下属华强电子世界，使得项目未来经营管理和投资者的利益能得以充分的保障。