历史惊现：土地热拍，量价齐进
纵观厦门楼市多年来的跌宕起伏，最富戏剧化色彩的莫过于2007年。2007年初，成交量在高位运行，房价扶摇直上，在历经7、8两月起伏震荡后不断攀升，10月住宅成交均价达到峰值，高达1.16万元/㎡。
今年初，刚性需求与改善型需求相继大规模入市，成交量暴涨，进而引发了房价飙升，住宅价格自2月份触底后进入上升通道，6月份成交均价相比低谷涨幅已高达40%以上，再现了2007年中的上涨趋势。
无独有偶，土地市场也再现了2007年的热度。楼市的回暖带给了开发商极大的信心，6月8日，厦门土地拍卖争夺火热，岛内最高楼面地价重新上万元，最高竞拍溢价幅度超过70%。这让人不禁联想到了2007年中 “地王”频出的时代——— 住宅地块的溢价幅度普遍超过60%，最高曾达150%。开发商于后市估计的过分乐观，从而造成了土地市场的不理性竞拍。虽然尚未达到2007年的疯狂，但地价却再度成为了推高房价的因素之一。
在如此相似的形势下，我们不禁遐想，09年底的楼市走向是否会再次沿着2007年的轨迹？市场总是不以人们的意志为转移，07年市场的急转直下是政策的调控作用与供需双方博弈的结果，而今这两个重要的因素又处于何种形势呢？
调控政策，达摩克利斯之剑
2007年，当房价狂飙突进的时候，“二套房贷新政”出台一剑封喉，成交量逐渐萎靡，导致房价维稳进而下跌。调控政策犹如高悬于楼市的达摩克利斯之剑，决定着未来市场走势。
“二套房贷政策”作为近年来政策调控市场最有力的手段，将对下半年楼市的发展起关键性的作用。该政策在经历了上半年的局部松动之后，近期突然收紧。自7月6日起，福建省银监部门对外宣布：二套房贷政策仍严格按原先规定执行,即以家庭为单位，购房者贷款购买第二套房的，即使购房者已经结清此前的个人住房贷款，也要执行4成首付并将利率上浮为基准利率的1.1倍。
此举预示着政府对房市监管再度从严。自二季度起，改善性需求逐渐取代了刚性需求，成为市场成交的主力。在这种转变中，价格触底回升，投资需求也入市。“二套房贷政策”收紧将从首付与贷款利率两方面遏制投资需求的滋长，更重要的是将对当前的市场预期产生较大的影响，预示着政府一直密切监测房价，下半年将针对房价的飙升重拾措施，防范金融风险。
需求井喷，短期内市场供应断档
要看清未来市场走势，更应综合考量当前市场的供给与需求两方面因素。通过对厦门市2004年-2008年历年商品住宅实际销售量进行分析，其中2004年销售量最高，达到了305.9万平方米。2008年最低，仅为111.9万平方米，平均年销售量为251.6万平方米。而仅2009年上半年全厦商品住宅已成交240万平方米以上。2008年受抑制的需求在2009年得以集中释放，从而造成市场成交的暴涨。
另一方面，尽管厦门市土地总体存量巨大，但2008年严峻的市场形势造成全市房地产开发投资幅度的下降，去年全市房地产新开工面积421.57万平方米，下降58.1%。这直接造成了2009年市场可售存量的大幅减少，上半年全市商品房批准预售量同比下降了30%以上。市场供应大幅减少，加之上半年井喷的成交，必将造成下半年市场供应断档，局部地区出现供不应求的现象。
探究未来：房价高位运行
自07年起，厦门楼市起伏跌宕，市场的不断变换始终不以人们意志为转移，更为我们见证了政策调控的宏大效力。而今正当政策调控密切其时，高悬之剑似乎即将再次作用于当前楼市。下半年厦门楼市走势又当如何？
卖方
资金链缓解，博弈中仍处强势
08年的市场低谷期间，多数项目滞销难售，所幸救市政策带来了市场回暖，众开发商的资金链在上半年得以缓解，平稳度过严冬。于是，排队购房现象层出不穷，让人再度感受了房地产市场上卖方的强势。当前市场上，除了少数囤有高价地块的企业仍如履薄冰外，多数开发商均掌握了较为充裕的资金，即使面临新的一轮市场低迷，亦有再度博弈的资本。且当前市场新增供应十分有限，供求关系上开发商亦占有市场优势，拥有更多的房价话语权。
从开发商自身的资金情况，以及下半年楼市的供求情况来看，开发商更为强势。
买方
刚需出局，市场预期不变
08年末至09年初，“救市政策”出台之时，基于资金状况，房企大幅降价，正值房价的最低点，也是购房者最佳入市时机，刚性需求大幅入市主宰了市场。此后紧随着房价的上涨，小户型产品的去化，有效的刚性需求渐受遏止，当前楼市的买方已是改善型需求为主导。但深究改善型购房群体组成，我们可以发现，因实体经济的不景气以及对通货膨胀的预期，改善型购房群体中很大一部分人则是借助房价的回升，利用固定资产的保值功能，因而将手中资金用于添置房产，这也就成了助推房价上涨的投资性需求。紧缩的二套房贷将在很大程度上着力于投资性需求，从而防范市场过热。
但以目前形势而言，由于市场价格已进入高位运行期，下半年绝大部分刚性需求已经退出市场，改善型需求仍将是市场的主导，从紧的二套房贷新政难以抑制大部分客户的购房热情，市场预期不会发生扭转。倘若政策继续从严，诸如此前沸沸扬扬炒作的物业税抑或是加紧货币政策，方有可能使买方再度进入观望博弈状态。
销量
历经火爆成交，进入平稳运行期
成交量是决定楼市健康或低迷的关键词，楼市渐入低迷始于销量的不济，楼市回暖也是以其大幅上升为标志。2007年楼市正当巅峰之际，连番上涨的利率结合二套房贷政策的出台，直接打击了投资投机需求，需求的锐减造成了08年销量的低迷。
而今，尽管改善需求旺盛，但市场可售存量的大幅减少必将造成下半年楼市出现短期内有效供应不足的现象。此外，由于价格已进入高位运行，必难以再现年初之疯狂成交的现象。另一方面，尽管调控政策初现，但抑制投资性需求的发展仍有一定的滞后性。在市场预期尚未发生明显变化的情况下，成交量亦不会在短期内发生急转直下的现象，下半年市场成交量必将处于企稳状态。但基于上半年累积的大幅成交，全年市场成交量必将超过400万平方米，突破五年以来的最高水平。
房价
高位运行，局部区域仍将走高
从全国范围而言，在流动性泛滥、通涨预期高涨的背景下，未来至少一年之内房价还将继续上涨。细观买卖双方的博弈心理，不少项目正欲提价，当前市场更向卖方倾斜。但基于缩紧的房贷政策对于厦门市场的影响，下半年厦门房价暴涨幅度有限，总体市场价格将依旧保持高位运行的状态。然而，局部区域供应断档，供不应求的现象明显。这在很大程度上将冲抵政策的调控效应。因此，部分区域的市场价格仍将暴涨。
楼市，曾一度让人激情澎湃，又一度让人黯然神伤。它历经了07年的疯狂火爆，也在萧条惨淡的08年举步维艰。09年初方显全面复苏之势，下半年又该何去何从？让我们拭目以待。
