物业税再起波澜。据近日媒体报道，2010年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作方案，但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。如果说今年5月国务院的表态“2009年深化房地产税制改革，研究开征物业税。” 给人们以很大憧憬的话，那么不改变土地出让金制度的做法，又让人多少有些失望。

对于普通百姓而言，希望能多出些抑制房价的政策，尤其一直对物业税寄予厚望。

物业税这事，从2003年就开始吊民众的胃口，2007年房价高涨之际，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，于是包括首批的六省市，已有十省市开始物业税“空转”运行。几乎每次物业税有动静，媒体都会将其与房价相联系。

然而，奢望物业税大降房价，却并不现实。问题的关键是，物业税是否把土地出让金纳入囊中。如果能够规并土地出让金，当然会大大降低房价的构成成本，理论上，可减降三成左右房价。事实上，操作起来却困难重重，交过土地出让金的已售房屋，和未来不交土地出让金的新建房屋，之间如何进行制度性新老划断，几乎无法进行实操。所以，开征物业税，必须经历一个以简到繁的过程，初级阶段暂不涉及土地出让金，是一种可行性较强的做法。

从理论上分析，同时征收土地出让金与物业税，并非冰火不容。土地出让金是土地价值的表现，而物业税只是财产税的一种。在实行土地私有制的欧美国家，开发商想要从地主手中获得一块开发用地，也须淘钱购买。而开发商将建好的房屋出售给业主后，业主需要每年向政府交物业税，这是持有物业的一种成本。土地所有者不可能因为未来政府将向房屋拥有者征物业税，就免费把土地赠给开发商。

我国的情况有些特殊。目前有一种质疑，认为业主既然只拥有住宅70年的使用权，而非国外的永久所有权，为何还要征收物业税。这其实是一种误解。事实上，从上世纪八十年代以来，我国一直在房地产持有环节征税，主要包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三种，去年外资税收与国内并轨后，取消了城市房地产税。同样是持有环节的税收，物业税只不过名字不同而已。另外，我国住宅使用权虽然只有70年，但《物权法》中已明确规定届满后可以自动续期，70年后政府不太可能随意无偿收回，即使因公共利益而收回，也会给予一定补偿。

因此，业主的房屋是否拥有所有权，并非是否能够征收物业税的必要前提。我国香港地区土地也是非私有制，也有物业税，而土地出让单价比内地一线城市还要高，不一样安安稳稳的运行很多年。

那么政府为何要征物业税？在国外，物业税一般属于地方税种，这与房地产的区域属性有关。任何房地产，其价值变化都与城市规划、城市建设、公共配套有关，而包括地铁、大桥、街道和图书馆、博物馆等公益性建设与配套设施，都是地方政府投资的。也就是说，只有政府持续投资城市建设和高水平维护公共设施，才有可能使业主的房屋价值升值。否则，就像大都市中的贫民窟一样，政府懒得更新和维护城市基础设施，那里的房子不可能有大的升值空间。

所以，地方政府和业主征收物业税，合情合理，属于双赢。至于税基和税率，各国不太相同。美国各州幅度在房产价值的1%到2%之间；新西兰和澳大利亚按0.3%到1%征收；法国采用土地年度税的形式征收；加拿大对所有物业征税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠；香港仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

就我国情况而言，征收物业税应该有一个渐进的过程，税基由小到大，税率由低到高。比如，可以先向经营性质的商用物业征税，后向高档住宅、大户型住宅、投资型住宅征收，最后才是普通住宅。即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况确定不同的税率，甚至可以免征。

如果将来物业税不包含土地出让金，那么大家也不要奢望会大降房价，甚至在中短期内，基本对房价不构成影响，只有随着税制的完善，慢慢提高投资性购房的持有成本，才能渐渐减少我国富裕群体的投资购房需求，从而间接的达到稳定房价的功效。