2009年上半年的楼市变化之快，令人目眩。既是房地产企业的行业组织，又有官方色彩的中国房地产业协会，如何看待上半年楼市变化？中房协副会长朱中一直面楼市热点话题。

    房价之忧：下半年可能还是升

    [新闻背景]3月，全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。6月，70个大中城市新建商品住房同比下降，月环比上涨0.8% 。

    问：房价上涨，从一个侧面反映出房地产行业走出低迷状态，但是百姓买房难问题再次凸显，怎么看这个问题？

    朱中一：住房价格的过快上涨和若干城市出现的“ 地王” ，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对周边地区产生传导作用，进而对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。

    现在，我有一种担心，由于市场需求仍然较为旺盛，购房者对住房保值增值的预期，再加上开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升；个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。不过，一些城市收紧二套房贷款政策，对抑制投资性需求及房价上涨会起到积极的作用。

    争地大战：高端需求就有高风险

    [新闻背景]上半年地产商之间的“争地大战”在全国上演，部分城市去年流拍地块今年溢价成交，一些具有央企背景的大公司，也频频高调亮相土地市场。

    问：中化方兴地产公司这样具有国企背景的公司当了“地王”，“地王”的出现会抬高房价，您怎么看这个问题呢？

    朱中一：北京广渠路“地王”出现的原因是多方面的，一些有国企背景的公司，如果主要业务不是搞房地产，那它的经验就会相对欠缺。

    不过，我觉得不管国企还是民企，市场面前人人平等。对“地王”问题要具体问题具体分析。如果能做到保证保障住房用地，规范普通商品房用地，对高端房地产项目就不用害怕“地王”。

    根据我的了解，不少开发商拿下“ 地王”后，主要是搞综合性业务开发，作为商业地产来使用。退一步讲，即便是住宅用地出现“地王”，如果满足我上面说的两个条件，保证保障住房用地，规范普通商品房用地，那么高价地的出现是市场化的结果，高端需求群体也应该承受高风险。

    成本：能说清楚

    [新闻背景]房价成本之争由来已久，今年国家统计局对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，触动了很多敏感神经。

    问：现在，地价占房价比例有多大似乎各有各的说法，那么房价成本究竟能不能说清楚？怎么看开发商的利润问题？

    朱中一：我认为，房价成本是可以说清楚的，主要包括土地成本、 财务成本、 建筑成本等等，不过房地产财税环节很多，这些计算起来比较复杂。

    一般人看房地产，是看个体项目赚钱还是亏本，但房地产实质上具有连续生产的特点，它可能单个项目有利润或没有利润，但企业最后会得到平均利润。

    现在，很多房地产公司是项目公司制，就是为了一个项目成立一个公司，项目公司制存在的“土壤”说到底主要是地方利益作祟。项目公司制可能会造成一些公司的短期行为，几十年的质量都得不到保证。

    质量：提高企业准入门槛

    [新闻背景]6月27日，上海在建楼盘“莲花河畔景苑”发生楼体倒塌事故，造成1名施工人员遇难。

    问：说到质量问题， 6 月发生的上海楼房倒塌事故令人震惊。您认为，出现事故的深层次原因是什么？

    朱中一：我认为，现在对房地产企业准入的门槛太低了。目前最需要做的就是完善房地产的招投标，规范企业的准入，加强公司品牌建设、使一些房地产企业形成自己的品牌信誉。我们国家城市规模各异，如何规范各地一些中小企业的确是个难题。