近来讨论房地产泡沫的声音不断，意见相左，争论不休。个别研究者以文革式的语言发表其主张，拿着麦克风，象个举着红宝书的小红卫兵，显得既懵懂又狂热。这种蛮横的论述自然不可能得到认可，我们要有一个可靠的结论，必须能拿出能令人信服的理由。当前普遍采用的论证房地产泡沫的几个指标是“空置率”和“租售比”，还有“房价收入比”。但这些指标的计算和解读各有意见，也没有一个可靠的论证说明数据到多少就是泡沫，只有一个所谓的“国际公认警戒线”，但也只是信者恒信，不信者恒不信。

供需问题是市场经济的主轴，是一切经济现象的根源。我们看待一个经济现象，如果从供需分析，往往可以更容易看到问题的本质。因此分析房地产泡沫也需要从供需分析开始。

在供需两端，需求往往是主变量，供应围绕需求而变化。理想的市场经济，供应应该和需求保持一致，这样即满足需求，又不致浪费。但现实的市场中，供应总是跟不上需求的变化，原因在于需求信息的失真。有一个经典的管理学案例说明此问题：一款新饮料受到欢迎，销售连续数月都供不应求，零售商不断向当地分销商增加订货，最近一月零售商订货增加30%，当地分销商考虑到前数月都供不应求，为保证供应，就向区域分销商增加订货40%，因为同样的考虑，区域分销商又向总代理要求订货增加50%，而总代理又向生产商要求增加订货60%，生成厂家受到订货不断增加的鼓舞，把生产计划增加了70%。随着信息链的延长，需求信息不断的放大失真，导致供应从追赶需求到逐渐超过需求。

这是一个简单商品的普通案例，可以简单地看到信息失真往往是市场常态。对于房地产市场，由于夹杂着更多的参与方，各种信息、数据纷繁复杂，又出于多门，可靠性大打折扣。对分析者造成很大困扰，不同的利益方有选择的采用有利于自己的数据，其结论也难以让人信服。在房地产数据中，唯有两个数据是客观的，难以编造的，一个是现实房价，一个是房价走势。唯有这两个现象或可窥探一点房地产的本质。

价格和价格走势是可以反应需求变化的。对普通商品，如果仅有供应商和消费者参与，价格增长，即意味着需求增加。但对于一件惯常的成熟的商品，消费需求增长、下降都是一个逐渐的过程，因此价格增长将是平缓的，而产能的提高也不是一夜之间能完成的，价格的下降也会有一个过程，比如最近几年猪肉价格的变化，可以印证这个规律。当供过于求到供不应求往往要几年的时间，如果没有外来不可抗因素如猪流感、蓝耳病等的影响，需求和生产都将是缓慢变化的，价格的上涨下降也将在一个较长的周期内完成。

但商品中如有投机者参与，价格走势往往变得不可理喻。比如股票市场，是一个投机和投资行为并行的市场，投资者往往长期持有股票，通过获得分红和公司成长获得收益，而投机者利用市场短期波动获利。在股票价格处于上涨趋势时，将刺激投机者参与，投机者加快了需求的增长，使股票价格上涨加速，价格的加速上涨又刺激更多的投机者进与，如此循环，股票价格能炒到疯狂的程度。而在价格形成下跌趋势时，投机者迅速撤离，导致价格在一夜之间暴跌。投机是价格趋势的加速器，暴涨暴跌是最具特征的现象。

另一款要提的特殊金融产品是黄金，由于具有货币储备功能，因而在黄金市场，虽然投机也存在，若扣除通涨影响，其价格波动相对于其他金融投机品就要小得多了。

做以上的铺垫，是为了分析房地产市场的参照方便。房地产是最为特殊复杂的一种商品。它的参与者最多：有政府、有开发商、消费者、投机者、投资者、中介、银行、保险等等。需求种类最多，有买房自住的消费需求、有买房出租的投资需求、有买房再到手转卖的投机需求，对于房子而言，由于其使用功能可以长达数十年，甚至上百年，房子在我国往往成为最有意义的遗产，可以传承数代人，因而房子也有了类似黄金的功能，即货币储备功能，在通涨的威胁下，货币储备需求也成为不可忽视的力量。因而，房产就有了消费品、投资工具、金融投机和货币储备的多种特性。

不同的需求对房价走势的影响是决然不同的。对于消费需求，消费的增长与当年适龄青年的人口增长有关，改善型需求则与个人收入增加相关，这两种类型的增长都不可能一夜之间暴涨，因此，此类需求的增长不会导致房价短时间类过快增长，而房地产开发的周期是三年左右，供应量不可能一夜之间增加，也就不可能导致房价暴跌。对于投资需求，以今天的“租金房价比”，对投资需求已经不具有吸引力。投资需求的暴涨是不大可能发生的，在各类投资类型中，唯有投机需求是导致价格暴涨暴跌的唯一动力。但投机者往往不是价格暴涨的发轫者，在上涨趋势确定以前，是没有投机者贸然进场的。唯有市场需求增加趋势确定以后，投机者才会闻风而动，为价格加速上涨提供加速动力。而货币储备需求可以有黄金市场参照，也不会导致价格暴涨暴跌，除非发生惊人的汇率变化或通涨变化，黄金价格即使是投机其变化也是缓慢的。

当前房地产价格走势可以印证投机盛行。从去年价格的惨跌到近年的暴涨，没有投机是办不到的，但前面说过，投机一般不会是是趋势的发轫者，只有确信需求复苏，投机者才会进场，今天的房地产需求是在货币供应疯狂环境下，通涨预期加剧，货币储备需求增加导致的，进而充裕的投机资金涌入房地产，进一步增加了需求量，房价加速上涨从而成为现实。

任何市场都少不了投机者，投机并非一无是处，投机为市场增加了流动性，，扩大了需求信息，加速市场供应的增加，缩短达成供需平衡的时间。投机的市场意义还在于为价格发现提供机会。但投机过度往往造成泡沫，提供虚假的市场需求，使商品生产者错误的以为需求在迅速增长，从而加速商品生成制造，最终造成供过于求，价格开始下降，投机者离场将导致价格暴跌，甚而跌到远低于商品应有之价值。供大于求的宏观意义在于造成资源浪费，打击生产者积极性，生产减速，供应减少，为下一轮价格暴涨又埋下伏笔。

今天的房地产投机是否在制造泡沫呢？泡沫的含义应该是虚假的市场需求导致价格快速上涨。房地产真实的需求应该是消费型需求、投资型需求和货币储备型需求，而消费型需求应该是有消费能力的需求才是真实的，如美国房地产曾经需求旺盛，但由于不具有消费能力而借款强行消费，一样导致泡沫，消费者无力还款时，就是泡沫破灭之日。

在08年，金融危机的影响，经济形势的恶化，收入预期的下降，消费型需求下降，投机资金离场，导致房价快速下行，可见真实的需求不足以支撑房价。而今天由于通涨预期，货币储备型需求抬头。一些家庭以几代人的积蓄勉强付了首付，期望既达到货币保值，又满足自住需求，所以数据看到自住买房占有相当的比例，这让开发商欢欣鼓舞，以为消费需求是主导，房价上涨动力确信无疑，泡沫论不足为信。但美国房地产泡沫何尝不是自住型需求？问题是贷款二十年，甚至三十年的消费是否是可靠的消费？

今天时代是个快速变化的年代，二十年甚至三十年的时间里，购房者将面临巨大的不确定性，经济的起伏，人生的波折，都是难以避免的，问题还在于购房者支付了所有的积蓄，还背负了巨额债务，家庭的经济安全保障脆弱不堪，难以抵御稍大一点的风险。如此众多的购房者，将是未来长时间整个社会面临的巨大风险。

以今天的房价，今天的市民收入，有真实购买力的消费者是有限的，投资需求是没有吸引力的，货币储备型需求虽然带动了需求的旺盛，但他们也不是可靠的消费者，而且后续乏力，投机者利用这类需求的抬头，快速进场，导致价格加速增长，价格快速上涨证明投机的存在，而需求是不可靠的，房地产的泡沫也就可以确信了，不需要再来个权威部门“开胸验肺”。

今天或有唯一可靠的需求动力是富人的货币储备型需求。由于生产投资的盈利机会减少，他们或将货币悉数转换为房产，即不自住也不卖，或许也懒得出租。这种需求如果足够多，将使房价维持在高位，茅于轼先生认为投机者不住不租，等着卖高价的是泡沫现象，也许发生在富人的货币储备需求者身上，但这到不一定是会破灭的泡沫，因为他们不急于离场，只为资产保值。但富人多占多拿，占着茅坑不拉屎，是于社会不公的，或许唯有物业税可以迫其离场。