房地产销售已连续四个月同比增长，深圳、上海、北京等城市的房屋销售价格指数开始出现全面回升。与此同时，土地市场重现活力，5月份北京、上海、深圳和重庆等大城市土地购置面积率先出现增长。

中国证券报：今年以来，房地产市场逐步回暖，房价不断上涨。近期一些城市出现"价涨量跌"的现象，是否意味着我国房地产市场重新出现泡沫？

梅建平：当前的房地产市场仍处于上升通道，是市场对宏观经济形势的正常反应，因此不存在泡沫之说。我国部分经济指标推动了房价上涨，包括房地产市场供给、开发商资金状况以及货币政策。

受国际金融危机影响，我国采取了适度宽松的货币政策，对房地产市场也产生一定影响：一是利息较低，这意味着房地产持有成本大幅下降。二是货币供给增长速度较快，使人们产生通胀预期。而房地产作为抵御通胀最好的资产之一，将引发大量投资需求。三是房地产贷款较以前容易，开发商资金面宽裕。再加上一季度销售向好，存货出清同时有上涨预期，因此开发商目前普遍采取涨价策略，从而造成市场价格上涨。

对于房地产市场是否出现泡沫还要看美国经济是否出现第二次触底。如果中国经济随美国经济第二次触底而表现出衰退迹象，那时再看当前的房价可能会认为存在泡沫。

中国证券报：我国房地产行业去库存化已进行到何种阶段，是否已接近尾声？

梅建平：由于相关数据不够透明，因此很难统计目前开发商手中具体持有的土地性质和储备数量。但可以肯定，我国土地存在结构性稀缺。质量较差的土地供过于求，地段较好、交通方便的土地则较为稀缺。然而由于动迁费用、产权复杂等问题，我国的土地使用还未达到经济效用的最大化。对于耕地18亿亩的红线，国家可以采取类似"碳排放"的做法，将边缘地区或农业大省的开发额度向经济发达地区转移支付。

中国证券报：未来新房开工率是否会继续好转？国家是否会对房地产政策进行调整？

梅建平：我国将会继续执行对房地产的有利政策，未来行业开工率将进一步好转。鉴于当前中低收入者的住房需求仍未释放，主要原因是购房首期付款要求较高，因此希望国家出台政策降低中低收入者的首付比例、提高贷款额度，刺激行业发展，加强房地产对国民经济的支柱作用。

目前我国内地与香港均采取30%的首付政策。香港银行体系由于没有存款保险制度，为了保持银行体系健康而不得不采取较高首付。但内地与香港"小政府大市场"的策略不同，因此可以借鉴美国的做法，对中低收入阶层采取低首付比例或其他住房补贴。

根据日本的经验，我国的土地价格以年均15%-20%的速度上涨都属正常范围，同时劳动力及建材成本也在上升，因此20%的首付是安全的。让更多民众能够买得起房，对促进我国经济结构转型大有裨益。

中国证券报：目前是买房的好时机吗？未来房价是否会进一步上涨？

梅建平：房地产市场与资本市场不能割裂分析，股市走势和资金面都与房地产密切相关。由于目前资金面较充裕，市场处于上升通道，因此就未来趋势看，房价可能会越来越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通胀预期。在国际金融危机后，中美都需要三到五年的时间进行结构调整。预计明年出现类似2008年上半年的大幅宏观调控的可能性不大，因此房价短时间内不会出现大幅下跌。在经济转型的过程中，面对劳动力过剩等问题，我国不得不采取宽松的政策。如果有经济能力，通过购房抵御通胀将是合理的选择。

嘉宾：长江商学院房地产研究中心主任梅建平