算个帐怎么就这么难？

      房价,这一当今社会最为关注的话题,让我们既爱又恨,它的起起伏伏,直接触动每个人的神经。在当下这样一个市场环境下,开发商的抬价抑或降价,作为弱势的购房者都只能被动地接受。

      楼市活跃的时候,开发商一个子都不会让,而楼市低迷,市场吃紧时,五花八门的折扣优惠纷至沓来,同一个楼盘项目八千一平方米可卖,三千一个平方米也可以卖。面对光怪陆离的行情,我们不仅要问,房价成本到底有多少?

成本,开发商老婆的胸部?

      段先生至今仍然耿耿于怀,他觉得开发商像耍猴一样把他们玩得晕头转向,狼狈不堪。

      去年12月购买的蜀都大道某电梯公寓6000多元一平方米,转眼过了不到两个月竟然一下子报出4600元一平方米的价格。同一楼盘的项目,在短短的两个月时间,价格起伏居然高达30%。得知这一消息后,段先生等前期购房的业主纷纷找到开放商理论,希望能得到相应补偿,然而,开发商并不买账,还让他们都想通点——价格“缩水”是正常的市场反应。

      本以为会升值,结果突然就亏进去一坨,很多购房者都难以想通。段先生在接受居周刊采访时说,为什么开发商多少都在卖?他们的成本到底有多少?利润有多高?30%的降幅,那此前的售价那有多高的利润啊!

       房价成本,成为众矢之的谜。不管你是有房者还是无房者,在开发商“明码标价”的每平方米10000元或每平方米8000元面前,我们都只能是“雾里看花”,越看越糊涂。

      “一套100平方米的电梯公寓成本价是多少?”被访者均摇摇头,“这些我们怎么知道!”。在今年春交会期间记者就这一问题采访了众多到场市民,令人遗憾的是没有人知道,但他们却透露出对此的积极关注。

      “买一套房子首先考虑的就是价格问题,再三衡量的也是价格问题,对于普通老百姓而言,能拥有一套属于自己的房子是一身的奋斗追求啊。”市民张先生坦言。

      全国政协委员王长德教授在接受有关媒体采访时指出,房价不是由市场决定,而是听任开发商主导。部分房地产商利用信息不充分的市场缺陷,通过各种形式哄抬房价,严重损害了消费者的利益。

      时下,楼市正值一个十字路口。房价持续波动,但不管如何波动,开发商均能从中获取不菲的利润。开发商都极力否认开发商暴利的存在。于是,有人提出通过对开发商核算成本,将其真实成本公布出来解决这一争议多年的问题。但是,开发商及相关部门都极力反对。地产大佬任志强针对成本公开居然回言:“公开房价成本,就如同公开自己老婆的胸部有多大一样,这属于立法规定的,也属于秘密。”

成本公开，少数人的游戏

      其实在几年前“房价成本公开”就一度成为万众瞩目的焦点,“福州标本”更是一石激起千层浪,这一被媒体誉为“第一个用准确数据向房价虚高黑幕开战的范本”的报告正式拉开了“房价成本公开”的序幕。

      继福州市物价局向社会公布房价成本清单后,江苏、浙江、上海、北京也步其后尘,但无一例外在实施过程中遭遇重重阻碍,有些地方更是半道就草草收场。

      据福州市提供的该市23个楼盘的成本目录显示,当地房地产开发项目的利润率平均约为50%,最低的超过20%,最高的超过90%。

      数据在社会上引起轩然大波。然而,公布方福州市物价局却同样遭遇尴尬。

      据报道,福州市物价局早在2004年就提出房价成本测算问题,福建省物价局在2005年下发的相关通知中也将其纳入其中,要求各级价格主管部门定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本,但没有一家公布。究其原因,是因为房地产对地方经济影响重大,“不少物价部门都有顾虑”。

      现实其实是一厢情愿。福州市物价局在此后不久就对外宣布,房价成本清单将可能不再继续发布,浙江物价部门也无奈地要最终放弃公开信息的想法。而江苏省关于公布房价成本“清单”的要求也成了“一纸空文”。很多地方物价局面对房价成本公开都只是无奈。

      接下来是一些开发商自发的成本公布。

      2006年,重庆华宇集团对外公布其项目成本,房价成本将采用菜单式公布,同时公布税费收取的政策依据。如房屋价格一般包括土地成本、前期费用、建安成本、基础设施建设费、各种规费、管理费用、贷款利息、税金、利润9大项,最终得出每平方米3000元的成本价。

      2007年,广州番禺一位包工头向媒体公布的商品房工程明细账显示,实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低,因为人工成本低很多。相比之下,中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3,铁工为5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工为3元/平方米,负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。

 成都一专业机构研究人员向记者透露,一般普通住宅(电梯公寓)按照常规测算其利润率在10～30%。值得特别提到的是,刚刚闭幕不久春交会期间很多楼盘项目在原有的降价基础上又大打折扣,推出多重优惠促销手段。如蓝光的碧蔓汀,历史价格6680元/平方米,在春交会期间推出特价房4950元/平方米,签单最高享受5万元的让利优惠。类似的让利在其他楼盘项目中屡见不鲜,开发商试图以大幅度的让利迅速回笼资金,因此可以断定部分楼盘的利润已经很低。

      一般而言,房价成本包括土地价格、建安成本、营销成本、政府税费四项内容。同时,一些项目运作的隐性成本也占有一定份额,比如融资成本、协议拿地的土地成本等等。隐性成本让开发商如履薄冰,这一部分更难进入公开的层面。

      面对各地不断掀起的房价成本公开浪潮,大部分开放商以及政府部门都站在了反对阵营。记者4月24日致电成都多家知名房地产企业,对方均称,这一问题属于企业“商业秘密”不便公开,也不会进入企业议事日程。

      星彦地产成都分公司研究中心副总经理孔祥虎表示,在目前这样一个市场环境下,多方信息闭塞,如果要求商品房成本公开,并据此定价,这是一件几乎没有可能的事情。