章惠芳，

国际房地产硕士、双赢置业营销机构总经理

下半年楼市看涨还是看跌？

很多朋友最近老问我"要不要买房"、"房价会涨还是会跌"、"什么时候买房"，尤其是上月举行的杭州人居展1.5万套房源的集中放量，以及不少开发商面临的资金压力，一些开发商的打折现象蔚然成风。

但我认为，对开发商而言，轻易不会打价格战，但定价会趋向谨慎。

据我的观察，大多数开发商目前普遍认为，市场需求仍然存在，就看房子怎么卖，因此一些还没开盘的楼盘在这样激烈的市场竞争下，定价将会更加理性实惠。据了解，位于杭州城北径山板块的恒和依山郡将在6月开盘，对外宣称小高层公寓的开盘均价仅为4500元/平方米；而中海钱塘山水的创新型90平方米号称送20%的实用面积，价格预计在12000元/平方米左右，性价比也算是不错的。

"如果是自住，什么时候都可以买房。"对于买房，我一直有这样一个观点。因为是自住，在你有这个支付能力的时候买，并且要买到自己需要和喜欢的房子是最关键的，而不仅仅是房价问题。

对于投资，则要考虑时机和地段，还有选择何种产品类型等因素。时机是大势，正所谓"君子藏器于身，待时而动"。地段从大的方面讲包含选择什么城市，在这个城市的什么区块投资。至于产品类型，从投资回报率考虑，即使同样的城市和地段，不同的产品类型如商铺、写字楼还是住宅，其投资潜力及未来的升值和投资回报率也是不一样的。

整体来说，下半年的行情仍将延续调整，同时还将出现优胜劣汰的情况。笔者认为，现在已不同于去年什么楼盘都好卖的"大牛市"，今年楼市无疑将演绎个股行情，因此板块、开发商、楼盘品质等各方面的综合评分将显得尤为关键。

房价何从何去，是涨是跌？本人以为，不能简单地下定论。但强者恒强，弱者恒弱，这一基本发展格局短期会愈演愈烈。

牛刀，地产独立评论家、中国地产营销实战派

中国式次贷危机会不会发生

深圳高房价泡沫已经破了，这是不争的事实。那么，也许有人会问，深圳半年时间房价跌去了40%，从均价18900元(去年8月)跌至今年5月的11700元，相对价格跌去了7200元，早已超过30%的首期款，为什么断供的情况不是很普遍？为什么还没有发生像美国一样的次贷危机？

美国次贷危机的衍生动机，与中国房价泡沫迥然不同。次级贷款是美国各大金融机构，为了解决一部分暂时无力购房的中低收入人群或收入不很稳定的群体，设计的一种无抵押式购房担保贷款。因为相对来说，按揭贷款人没有(或缺乏足够的)收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较"次"，这类房地产的按揭贷款，就被称为次级按揭贷款。

次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价停止上涨。为什么这样说呢？大家知道，次级按揭贷款人的资信状况，本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷、违约是很容易发生的事。但在信贷环境宽松、或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们也可以通过再融资，或者干脆把抵押的房子收回来，再卖出去即可，不亏还赚。但在信贷环境改变、特别是房价下降的情况下，再融资、或者把抵押的房子收回来再卖就不容易实现，或者办不到，或者亏损。在较大规模地、集中地发生这类事件时，危机就出现了。

而中国的楼市背景与美国不同，中国的高房价是投机者通过炒买炒卖哄抬房价牟取暴利，而断供现象仍然不普遍的主要原因是，他们还有资金来源。

那么，是不是说中国都是富人炒楼，对他们来讲是多赚和少赚的问题？如果真是这样，那中国的高房价问题就好解决多了。2006年，深圳新房半年期换手率高达35%，可见炒楼那时就已经非常疯狂，只是到了2007年9月才开始无人接盘，房价开始大跌，就是到现在为止，成交仍然低迷。问题就此来了，首先深圳房价暴跌，影响的不仅仅只是深圳，很快蔓延到珠三角和一些二线城市。至于究竟影响面有多大，现在还无法评估。

我们应该正视中国房价的这样一种现象，房价降得越多，成交量逐渐放大。这和美国次贷也不一样，美国是越降越没人买，以致影响整个宏观经济。而中国房价开始出现一种危险的征兆，即我们称之为的阴跌，时间越长，跟进的人就越多。比方说，深圳在去年底以来，在目前的价位逐步卖出了一万多套，那么显然又套进了一万多人，随着时间的推移，这一万多人炒家的比例在减少，买房自住的人在增多，房价再跌去30%时，那真正的断供就出现了。

这样，如果中国发生房贷危机，其实比美国的次贷危机影响面更广，后果也会更加严重。其在形式上主要的爆发点，可能是转按揭或加按揭；其在地域上主要的爆发点，可能是房价最早下跌的城市--深圳。据了解，仅深圳市在有关金融机构推出转按揭和加按揭以来，这种新房和二手房贷款已达七万多套，相当于深圳市现在一年的新房总成交量。

杨少锋，北京联达四方经纪公司总经理，在房地产界以言辞犀利著称

成交量探底，房价还将下跌

2007年第四季度的时候，开发商基本上一致口径，认为成交低迷，年底本来就是传统的销售淡季，同时也把问题归结为银行年底周期性的信贷紧缩。

到了今年，楼市传统的旺季5月已经过去，这本是被地产商寄予希望的月份，也是地产商回笼资金的黄金时期。这个月末的实际成交量却给他们泼了一盆凉水--开发商原先指望的"红五月"非但没有出现，房屋成交量依然没能止住下滑的脚步。

根据北京市房地产交易网的数据，北京5月住宅签约共6698套，日均216套，相比2007年同期，成交量同比下跌30%。今年5月，成交量突破300套的仅有四天，2007年5月，北京楼市则有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。楼市成交的颓势已经一览无遗。

根据北京市房地产交易网公布数据，2008年北京前5个月期房住宅成交量总计25361套，日均签约168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅同比超过41%。

需要注意的是，如果前几个月的楼市低迷，业界还可以找个理由说是开盘项目少导致成交下滑，现在已经迎来北京楼市放量高峰了，5月北京约有40个项目开盘，可售期房住宅供应量也从4月的8万套左右上升为8.56万套。

面对惨淡的楼市现状，各大项目并不是没有采取措施，打折、降价、促销等手段层出不穷，但经历了2007年的疯狂后，消费者已经理性很多。开发商需要拿出真正的诚意来打动他们，而不能仅仅只是做秀。

2008年第一个销售旺季已经过去，接下来北京楼市只能看奥运会开始后的8、9、10三个月，如果这三个月还不能赢得较好的销售业绩，北京楼市将彻底进入冰点。

笔者认为，今年一线城市房价普跌，二线城市两极分化已经成为楼市定局，即便是金九银十到来，对全年的走势也毫无帮助。而三线城市虽然房价依旧涨幅较大，但由于在房地产行业中所占比例过小，对整体行业发展起不到关键作用。

当前楼市的问题不是没有需求，而是真实的需求被拒之门外。让虚涨的房价回落一些，对消费者是好事，对房地产行业也是好事。

声音

"现在成交量不旺是在观望，估计经过夏天稳中有升之后，9、10月，上海房价可能会有较大幅度上涨。"

--复旦大学房地产研究中心主任华伟认为，受全国性金融政策预期影响，上海可能会放松房贷。中低收入人群购房主要靠房贷，所以，将会对楼市有利好。

"从目前北京等城市房地产市场来说，经济保持平稳发展是可以预期的，同时城镇人口仍处于快速增长阶段，楼市需求将依然旺盛。"

--北京房产中介链家地产副总经理金育松表示，楼市出现"拐点"应该是市场发展的一种必然。但是，楼市出现"拐点"并不等同于房产价格的绝对量下跌。

"现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。"

--北京师范大学经济与工商管理学院金融研究中心主任钟伟提出，目前，广州地区房价似乎已经调整到位，因为广州、深圳二手房交易租赁价格有所上升，这样使得广州、深圳地区有见底的趋势，而上海房价带动长三角区域走势不乐观。