各位代表，上午好。下面我就《物权法》有关问题，向在座的各位代表做个汇报。汇报分为两个部分。第一部分主要介绍《物权法》的基本问题，调整范围、立法目的、原则等。通过这个部分的介绍，使大家对《物权法》有一个框架式的了解。第二部分就《物权法》立法中涉及到的几个问题，《物权法》是如何规定的，立法主要是如何考虑的，进行介绍。 
    第一部分，讲五个问题。 
    第一，关于《物权法》的调整范围。法律都是调整一系列社会关系的，要明确《物权法》是调整怎样的社会关系，首先要明确什么是物权。《物权法》第2条第3款规定：本法所称物权，是权利人依法对特定的物品享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保物权。为了更好的理解什么是物权，我想从三个方面做更进一步的解释。第一个层面是对特定物享有的权利。这个特定的物主要是不动产和动产，不动产如房屋土地，这些不便移动，或者移动后会减损价值的物品。动产就是不动产以外的东西，如汽车，电视，手表这些。所以有人说物权是对有体物的权利。有些物看起来是没有体的，比如声，光，电，气，磁波。但是，我们也把它视为物。所以，我们说物权实际上是对物理意义上物的权利。无形财产权，比如股权、商标权，原则上不属于《物权法》的调整。在特定的情况下，这些无形财产权也受《物权法》调整，比如它们作为权利标的时，才受《物权法》的调整。所以，我们说物权是对特定物的权利。《物权法》所调整的物，是人力能够控制的物。凡是人力无法控制的物，是不能受《物权法》调整的。当然，随着人类认识、掌握自然能力的提高，有些物，原来不能控制的，现在可以控制了，也作为《物权法》调整,第二个层面物权是对物直接支配和排他的权利。直接支配，是指权利人凭借自己意识，不受他人干涉，对物行使控制权。比如这个手表是我的，我凭借我自己的意识，我想怎么用就怎么用，我可以把它送人，我可以把它卖掉，凭借我自己的意识，不受任何人干涉来控制。这个权利就叫做支配权。正是因为物权凭借自己的意识，不受他人干涉的行使权利，所以，我们也管物权叫做绝对权。法律实际上它调整的都是人与人之间的关系，物权调整的是特定的权利人和无义务人之间的权利。比如这个手表是我的，权利人是特定的，就是姚红。义务人是我之外的所有的人。所以，有人说这个义务人，是不特定的广大的主体，所以有人管物权叫对世权，也就是对抗广大世界上不特定的义务主体的权利。我们说物权是支配权、绝对权、对世权，是相对于另外一项财产权，债权而言的。在民法上我们还讲债权，债权和我们老百姓所讲的欠债还钱，不是同一个概念。它是一种请求权，请求对方为一定行为或者不为一定行为的权利。债权包括四种：合同之债，侵权之债，无因管理之债和不当得利之债。也就是说典型的债权是合同，签订合同的时候，合同的当时人一定是特定的，就是你一定是在跟谁签合同，不可能是在跟不特定的人签合同，所以相对人是特定的，而且你签了合同以后，比如说，你买一个电视，签合同后，你不能自已就去人家库房里拿电视，你要请求对方交付电视的行为，你才能最终拿到你的电视。正是因为债权的当事人是特定的，它又是不能直接凭借自己意识行使的一种权利。所以，我们说债权是请求权，是相对权，对人权。相对于物权而言的，物权是支配权，绝对权和对世权，债权是相对权，对人权，请求权。这是两个不同的权利的区分。物权还具有排他的特性，物权的排他，指的是在同一动产或不动产上，不能同时存在内容相同又相互排斥的权利。这房子是我的，那么张三就不能说这个房子是他的。不可能既是他的有是我的，这就是物权的排他。物权的排他实际上就引出物权的另外一个特性，物权一般说来具有优先于债权的特性。比如说：一个开发商，把房子先卖给我，我跟他签订了合同，甚至这个合同办理了公证，此后他又把房子卖给张三了，张三买到这个房子以后，办了过户登记。根据刚才我讲的物权排它的原理，这个房子要么我得，要么张三得，不可能既是他得又是我得。由于张三，办理了过户登记，他享有的是物权，我虽然签订了合同在先，但是我没有办登记，我享有的是债权。根据物权优先于债权的原理，张三取得房屋的所有权，我受到的损失只能请求开发商损害赔偿。所以，物权是支配权，具有排他的特性。而且具有优先于债权的特性。第三个层面物权包括所有权，用益物权和担保物权，所谓所有权，指的是权利人对物的占有，使用，收益和处分的权利。这个房子属于我所有，我想怎么安排就怎么安排，我想怎么使用就怎么使用，这叫占有使用。收益，我可以把房子出租，赚取租金利益。处分，我可以把房子卖掉，我可以把房子送给别人，也可以在不违反规划的情况下，把房子拆掉。占有，使用，收益，处分四项全都具备的叫做物权所有权。所以有人说：所有权是一项完全的物权，所有权可以说是物权的核心和灵魂。其他种类的物权，都是从所有权派生的。这是我们讲的第1类物权：所有权。第2类物权叫用益物权。用益物权指的是对他人的物占有，使用，收益的权利。我们知道，我们国家的土地要么是国家所有，要么是集体所有，其他任何人对土地没有所有权，我们要利用土地，只能从国家那通过出让的方式取得建设土地使用权。正是因为对他人物的利用，所以，有人管用益物权叫：他物权，管所有权叫自物权。《物权法》规定的用益物权就是四种类型，建设用地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权和地役权。这是第2类物权。第3类物权是担保物权。担保物权，指的是用物的交换价值，保障债权实现。《物权法》规定的担保物权有3类，抵押权，质权和留置权。抵押权就是大家经常遇到的，买房然后去银行借钱，用房屋做担保，抵押给银行，这就是抵押权。抵押权最大的一个特征就是，抵押期间不转移财产的占有。房子抵押，仍然可以占有使用，甚至可以出租，取得收益，只是说处分权受到限制，这就是抵押权。第2项担保物权叫质权，质权分为动产质权和权利质权。质权和抵押权最大的一个不同是：质权要转移财产的所有，就是必须把物交到债权人手里，质权才设立。而抵押权不转移财产占有，这是他们最大的区别。质权还有一类叫权利质权。我们说无形财产原则上《物权法》不管，只有在这个意义上，才受《物权法》调整。向银行借钱，银行让你提供担保，你没有不动产，也没有古董。但是，我有商标权、专利权、著作权、股权。拿这些作为我履行债务的担保，这些都叫权利质权。 
   《物权法》的主要功能是两个方面。第一个方面，调整物的归属关系，实现定分止争的目的。《物权法》主要通过一系列的规则来明确这个东西到底是谁的，为什么说是他的不是你的，或者说为什么是你的不是他的。《物权法》就是通过这样一个确定权属的这样一个功能，来实现定分止争的目的，这是第1个方面的功能。第2个方面的功能，调整物的利用关系，实现物尽其用。我们希望能够得到最大限度的利用这个物，如果不用这个物，这个物就是个废品。所以，如何合理利用这个物，是《物权法》非常重要的一个方面。人们说传统的《物权法》是一部重归属的法律，现代《物权法》由重归属向重利用转化。从我们国家的《物权法》大家可以看出，《物权法》五编，其中两编：用益物权编和担保物权编讲的都是对物的利用。 
    第二，关于《物权法》的立法目的。关于《物权法》的立法目的，在《物权法》的第1条就做了开宗明义的规定，主要是四个方面。 
    第一方面，维护国家基本经济制度。我们国家的《物权法》和国外的《物权法》一个最大的不同就是我们国家的《物权法》规定了国家，集体财产的权利。国外认为《物权法》属于私权，私人的私。公共财产属于公法调整的范围，私法不应当去调整规范公共财产。公共财产不应当在《物权法》上做规定，所以国外的《物权法》，基本对公共财产没有涉及，即使有涉及，也是一两条，非常少。但是我们国家的《物权法》对国家财产，集体财产规定的却占了相当的篇幅。因为，法律属于上层建筑，它是为经济基础服务的，又反作用于经济基础。我们国家的基本经济制度是以公有制为基础，多种所有制经济共同发展的。《物权法》作为一个规范财产的基本法，不可能也不应当不反映我们国家的基本经济制度，所以，《物权法》不仅把我们国家的基本经济制度作为立法目的，也作为基本原则。同时，在整部法律中也体现了立法目的，这是我们讲的第1方面的立法目的。第2方面：维护社会主义市场经济秩序。市场经济首先是交易经济，交易的前提必须是交易物的权属必须是明确的。比如我要卖一个东西给张三。李四突然跳出来说那东西根本不属于我的，属于他的。张三就不敢买这个东西。所以《物权法》通过他特有的明确财产归属这样一个功能，使得交易过程变的安全和稳定，从而起到促进社会主义市场经济发展这样一个立法目的。第3方面：明确物的归属，发挥物的效应。这点我已经讲过了，不再重复。第4方面：保护权利人的物权。《物权法》管什么呢？《物权法》实际上就管三件事：1、这东西是谁的；2、是你的，你有什么权利？其他人有什么义务？3、你这个权利受到侵害以后通过什么样的途径什么样的方式来保护？所以物权保护也就是物权立法一个重要的目的。在立法过程中有一批反对物权立法。说《物权法》是违宪的，说为什么违宪呢？《宪法》明确规定，社会主义公共财产是神圣不可侵犯的，《宪法》还规定，公民合法的私有财产受法律保护。《宪法》对公共财产和私有财产他的法律规定是不一样的，《物权法》不提公共财产神圣不可侵犯，就是违宪。我们认为争论的焦点就在于，《物权法》要不要平等的保护国家，集体，私人和其他权利人的物权。经过研究我们认为，《物权法》必须体现平等保护的原则。因为《物权法》属于民法。1986年国家在制定《民法通则》的时候，有明确规定，民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系。就是说民事活动的当事人，法律地位平等，享有的权利义务的平等，受到的保护平等，承担的责任平等。《物权法》既然作为民法的重要组成部分，它也应当体现平等保护的原则。当然，在我们国家整个经济运行过程中或者说经济体制中，公有制经济和非公有制经济并不总是平等的，从《宪法》规定可以看出来。《宪法》规定公有制是主导，非公有制经济是国民经济的重要组成部分。一个是主导，一个是重要组成部分，是有差别的。在国家宏观调控，资源配置，市场准入等方面，公有制经济和非公有制经济方面，也并不总是一样的，有些领域非公有制进不去。但是我们认为这些不一样，或者说更严重点是不平等，主要应当由行政法、经济法调整。它一旦进入到民事活动领域了，就应当是平等的。二是由市场经济的特点决定的。市场经济就是商品经济。马克思曾经说过，商品是天生的平等派。如果这个参加商品经济活动的主体，它的法律地位是不平等的，适用的规则是不平等的，所要承担的责任是不平等的，这些主体就无法在市场上进行公平竞争，也无法实现优胜劣汰。所以《物权法》应当体现平等保护的原则。 
    第三，关于《物权法》特有的原则。《物权法》的特有原则主要是两个，一是物权法定原则。在《物权法》第5条明确规定，物权的种类和内容只能有法律来规定。任何人不得创设物权。物权法定理由有两个：第一，物权涉及到基本的财产关系。根据我们国家立法的规定，涉及到基本财产关系的法律，只能由全国人大或全国人大常委会通过制定法律予以规范。国务院行政法规定，地方性法规，规章以及其他的一些规定，都不能对物权的种类和内容做出规定。第二，是由物权本身的特点决定的。物权是对世权，是要世界上广大的，不特定义务主体都要尊重的一个权利。这个权利就不能某一个人说的算或者几个人说的算，只能有法律说的算，所以物权必须法定。社会生活是发展的，法律具有相对的滞后性，现在《物权法》规定的物权种类就这么多，今后能保证不会发展出一种新的权利类型作为物权可以通过全国人大去做补充规定，去做立法解释。《物权法》规定的物权种类包括所有权，用益物权和担保物权。所有权就规定了国家，集体，私人的所有权。用益物权规定了4类，建设基地，宅基地，承包地，和地役权四类。担保物权规定了抵押权，质权，留置权。《物权法》规定的物权种类就是这么多，超出《物权法》规定的权利我们都不能把他作为物权。这就叫做物权法定。在立法过程中，有些专家学者要求规定典权，居住权，占用担保。我们经过研究以后，都没有规定。既然我们都没有规定，不能把这些权利作为物权。简单说一下典权，为什么最终没有规定。大家在街上看到那个典当行，典当行，肯定都看到过这个行业。但是严格讲，街上那个典当行他是不准确的，实际上他从来没有干过典的业务，他只干当的业务。典当是两个含义不同的。典讲的是不动产，当讲的是动产。典权制度是我们旧中国特有的一个制度，从全世界范围来看只有我们国家才有，其他任何一个国家都没有这个制度。典实际上也是一种投资担保方式。它是用益物权和担保物权的结合，比如说：我没钱，然后我去跟人借钱，然后我把房子典给对方。典给对方以后，他跟抵押一个最大的不同是抵押是不转移财产占有的，典就是我把房子典给对方了以后，我要把房子交给对方。一般来讲，典的时间比较长，十年，二十年，典权期完以后，我拿着原来给我的典价去回赎，回赎的时候房子还归我。如果我不回赎了，那个房子就归典权人所有。典权人在拿到我房子以后，他可以占有，使用，收益，他可以出租，怎么用都是归他的，他就不能再卖。这是典。立法过程中，有些专家认为典是中国特有的制度，《物权法》要体现中国特色，就应当规定典。我们研究以后认为，①典是我们中国特色。是一个好特色，还是坏特色不好说。它可能是一种剥削人的东西。明明这房子值三十万，他就给了我5万，我拿这个典价，当然我20年后回赎可以。但实际上，旧社会人家典的房子大部分不是要回赎，是基于中国历史上不卖祖产这种观念，才典房子的。②典权没有现实的必要性。建国以后，我们国家从来没有实行过典的制度。现在典当行干的全是当的业务。据台湾学者介绍说， 2000年，台湾全岛一年才发生200起典的案子。而且有相当一部分是为了逃税，典房子，不是卖房子，然后就不交房地产过户税了。后来制定规则，就堵这个漏洞。2004年，全岛每年就发生60起典权的案子，呈下降趋势的。我们说，那既然这样，现有的抵押制度和其他的担保制度完全可以满足那个需要，没有设立典权的必要。③最主要的考虑，主管部门是坚决反对。典这个制度会对我们国家的金融制度造成冲击。因为旧社会的典权基本是私人之间一对一的。如果现在回复典权了，房地产公司能不能典，能不能把他建的房子全部典出去，行不行，而且这个典权制度，税收上怎么配合。所以主管部门是坚决反对的。经过反复研究以后，我们没有规定典，现实生活中就不能把典权作为物权来看待。如果现实生活中出现了个别的典房子的，充其量只能受到合同的保护，就是债法的保护，不受《物权法》的保护。 
    第二条原则叫物权公示原则。物权为什么公示呢，享有不享有物权，要有在形式让大家所知道。所以说物权应当公示，从物权本身的特性来看，物权是对世权，既然是对世，我们世界上这些不特定的义务人总要知道权利是谁的，我们不应当侵害的是谁的权利，所以物权必须公示。物权公示的方法是什么呢？非常简单，判定物权归属的一个方式，叫不动产看登记，动产看占有。也就是说，不动产登记在谁的名下，谁就是该不动产的权利人，动产由谁占有，谁就是该动产的权利人。这是一般性规定，法律还有一句话叫做，由相反证据的除外。现在我也占有这个茶杯，但是上面写着：北京市市委党校，相反证据，证明了不是我的。只要没有相反证据，不动产登记在谁的名下谁就是主人，动产由谁占有，谁就是主人，这是最简单的判定物权归属的办法。 
    第四，权利的限制。物权是绝对权，但是绝对是相对债权而言的绝对，但是物权绝对这种提法，在于资本主义早期，在物权制度刚刚设立的时期却是讲的私权绝对，私权不受任何限制和干涉。从十九世纪后半期，世界各国都从私权至上向私权社会化转变，也就是说私权的形式或者说物权的形式不得违反法律，必须遵守社会公德，不得侵害他人合法的权益和不得侵害社会公共利益。关于这点，在《物权法》的第七条有明确规定，私权是要受限制的，不仅在基本原则中我们规定了私权受限制，在《物权法》整部法律中也体现了私权受限制的原则。比如征收、征用就是对私权的限制。国家根据公共的需要，要征用你的这个不动产。你不能说，你就不让国家征用。在这种情况下，你的私权是受限制的。又比如，《物权法》规定，别人要利用你的不动产铺设管线，排放设施，你就必须为他人提供便利。物权是要受到尊重，但不是说不受到任何限制的。 
    第五，简要介绍一下《物权法》的立法过程和框架结构。《物权法》从1993年开始起草，历时13年，期间经过全国人大和全国人大常委会8次审议，这在我们国家的立法史上是从来没有过的，因为按照我们国家立法法律规定，一般的法律经过三次审议就通过，个别的成熟的法律两次审议就可以通过，但《物权法》审了8次。为什么呢？因为这部法律太重要了，关系到国家基本经济制度，也关系到老百姓的切身权益，方方面面都特别关注。特别是改革开放以后，利益主体多样化，每一个利益集团都想使他们的利益在法律上得到充分表达，所以在立法中就是不停的调整多方面的矛盾。可以说党中央，全国人大领导对物权立法是高度重视，中央政治局专门听取了《物权法》的立法汇报，吴邦国委员长，盛华仁、王兆国副委员长多次对物权立法做出指示，他们还亲自主持召开了《物权法》的论证会和研讨会。我们法制工作委员会前前后后召开了100多次座谈会，把草案发到各省、自治区、直辖市、中央有关部门大的企业，律师协会，法学教学研究单位等各部门征求意见。特别是2005年7月份，《物权法》草案全文向社会公布征求意见，我们把方方面面收集来的意见都进行了归纳、整理、综合逐条研究，最终形成了我们这部《物权法》，可以说物权立法体现了科学立法，民主立法，是全国人民智慧的结晶。 
    下面简要介绍一下《物权法》的框架结构。《物权法》分为5编，十九章，47条。第一编的总则共三章，第一章是基本原则，对调整范围，立法目的，特有原则等等做了规定。第二章是物权的设立，转让，变更和消灭，这也是一个非常重要的章节，对确认权利归属做了一套全面的规定。第三章是物权保护，对物权收到侵害时的保护途径，和保护方式做了规定，这是第一编。 
    第二编是所有权编，分为六章，对国家，集体，私人所有权，建筑物区分所有权，相邻关系共有等等做了规定， 
    第三编是用益物权编，对四类用益物权做了规定。 
    第四编是担保物权编，对三类担保物权做了规定。 
    第五编是占有，对占有保护、物权占有人的侵权责任做了规定。 
   《物权法》就规定了这么多内容，但我们国家的物权法律制度并不是在《物权法》以后才有的。在1986年，我们制定《民法通则》时，就对物权做了专章规定，当时考虑到老百姓对物权这个概念太生疏了，所以当时民法通则的第五章用了一个非常长的章名，叫“财产所有权以及与财产所有权相关的财产权”这么长的章名实际上就是规定物权问题，就规定了十三条。除了《民法通则》，我们国家的《土地法》、《城市房地产法》、《担保法》、《土地承包法》、《草原法》、《森林法》等等法律，都对物权问题有所规定。物权立法中有些人提出，《物权法》既然是一部调整财产归属和利用的基本法，以后遇到问题是不是要先适用基本法，再适用其他法。我们说这种理解不完全正确，法律上还有一项原则，特别法优于普通法。也就是说特别法对物权有规定的，要先适用特别法，特别法没有规定的，再适用《物权法》。比如《城市房地产法》有规定的，先适用《城市房地产法》，没规定的再适用《物权法》。关于这一点，在《物权法》第八条有明确规定。但是有一个例外，就是《担保法》。《物权法》178条明确规定，《担保法》与《物权法》规定不一致的要先适用《物权法》。《担保法》除外的原因是，《物权法》中担保物权根据1995年《担保法》，把其中的三章都拿过来了，就是抵押，质押和留置三章都拿过来了，并做了比较大的修改，改了大约20多条。所以我们说《物权法》和《担保法》不一致时，适用《物权法》。 

    第二部分，物权立法中涉及的一些问题以及现有的规定和怎么考虑向大家做汇报。 
    第一，《物权法》第二章有关物权的设立，变更，转让和消灭做规定。这章分了三节，分不动产和动产以及其他规定。我仅就不动产物权变更向大家做介绍，关于不动产物权变动，分8个问题向大家做汇报。 
   （一）关于不动产物权变动的模式及其例外。关于不动产物权变动到底采用什么样的模式呢？从国外看基本是两种模式，一种是德国模式，登记生效主义，不动产物权变动不登记不发生变动。不动产物权的设立，变更，转让，消灭，不登记不发生变动的一种效力，这是德国模式。还有一种模式叫登记对抗主义，就是不动产物权可以不登记，不登记承认你的物权变动，但是不得对抗善意第三人，这主要是法国、日本的模式。我们国家采用的是什么样的一种模式呢？在第九条有明确规定，原则上采用登记生效主义。第九条明确规定，不动产物权的设立，变更，转让，和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。所以原则上是登记生效注意，但是有原则就有例外，第九条有一个但书的规定，主要有四种情形，第一种可以不登记的是：依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记。因为，登记的目的就是公示，国家所有的自然资源已经在法律中做了明确的规定，这是一个最好的公示方法了，没有必要再登记。要注意的是，国家所有的自然资源是所有权可以不登记，但是用益物权、担保物权要登记；第二种例外是， 28条到30条的规定。依据人民法院仲裁委员会的法律文书人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让、消灭的自法律文书或人民政府征收决定生效时发生效力。也就是说，人民政府征收集体土地的已决定，农村集体土地不登记也归政府。又如，房屋登记在男名下，人民法院判决房屋归女方所有。女方不去办理房屋所有权登记，房屋也归女方所有。29条，因继承或受遗赠取得物权，自继承或受遗赠开始发生效力。如老人去世，其房产归其继承人，不登记，继承人也享有房屋的所有权。30条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。农民在宅基地上建设房屋不登记，也承认农民对所建设的房屋拥有所有权。但是要注意，其前提必须是合法建造，如果是违法建造的，不承认其所有权。执行28到30条时，要注意几点：一是，可以不登记，但实际上采用的是登记对抗制度。即不登记不能对抗善意的第三人。二是，要注意31条规定，如果再次转让的时候，就必须登记，不登记不发生物权变动效力。第三类可以不办理登记的情况是土地承包经营权的设立。第四类可以不登记的是地役权。地役权不登记不对抗第三人。 
   （二）不动产统一登记制度。现在不动产登记涉及房地产、土地、海域、农业、林业等五、六个部门。不动产登记部门分散增加了群众负担、加大行政成本，实践也产出了许多矛盾和纠纷，在立法过程中，各方强烈要求统一不动产登记机构。考虑到不动产统一登记比较复杂，涉及行政管理体制改革等问题，《物权法》在第10条做出了一个推动不动产统一登记工作条款，同时在246条又做出一个规定，在法律、行政法规对不动产统一登记做出规定前，地方性法规可以依照有关规定作出规定。授权地方，主要是考虑地方情况不一样，有的房地产合一、登记合一；有的房地产分离，登记也分离。我们考虑通过授权，让地方在统一不动产登记上，向前迈出一步。 
   （三）不动产登记审查方式。立法过程中，有人提出明确必须实质审查，登记机构实质审查对当事人比较负责。还有些人认为，实质审查增加成本，有些问题登记机构是无法进行实质，容易出错导致赔偿，主张形式审查。另外，对什么是实质审也有不同的意见，有人认为，实质审查就是审查合同的合法性，有人认为，实质审查就是对不动产进行实地勘察。由于大家有不同的看法，严格上讲，《物权法》没有回答不动产登记是实质审查或是形式审查。《物权法》在第12条对登记机构的职责做了4个方面的规定，提出了查验、询问、实地查看几个关键词，这些问题如何办，将由建设部在相应的登记办法中规定。《物权法》还对不动产登记作出了限制性规定。比如，第13条中规定，登记机构不得要求对不动产进行评估。我们认为登记了就等于公示了，至于不动产值少钱，跟公示没有必然联系。二是，不得以年检等名义进行重复登记。《担保法》规定，担保物权和主债权同生同灭，有些登记机构还要规定抵押年限、还要年检、还要收费。在22条里对登记收费做了一个特别的限制性规定。因为这是老百姓反映较强烈的问题。  
   （四）关于登记查询问题。有人认为，登记既然是公示就应当让别人看。有人认为，如果任何人都可以查询，有些人可能是对不动产不感兴趣，对某些人拥有多少财富感兴趣。在18条中规定，权利人利害关系人可以申请查询。利害关系人的概念是一个相对宽泛的范畴，凡是跟这个不动产物权变动发生关系的人都应该纳入到利害关系人的范畴。不能认为，有了合同才认为有利害关系。 
   （五）关于更正登记和异议登记。登记过程中，难免出现登记错误，如果出现错误，《物权法》规定可以申请更正登记。更正登记必须具备两个条件，一个是不动产权利部门记载了权利人书面同意更正；再一个是有证据证明登记确有错误。需要注意的是不动产权利人的书面同意是一个必要条件，不是充分条件。要更正前提必须是权利人必须同意，但并不是说同意了就可以更正。如果不动产权利人不同意，可以申请异议登记。异议登记后，申请人要在15天内起诉。从什么时间起算起诉，是受理起、还是从递诉状起，建设部门在制定登记的细则可以做出规定。因为，异议登记后起诉后时间可能会很长，因此，《物权法》还规定如对不动产权利人造成损失的，可以请求损害赔偿。 
   （六）关于预告登记制度。预告登记的条件是按照约定，签预售合同时，就可以约定进行预告登记。预告登记实际上是对方当事人或是不动产开发商的一个权利限制。预告登记后开发商不得再对不动产进行处分，处分了也不发生物权变动的效力。预告登记还规定了预告登记以后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起，三个月未申请登记的，预告登记失效。什么叫自能够进行不动产登记？这又涉及到一个细则要细化的问题。这里只作一个原则性规定。预告登记并不只限定于预售商品房，还有其他的债权行为想获得物权保护的，都可以用预告的方式解决。预告登记实质是对债权的保全，使它获得了一种物权保护的效力。 
   （七）关于登记错误的责任问题。登记机构承担的是过错责任或是无过错责任，有不同的意见。还有赔偿性质是行政赔偿或是民事赔偿。有人认为，应当是行政赔偿，应为现在不动产登记都在行政部门登记。我们认为，今后统一登记制定建立后，登记机构是行政部门、或是事业单位，或是其他性质的部门现在都很难确定。《物权法》规定，不管登记部门有没有过错，都应该承担责任。这对登记机构确实造成了很大的压力。但是登记机构承担赔偿后，如果是因为受骗，登记部门可以依据21条的规定向造假人追偿。 
   （八）关于物权变动的原因行为和设立行为相区分原则。这个问题由《担保法》引发的，《担保法》规定抵押权设定应当办理登记，不登记则抵押合同不生效。该规定没有区分物权的变动行为和原因行为。物权变动有两个行为，一是要签订合同，这是物权变动的原因行为。合同有无效，要遵循《合同法》的规定，不能因为不登记合同就无效；二是物权变动要办理登记。只有合同行为和设立行为同时具备时才能使物权变更生效。如果不办理物权的登记，不发生物权效力，并不妨碍合同的效力。