面对波澜迭起的楼市，“观望”是大部分购房者的普遍心态，尤其是换房一族，选择在此时出手的人几乎寥寥无几。在房价开始不断下跌的情况下，他们是如何想、如何做的？记者展开了采访调查。

首次置业者

主要存在三种心态

近日，记者踩盘发现，在大量新盘降价促销的现状下，首次置业者看房数量明显增加。业界人士认为，大量新盘的低价入市，对首次置业者的购房心理产生了一定的影响，不少原本观望和推迟买房的消费者在种种利好之下，开始重新点燃购房的热情。记者发现，在目前首次购房者的队伍中，有三种典型的购房群体。

果断出手型：看准就买

近期，广州降价促销的楼盘不断增多，有的直接降价，有的以比预期低的报价面市，一些地段好、品牌响的楼盘虽然没有直接降价，但也采取“超低折扣、一口价、抽奖”等促销手段来吸引买家。

单身一族王先生半年前就看中了金沙洲某洋房，但当时15000元／平方米的价格令他望楼兴叹。上周末，他又去看楼，发现该盘部分单位折后单价才7000元/平方米，同时赠送3000~4000元／平方米装修，折算成毛坯价，甚至低于周边限价房。王先生表示，这样的促销手段确实诱人，是买房的好时机，故决定及时出手。

刚性需求型：为结婚而买

相关数据显示，首次置业者大部分属于“待婚”年轻一族，在女方“有房才结婚”的不成文规定下，结婚逐渐成了置业的理由。

今年28岁、在广州某外企工作3年的张先生，与女友相恋2年，准备步入婚姻的殿堂。在女友父母“结婚必须有房”的强烈要求下，张先生也踏上了购房之路。沈先生表示自己不太在意房价是否在波动，最重要的是在结婚之前买到称心如意的房子。

犹豫徘徊型：继续观望

目前，市场上存在一批犹豫徘徊着的首次置业者。他们参加工作不超过5年，单身，虽然收入不菲，但积蓄有限，在楼价逐渐走低的现状下，买，担心房价会继续走低；不买，又怕房价反弹，错过购房时机。在这种心理矛盾下，他们最终选择观望。

毕业4年的余先生目前事业稳定并处于上升期，从去年开始就想买一套大户型单位，但因房价太高而最终放弃。近段时间，开发商大打降价促销牌，让余先生看到了希望。在朋友的推荐下，余先生看中了番禺某楼盘一套单价7000元／平方米的洋房，但最后因担心楼价继续下调而放弃购买。

换房一族

普遍选择“再等等”

近一两年房价高企、产品结构偏大的供应环境，决定了“换房一族”成为近期广州楼市最大的消费群体。然而，自去年年底广州楼市陷入低迷状态以来，市场观望气氛浓郁及投资者的撤离让成交量持续下跌。不少有换房需求的消费者在这一轮低迷中选择了等待。半年过去了，这些有着一定刚性需求的换房一族，面对如今的市场环境，是否会考虑入市购买？不少有意换房的消费者表示，现在的市场情况，买或不买，对他们来说都是一个问题。

已经有一套两房单位的董先生表示自己会再等等，看看房价是否继续下跌再决定是否买房。董先生目前只有小两口在广州居住，妻子已经怀孕3个多月，准备把父母接过来照顾妻子，同时为了小孩子出生后有足够的空间，所以打算再购买一套稍大的房子。但近几个月不断下跌的房价，让他对换房的时机产生了怀疑。他表示，目前的房子勉强还够住，换房的需求也不是非常迫切，在房价极不稳定的情况下，还是把这一计划暂时搁置。同时，他还表示即便现在换房，也担心现有的房产卖不出一个理想的价格，而且第二套房产需要四成首期款，在资金不充裕的情况下，再买一套房会加大生活压力，进而影响生活质量。

从记者的接触中，董先生的想法可以说代表了不少换房一族的心声。对于这一类人群来说，购房的目的并不仅仅是满足住房需求，而更多是为了改善住房条件和居住质量。在近期市场低迷、房价持续下跌的情况下，资金并不充裕、刚性需求不是太强烈的他们，更多会选择等待和观望。

另外，在“90/70”政策实施两年多之后，越来越多的中小户型项目开始浮出水面。部分有意换房的消费者担心未来在中小户型占据供应主力的情况下，符合他们需求的中大户型产品会因为供应量减少而令价格继续坚挺甚至走高，因此在犹豫是否该买房。

付款方式

一次性付款比例提高

日前记者从市场了解到，房贷新政实施后，购房者选择一次性付款、公积金贷款的比例有明显提高，商业贷款的比例明显减少，专家分析认为，这主要是受到了房贷审批从严以及利率提高的双重影响。

有统计数据显示，2月份购房者选择一次性付款的比例环比增加0.6个百分点，比新政出台前的去年9月增加了5.8个百分点，表明广州部分购房者的支付能力比较强劲，无论是房贷新政还是加息，对其的实质影响都比较有限。

满堂红星河湾分店主管表示，近期买房的都是自住客，而且出手阔绰，总价一两百万元的豪宅一次性付款的大有人在。

不过，连续多次加息还是让不少有实力的置业者放弃了贷款的打算。有置业者表示，现在存款的利率低得可怜，股票市场的波动又太大，因此与其把钱存在银行，不如一次性把房款付清，既可以少付一点利息，也让自己更加省心。

公积金贷款受追捧

统计还显示，自2007年9月底房贷新政出台以来，广州二手住宅购房者当中，公积金贷款的比例逐渐提高，今年2月公积金贷款的比例比去年9月增加近10个百分点。与此同时，商业贷款的比例逐渐下降。

公积金贷款比例的提高，主要与多次加息后利率的优惠更加明显有关。以贷款40万元、20年、等额本息还款法为例：假如执行首次置业的优惠利率，商业贷款的的月供金额为3019元/月，公积金贷款的月供金额为2689元/月，后者的月供比前者少330元/月，20年共省79200元；假如按第二套房计算，贷款利率上调10%之后，商业贷款的月供金额为3499元/月，公积金贷款的月供金额2806元/月，相差694元/月，20年共节省166560元，也就是说，同等金额的房贷，按第二套房贷款利率执行，比按首次置业贷款优惠利率执行至少要多交一倍的钱。

亿达按揭市场部有关人士预测，经过2007年的六次加息，公积金贷款比商业性贷款在利率上的优势更为明显；同时，公积金贷款上限的上升，使组合贷款比例减少，纯公积金贷款比例上升的可能性增大。

记者点评

管好口袋最重要

这段时间最火爆的话题无疑是第二套房贷。

曾经一度风风火火的政策，从通知到细则再到落实，像一条流水线顺利过渡，然而，部分银行却遮遮掩掩地“松动”。这几天，市场上传出二套房贷有放松迹象的消息，刨根究底，最终目的无非是想让持币观望者误以为政策要变而赶快买房。事实上，开发商主宰不了房地产走势，具有足够影响力的是银行。

2007年底，中央经济工作会议明确提出08年开始实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，但是，我们看到的却是朝令夕改。对于房地产开发商来说，不论实力大小，对银行信贷资金的依赖程度都非常高。开发商的“捂盘”、“捂地”行为，如果没有银行“帮衬”，是不可能存在的，没有一个开发商会把自己的钱放在房地产的赌桌上；另一方面，大部分购房者都必须依靠银行信贷资金支持。这几年房地产市场的繁荣，银行的住房按揭贷款“功不可没”。

银行政策由紧变松，无非是想让持币观望者的钱交给银行，但是今年的市场将不再如它所愿。股民大量资金被套，加上加息等一系列金融政策，让楼市交易量直接受连累的同时，也让银行受挫。于是，为了扭转这个僵局，有银行开始谋划“变把戏”。

现金为王，是资本市场的真理。其实，只要保管好自己的口袋，就可以不管银行如何“变把戏”了。