谁说房价降了？
2008年对于中国是戏剧化的一年：四川地震了、奥运会开了（不知道是赚是赔）、宏观调控调出经济危机了，还有就是听说房价“降”了。
到处听说房价“降”了，但我其实没看到。
待在临沂项目的售楼处里，经常听到来看房的客户嘈嘈“人家都降价了，你们家怎么还没降啊？”，但是如果问他哪家降了，都说不出个所以然。
打开报纸，都是报道哪里哪里降价了，但无一例外都是说的外地；如果说到本地就用大而话之语焉不详的方式搪塞，如标题“楼市出现暗价促销”，正文却通篇找不到哪家项目怎么个“暗价”法，而且不知道暗价是个啥意思。
有时收到手机短信，也有许多“两万买两房、三万买三房”、“买几层、送几平”之类的广告（但是从来没有接到哪个项目打折降价的消息）。
听客户的说法、听媒体的舆论，给人的感觉好象全中国（当然包括临沂）的房子都在跳楼清仓大甩卖。但是我经常也到别人售楼处看看，却从没撞上大放血大减价的。
房价降了吗？临沂房价到底是降了还是涨了？这个问题我想较个真了。
到处听说房价“降”了，但我其实没看到。
待在临沂项目的售楼处里，经常听到来看房的客户嘈嘈“人家都降价了，你们家怎么还没降啊？”，但是如果问他哪家降了，都说不出个所以然。
打开报纸，都是报道哪里哪里降价了，但无一例外都是说的外地；如果说到本地就用大而话之语焉不详的方式搪塞，如标题“楼市出现暗价促销”，正文却通篇找不到哪家项目怎么个“暗价”法，而且不知道暗价是个啥意思。
有时收到手机短信，也有许多“两万买两房、三万买三房”、“买几层、送几平”之类的广告（但是从来没有接到哪个项目打折降价的消息）。
听客户的说法、听媒体的舆论，给人的感觉好象全中国（当然包括临沂）的房子都在跳楼清仓大甩卖。但是我经常也到别人售楼处看看，却从没撞上大放血大减价的。
房价降了吗？临沂房价到底是降了还是涨了？这个问题我想较个真了。
一、房价降了吗？
根据国家统计局的监测数据，全国房价08年1季度涨幅11.3﹪ ；2季度涨幅 10.9﹪；3季度涨幅10.7﹪；10月份涨幅8.8﹪；11月涨幅10.5﹪。
就成交量来说，据官方最新统计数据显示，全国房产成交量与去年同期相比，虽涨势缓慢，但仍成正比增长。
再看临沂的情况。根据临沂房产网上的统计，临沂房价08年1季度涨幅5.4﹪；2季度涨幅5.6﹪；3季度涨幅6.5﹪；10月份涨幅6.2﹪，11月涨幅 6.7﹪。
从以上数据，可以看出：
（1）全国房价在涨，而不是在降；涨幅在回落。
（2）全国成交量有很大波动。如果细致深究，我们会知道，这是北京、上海、深圳等一线城市在8月份左右，因为新政措施，消费突然观望、持币观望造成的。但是从10月底国家发布救市政策以来，北京、上海、深圳三市成交量都上涨了。北京深圳环比上升50﹪，上海环比上升41.98﹪。
（3）对于临沂来说，08年房价一路上涨（但是涨幅保持07年的低水平）。
由此，我们可以十分明确，全国房价在涨，临沂房价在涨。全国房价涨幅和成交量受政策舆论影响有所波动，但临沂房价和成交量未受影响。
就成交量来说，据官方最新统计数据显示，全国房产成交量与去年同期相比，虽涨势缓慢，但仍成正比增长。
再看临沂的情况。根据临沂房产网上的统计，临沂房价08年1季度涨幅5.4﹪；2季度涨幅5.6﹪；3季度涨幅6.5﹪；10月份涨幅6.2﹪，11月涨幅 6.7﹪。
从以上数据，可以看出：
（1）全国房价在涨，而不是在降；涨幅在回落。
（2）全国成交量有很大波动。如果细致深究，我们会知道，这是北京、上海、深圳等一线城市在8月份左右，因为新政措施，消费突然观望、持币观望造成的。但是从10月底国家发布救市政策以来，北京、上海、深圳三市成交量都上涨了。北京深圳环比上升50﹪，上海环比上升41.98﹪。
（3）对于临沂来说，08年房价一路上涨（但是涨幅保持07年的低水平）。
由此，我们可以十分明确，全国房价在涨，临沂房价在涨。全国房价涨幅和成交量受政策舆论影响有所波动，但临沂房价和成交量未受影响。
二、“降价”传言哪来的？
既然房价没降，那那么多降价的传言从哪里来的呢？“房价降了”明明是个假消息，为什么那么多人传诵呢？这或许跟中国独特的国情和意识形态有关系。
首先，全国舆论一边倒与中国政府的统制方式有关。中国历来讲究“智慧”和“权谋”（不太在意“理性”和“信用”），做事情讲究“以正和，以齐胜”，讲究“阳攻阴谋”。宏观调控本是西方经济学中凯恩思理论的运用，强调政府的经济行为和政策行为对市场的补充。但是这种宏观调空在中国不好使，国人都是“辩证法”高手，各经济主体思想太复杂，不太能协调的跟着政府的指挥棒唱歌。
统一思想，统一认识是干好工作的首要前提。于是，舆论引导变得异常重要。可以说“房价降了”的传言首先是政府暗示的结果。各新闻媒体准备了大量关于“降价”的消息，按部就班的发布。（可笑的时，即使到了世界经济出现危机，国家政策180度大转弯之后，这些事先部署好的“降价”新闻还不绝于报端，逼得政府没办法，层层给媒体打招呼喊停）。
纵观媒体前段关于“降价”的报道，真是“混淆视听”的绝佳范例。这些报道有三种常用手段：
（1）经常有意混淆“该降”、“会降”和“降了”的区别，如网上流传的专家言论：中国楼市的冬天来了，试问此冬天是何意？是到该降价的时候了，还是会降价，抑或是降了？且不说此冬天为何意，单单冬天一词就已让众人浮想联翩。
（2）常见状况是，在A市报道“据说B市降了”，在B市报道“据说C市降了”，如：2008年12月齐鲁晚报报道：“深圳成交翻倍价格下降”。姑且不论深圳价格下降是否属实（相距几千里，实在很难探究），就算深圳价格下降了，山东一定降吗？记者没说，读者感觉是。
（3）更有甚者，是一些含糊其词不知所云的文章，什么都没说清楚，但却很主观的劝客户暂时不要买房子。如，12月12日《鲁南商报》上面有一篇文章，小标题是“楼市出现暗价促销”，但是在全文找了好几遍，就是不知道他说的“暗价”是什么意思（听起来象“降价”），更不知道是哪家。文章结尾，大记者英明的指出：“业内分析人士认为，随着年底回笼资金的压力进一步加大，一些开发商可能会采取更加有力的促销措施。”不知道这句话什么意思。估计业内人士就是大记者本人。
临沂的媒体舆论主管引导的痕迹就更重了。经常在同一份报纸上出现两篇立意完全相反的报道（与其说是新闻报道，不如说是新闻评论）。可以想见，如果其中一篇是真实“新闻”，另一篇一定是提前准备好的“旧文”。
首先，全国舆论一边倒与中国政府的统制方式有关。中国历来讲究“智慧”和“权谋”（不太在意“理性”和“信用”），做事情讲究“以正和，以齐胜”，讲究“阳攻阴谋”。宏观调控本是西方经济学中凯恩思理论的运用，强调政府的经济行为和政策行为对市场的补充。但是这种宏观调空在中国不好使，国人都是“辩证法”高手，各经济主体思想太复杂，不太能协调的跟着政府的指挥棒唱歌。
统一思想，统一认识是干好工作的首要前提。于是，舆论引导变得异常重要。可以说“房价降了”的传言首先是政府暗示的结果。各新闻媒体准备了大量关于“降价”的消息，按部就班的发布。（可笑的时，即使到了世界经济出现危机，国家政策180度大转弯之后，这些事先部署好的“降价”新闻还不绝于报端，逼得政府没办法，层层给媒体打招呼喊停）。
纵观媒体前段关于“降价”的报道，真是“混淆视听”的绝佳范例。这些报道有三种常用手段：
（1）经常有意混淆“该降”、“会降”和“降了”的区别，如网上流传的专家言论：中国楼市的冬天来了，试问此冬天是何意？是到该降价的时候了，还是会降价，抑或是降了？且不说此冬天为何意，单单冬天一词就已让众人浮想联翩。
（2）常见状况是，在A市报道“据说B市降了”，在B市报道“据说C市降了”，如：2008年12月齐鲁晚报报道：“深圳成交翻倍价格下降”。姑且不论深圳价格下降是否属实（相距几千里，实在很难探究），就算深圳价格下降了，山东一定降吗？记者没说，读者感觉是。
（3）更有甚者，是一些含糊其词不知所云的文章，什么都没说清楚，但却很主观的劝客户暂时不要买房子。如，12月12日《鲁南商报》上面有一篇文章，小标题是“楼市出现暗价促销”，但是在全文找了好几遍，就是不知道他说的“暗价”是什么意思（听起来象“降价”），更不知道是哪家。文章结尾，大记者英明的指出：“业内分析人士认为，随着年底回笼资金的压力进一步加大，一些开发商可能会采取更加有力的促销措施。”不知道这句话什么意思。估计业内人士就是大记者本人。
临沂的媒体舆论主管引导的痕迹就更重了。经常在同一份报纸上出现两篇立意完全相反的报道（与其说是新闻报道，不如说是新闻评论）。可以想见，如果其中一篇是真实“新闻”，另一篇一定是提前准备好的“旧文”。
其次，开发商采取的“防卫”措施对降价传言起了推波助澜的作用。面对政府强大舆论引导下的消费者观望，开发商普遍担心成交萎靡，纷纷推出各种促销“花样”，最主要的有三种：
一是涨价再打折。先把价格调上去，然后打折，实际成交价不低反高。
二是阶段性赠送。如送面积、送家具家电、送物业费等。反正赠送可以取消，价格不能随便动。
三是变通付款方式。以降低支付门槛来延缓价格压力。购房者首付款可以拖后再付，先开首付款发票给你，把银行贷款下过来再说。
这些“顺应舆论，灵活应变”的措施并不真正降低房价，但到购房者和媒体的嘴里就成了房价降了的铁证。
一是涨价再打折。先把价格调上去，然后打折，实际成交价不低反高。
二是阶段性赠送。如送面积、送家具家电、送物业费等。反正赠送可以取消，价格不能随便动。
三是变通付款方式。以降低支付门槛来延缓价格压力。购房者首付款可以拖后再付，先开首付款发票给你，把银行贷款下过来再说。
这些“顺应舆论，灵活应变”的措施并不真正降低房价，但到购房者和媒体的嘴里就成了房价降了的铁证。
最后，“房价降了“的讹传与中国民众的文化特质也有相当关系。人们总是把自己的良好愿望当作已经在某个地方实现的事情来传扬。社会没有什么，人们就创造什么。司法缺少公平，就创造“包青天”；生活缺乏救济，就创造“济公”；娶不起老婆，还可以创造“织女”；当然如果买不起房子，同样可以创造“房价降了”。
有一点可以肯定，中国房价的确太高了。高到跟大多数国人的收入和支出预算不匹配。在普通老百姓眼里，即使房价降掉一半，买不买还要考虑。带着房价该降的愿心，购房人把明知是道听途说的传言当作振奋人心的捷报。当他在售楼处高喊“人家都在打折你家什么时候降价”时，与其说是在传达市场信息，不如说是在表达控诉和期盼。
有一点可以肯定，中国房价的确太高了。高到跟大多数国人的收入和支出预算不匹配。在普通老百姓眼里，即使房价降掉一半，买不买还要考虑。带着房价该降的愿心，购房人把明知是道听途说的传言当作振奋人心的捷报。当他在售楼处高喊“人家都在打折你家什么时候降价”时，与其说是在传达市场信息，不如说是在表达控诉和期盼。
三、房价会降吗？
我承认，中国房价是高了。中国不少著名开发商也承认这一点。
我承认，中国房价高了就应该降。
但是，房价会降吗？
我觉得对于全国来说，目前在卖的房子不会降，降不了。因为房价不是开发商说了算。对于临沂来说，房价只会涨，不会降。
房价最主要取决于政府。政府的土地出让政策和土地定价政策很大程度上决定了房价水平。
房地产项目的价格受市场供求关系制约，但更受成本制约。房地产开发的成本可简单分成四大块：土地成本、建安成本、税费、开发管理成本。这些成本各自的比例在各个地方各不一样。
建安成本是上游产业（建筑和建材）决定的。因为建材可以全国流动、建筑行业充分自由竞争，所以建安成本基本上全国各地一样。
开发管理成本包括财务成本、营销费用、管理费用等，一般是跟总成本成固定比例。税费水平各地相差不大，也是跟总成本成固定比例。
土地成本的差别就大了，各个城市不一样，一个城市各个不同的地方不一样。因此，在没有暴利空间的情况下，房价主要取决于地价。
房子价格的巨大差异主要是土地价格的巨大差异造成的。县里楼盘卖2000，首都项目卖20000万，最主要的原因既不是首都人比县城人有钱，也不是首都房子比县城房子好，而是首都土地比县城贵。
北京、上海、深圳、杭州、南京房价上万，不是房贵是地贵。象万科在南京板桥拿一块地，位置非常偏相当于农村，周边现成的房子才买2000多，而万科拿地的楼面地价就达到3000，你说它将来房子要卖多少钱？你说房价是谁涨上去的？
土地对于政府来说，是无本万利的。在中国每一个地方、每一界政府都把卖地作为最重要的财政来源。地方政府有足够的理由要卖地、有足够理由要把地价卖高，因为城市公共建设太缺钱了（而且人民公仆自己也需要钱，呵呵）。
开发商卖房子是自由竞争，价格受供求关系制约。但政府卖地却是垄断的，而且以招拍挂的形式，价高者得。所以土地价格上涨的力度比房子厉害多了。
我们看看临沂的房价，刨掉建安成本和土地成本还剩多少空间？比如临沂城南某项目，出让地价160万元/亩，容积率2，楼面地价（每平米房子分摊的土地款）1200元/平方米；建安成本（高层）2000元，这样一来，仅这两项成本已经到了3100元左右，再加上税费和开发管理成本，总成本不会低于3600元/平米。如果这个项目售价达不到4000元/平米，那开发商连10%的毛利都没有了，净利连5%都做不到，还不如小商小贩。
平心而论，临沂的房子在全国来说，盖得是不错的，起码比南京强不少。房子盖得好，建安成本低不了。而且目前在售的房子，大部分是在建材价格大幅上涨（奥运场馆兴建期间、钢材从3000多一吨涨到6000多一吨，而且还供不上货）的时候施工的，建安成本就更高了。土地款早就付给政府了。在这种情况下，房子如何降价？再降开发商就要贴了。问题是房地产开发是资金密集型行业，开发商是贴不起的。所以开发商宁愿房子卖不掉跳楼，也不会赔钱降价。跳楼前可能会大声喊冤：凭什么政府生病，企业吃药？
可以说，打土豪分田地是我党的优秀传统，引蛇出洞更是从毛主席整治粱漱明时就总结出的惯常套路。先高价把地卖给你，然后发动群众说你房子贵了。看来开发这一行不好混啊。
我承认，中国房价高了就应该降。
但是，房价会降吗？
我觉得对于全国来说，目前在卖的房子不会降，降不了。因为房价不是开发商说了算。对于临沂来说，房价只会涨，不会降。
房价最主要取决于政府。政府的土地出让政策和土地定价政策很大程度上决定了房价水平。
房地产项目的价格受市场供求关系制约，但更受成本制约。房地产开发的成本可简单分成四大块：土地成本、建安成本、税费、开发管理成本。这些成本各自的比例在各个地方各不一样。
建安成本是上游产业（建筑和建材）决定的。因为建材可以全国流动、建筑行业充分自由竞争，所以建安成本基本上全国各地一样。
开发管理成本包括财务成本、营销费用、管理费用等，一般是跟总成本成固定比例。税费水平各地相差不大，也是跟总成本成固定比例。
土地成本的差别就大了，各个城市不一样，一个城市各个不同的地方不一样。因此，在没有暴利空间的情况下，房价主要取决于地价。
房子价格的巨大差异主要是土地价格的巨大差异造成的。县里楼盘卖2000，首都项目卖20000万，最主要的原因既不是首都人比县城人有钱，也不是首都房子比县城房子好，而是首都土地比县城贵。
北京、上海、深圳、杭州、南京房价上万，不是房贵是地贵。象万科在南京板桥拿一块地，位置非常偏相当于农村，周边现成的房子才买2000多，而万科拿地的楼面地价就达到3000，你说它将来房子要卖多少钱？你说房价是谁涨上去的？
土地对于政府来说，是无本万利的。在中国每一个地方、每一界政府都把卖地作为最重要的财政来源。地方政府有足够的理由要卖地、有足够理由要把地价卖高，因为城市公共建设太缺钱了（而且人民公仆自己也需要钱，呵呵）。
开发商卖房子是自由竞争，价格受供求关系制约。但政府卖地却是垄断的，而且以招拍挂的形式，价高者得。所以土地价格上涨的力度比房子厉害多了。
我们看看临沂的房价，刨掉建安成本和土地成本还剩多少空间？比如临沂城南某项目，出让地价160万元/亩，容积率2，楼面地价（每平米房子分摊的土地款）1200元/平方米；建安成本（高层）2000元，这样一来，仅这两项成本已经到了3100元左右，再加上税费和开发管理成本，总成本不会低于3600元/平米。如果这个项目售价达不到4000元/平米，那开发商连10%的毛利都没有了，净利连5%都做不到，还不如小商小贩。
平心而论，临沂的房子在全国来说，盖得是不错的，起码比南京强不少。房子盖得好，建安成本低不了。而且目前在售的房子，大部分是在建材价格大幅上涨（奥运场馆兴建期间、钢材从3000多一吨涨到6000多一吨，而且还供不上货）的时候施工的，建安成本就更高了。土地款早就付给政府了。在这种情况下，房子如何降价？再降开发商就要贴了。问题是房地产开发是资金密集型行业，开发商是贴不起的。所以开发商宁愿房子卖不掉跳楼，也不会赔钱降价。跳楼前可能会大声喊冤：凭什么政府生病，企业吃药？
可以说，打土豪分田地是我党的优秀传统，引蛇出洞更是从毛主席整治粱漱明时就总结出的惯常套路。先高价把地卖给你，然后发动群众说你房子贵了。看来开发这一行不好混啊。
四、有没有真降价的？
有没有真的就降价的项目呢？应该有吧，任何事都有个别。刨去像万科这样全国铺摊子的企业为了“拆东墙补西墙”或者浑水摸鱼抢市场而临时降价促销外，有两类开发商应该是能降价的。
一种是多年前用特殊手段以极低价格取得土地的项目。先前其房价随行就市与以高价取得土地的项目的房价齐平，在受到市场观望的挤压的时候，可能调低价格，因为它土地成本里面有空间。
第二种是一些“艺高人胆大”的开发商，可能会在建安成本上做文章。原来准备用500块的窗子现在改用200块的，省300块钱在价格上让给你。
但不管怎么说，这两种降价的开发商和项目毕竟少之又少。临沂房地产截止今日房价水平和涨幅一直偏低，真正大发展的时候还没有来到。无论经济环境如何，无论宏观舆论怎样？临沂房价只会涨、不会降。这不仅是经济规律，而且是当前事实。
一种是多年前用特殊手段以极低价格取得土地的项目。先前其房价随行就市与以高价取得土地的项目的房价齐平，在受到市场观望的挤压的时候，可能调低价格，因为它土地成本里面有空间。
第二种是一些“艺高人胆大”的开发商，可能会在建安成本上做文章。原来准备用500块的窗子现在改用200块的，省300块钱在价格上让给你。
但不管怎么说，这两种降价的开发商和项目毕竟少之又少。临沂房地产截止今日房价水平和涨幅一直偏低，真正大发展的时候还没有来到。无论经济环境如何，无论宏观舆论怎样？临沂房价只会涨、不会降。这不仅是经济规律，而且是当前事实。
厚土•红星
