银监会对二套房贷政策的最新表态预示着房地产金融政策发生转向---从极度宽松转为适度宽松,不仅如此,出于对上半年巨额贷款发放引发金融风险的担忧,整体金融环境也将适度从紧

7月17日,银监会主席刘明康要求各家金融机构严格遵守"二套房"首付四成的要求,严格审查个人房贷。

其实一个月前,银监会已将关于收紧二套房贷的文件下发给各家银行。浙江最先做出反馈。7月初,杭州市银监局要求杭州市各家商业银行停止二套房贷"首付两成,利率七折"的优惠政策。随后,市场上关于此事的传闻、争议渐起,直到刘明康的讲话最终定调。

此时,广深两地房价已重返2007年最高点,上海北京亦复如此。而这一轮房价暴涨的源头,业界已经形成共识,就是宽松的信贷政策和地方政府的支持。

7月份以来陆续出炉的上半年信贷数据也支撑了这个判断。

据央行统计,今年上半年全国个人房贷新增4662亿元,是去年上半年的1.5倍,而且贷款增幅走势与今年的楼市走势趋同。招商、深发展等股份制银行的增幅甚至达到四倍,四大行的增幅也超过一倍。

对于市场的剧烈变化,银监会一直密切关注。

今年第二次经济金融形势通报会上,刘明康提到部分地区房地产信贷业务出现过度竞争。他举例说二手房按揭业务中,就有银行向房地产中介支付的手续费由 1.5‰-3‰大幅上涨至1.2%,翻了近十倍,这意味着银行贷款在最初几年实际都是亏损的。4月份,在天津召开的一个内部会议上,刘明康还给与会人士举了两个极端的例子:北京出现了一个人名下77套房的事情,而且全部用的银行贷款；上海的例子更夸张,一个人买了364套。"他一天住一套,都住不过来。而且用的是银行的钱,这怎么行?!"

整个二季度,各地媒体上关于银行放松房贷的报道不绝于耳。央视二套报道了"成都银行集体放松二套房贷"之后,反响巨大,以至于几天后电视台选择了重播。

形势愈演愈烈,银监会终于出手。一家全国股份制银行上海分行的个人贷款部老总认为,这意味着房地产金融政策发生转向---从极度宽松转为适度宽松。

这位老总介绍,今年以来,不管你买的是第1套、第2套,还是第5套第6套,都能想办法按照第1套房子的贷款规定来做,也就是两成首付,利率七折。就这样,他所在部门的贷款量比前期翻了好几倍。

有的银行业务员甚至在网上做起了生意:"如果你的贷款余额在80万以上,或者即将买房,并且资信良好,就可以申请转入我行,享受3.78%的年利率。"3.78%,这等于现在利率5.94%的六三折,甚至低于购买第一套房的七折利率优惠。南方周末记者在上海各家银行咨询时发现,各家银行在二套房认定标准上十分混乱。

招商银行只需要看在上海的购房记录,外地的房子没有贷款即可算为首次购房；中行和工行则会查全国的征信系统,但只要一方名下没有房产,就算首套房；建行、农行、广发等则需要查询双方的征信系统。光大银行的一位员工则提供了巧妙的办法:在外地开一个证明,证明那套房子的人均居住面积少于该市标准即可。

利率方面,多数银行的二套房利率依然为七折。中行个人金融部王小姐说,从5月份开始,已经调到八五折。民生银行表示目前已经收紧,需要夫妻资产达到200万元才能申请。

此时,各家银行尚未接到银监会的更具体通知,但已经领会精神,略为收紧。普遍的反馈是,"即将出现今年贷款最严格的时候"。

事实上,从2007年开始,二套房贷政策就没有变化过,但是在不同的阶段,各个银行各个地区的执行不同,发条时紧时松。

这一波各家银行放松二套房贷,起于去年10月,财政部和央行发文要求,"金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%"。一个定义不明确的"改善型住房",给各家银行打开了"二套房贷"的缺口,而银监会并未发表任何意见。

彼时,中国的房地产市场正处于十年来的最低谷中,而整个经济在全球金融危机的影响之下,同样处于萧条之中。房地产作为中国经济当仁不让的"调节器"和"稳定器",对其实施一年多的调控政策不可避免地有所松动。

此次政策收紧对于楼市的影响尚不可知。从一个月前就已经从紧的杭州来看,效果似乎已经显现。

据长江证券统计,7月初,杭州的商品房成交面积发生了明显下滑,周成交量仅为成交最高点的一半,同样的情况发生在广州,周成交面积仅为最高点的三分之一。

北京中原地产预计,如果严格执行以前的二套房贷政策,购房者购买一套价值100万元的第二套普通住房,将多支付14万元的利息。因此他们认为,收紧二套房贷,将直接迫使楼市中重新抬头的投资性需求一定程度地降温。

还有一些业内人士更为悲观,觉得有可能会跟2007年一样导致市场直线下滑。

但是国金证券的房地产行业分析师白宏炜在报告中明确指出,政策收紧并不会改变楼市走势,尽管他认为短期内会抑制部分投资需求。"我们以前系统分析过,影响房价的核心是经济发展水平。从2006年开始国家不断出台调控房价政策无效,直到六次加息且在国际金融危机之下才开始调整,而下行之后,也是五次下调利率并调整政策后才开始企稳。"目前,这还只是第一次政策微调。

更关键的是,楼市所处的宏观经济背景尚未根本改变:市场流动性有增无减,开发商资金越来越充裕,房地产的重要支柱性产业地位稳如泰山。

金地集团研究部的一份报告就这样写道:总体来看,保增长是目标,目标达到后,政策才有可能会走向紧缩,重新重视楼市泡沫。在经济转好之前,市场仍有向上可能。当然,这也并不意味着不会有后续调控政策出台。房地产调控政策一直是"相机抉择"的,政府不断地调整,公众也在不断地预期。国金证券就预计,对于上涨幅度过快的城市,政府可能会双向调节供需,增加土地供应,加快投资建设,严格房贷。