打击楼盘"炒新"
遏制"捂盘惜售"是各地政府近期不约而同的态度。上海市7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批,以此遏制开发商"少量多批""捂盘惜售"。无独有偶,北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象,拟对北京房企进行全面摸底,一经查实捂盘惜售现象,将于近期公示名单,并严厉查处。
对此,有中介业人士表示,政府打击"捂盘惜售"的力度很大,但仍无法避免一些开发商私下以略低于开盘价5%左右的折扣大批转给炒家"锁仓",而这些炒家在期房交房后,再以高于开盘价10%-20%的价格卖出,由此形成的楼盘"炒新"利益链并未被完全打破。近期的所得税和契税减免政策更是助长了此类行为。
收紧二套房贷
银监会第三次经济金融形势通报会上,刘明康明确指示"各大商业银行要控制房地产贷款风险,严格执行二套房标准"的讲话公布后,各家商业银行纷纷收紧了此前暗中放松的二套房制度。近期各大中介和房贷引荐业人士均表示,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查,以防范"假按揭"、"假首付"现象的发生。 对此,世邦地产分析师樊邦勇表示,个人按揭贷款一直都是较为优质的资产,特别是对于有能力多次置业的购房者来说,其还款能力相对初次置业更高,因此各银行地方分行在实际执行中大幅放宽了认定标准,致使政策走样,炒房者开始入市,风险凸现,最终引起监管层重视,要求严格执行二套房贷政策。而大多数业内人士则表示,这是房地产金融政策开始由松变紧的信号之一,今后不排除有更严厉的措施出台,投资者不妨趁早申请贷款。
法院重视贷款银行权益
炒房者最怕的便是断供,过去炒房者能以"退房"等多种理由推延银行贷款。对此,最高人民法院7月19在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出,要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全;在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益。
事实上,今年1至6月,全国各法院受理房地产民事案件67294件,同比上升10.58%,其中拖欠贷款比重甚高。
有银行业者向记者表示,贷款人至少要断供三个月以上,银行才开始意识到贷款问题,再采取各类法律措施,一般要拖延1年以上时间。例如,2007年6月某著名相声演员去世后,他贷款购买的玫瑰园别墅拖欠贷款达1年多,直到最近,中国银行(601988)昌平支行才将其遗产收益人告上法院。事实上,不少炒家正是利用了银行体系运转缓慢的特点,以每隔2个月还款一次来拖延,直至房价上升后出售。而最高法院的此次《意见》,能否加快银行处理不良按揭贷款的程序,效果还有待观察。
