来源：经济参考报

       最近一段时间，房地产市场不断上演疯狂举动，频频吸引众人眼球。在房价持续飙升中，“地王”也开始频频出现，这种火热的局面更是传导到股票市场，地产股开始集体发威。

　　地产版块集体发威疯涨

　　7月1日，房地产股再次集体发威，居版块涨幅前列。在101只房地产股中，除去ST重实、阳光城、ST兴业三只股票以绿盘收盘，一只停牌外，97只房地产股全线飘红。其中，天房发展、世茂股份等多只股票涨停、首开股份上涨9.97%、北京城建上涨8.70%，万科A、金融街、金地集团等涨幅也超过3%。

　　从价格上看，很多房地产股票从本轮低点已经上涨了数倍之多，比如万科从4.8元已经上涨到13.19元，金融界从6.43元上涨到14.32元，广宇发展从2.23元上涨到9.12元，中粮地产从3.38元上涨到11.41元。

　　记者了解到，近期，国内主流券商陆续出炉的中期策略报告，多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一。他们在看好中国经济的理由中，赋予了房地产很大的“权重”。

　　一方面，以房地产等大宗支出为主的耐用消费品销售放量能否持续，成为内需能否真正启动的基础；另一方面，作为政府4万亿投资后最有可能被带动的民间投资，房地产投资何时跟进，跟进程度有多大，又成为固定资产投资增速能否维稳的关键。

　　国泰君安认为，宽松货币政策驱动通胀和房价泡沫预期，无论经济前景是复苏还是滞涨，未来一段时间内房价都将呈上涨趋势。货币政策松紧程度将直接决定房价上涨速度和地产股收益空间。安信证券认为，如果未来3至6个月内依然执行宽松货币政策（可能性较高），预计房地产市场将加速走向高潮。平安证券认为，宽松的货币政策和通胀预期提升资产价格。2009年宽松的货币政策预计不会改变，贷款增速上升会滞后影响货币流通速度和通胀。数据分析表明，通胀对房价的推动作用十分明显。

　　土地市场火爆“地王”频现

　　地产板块的狂飙并非偶然，有分析人士认为北京出现新“地王”是刺激地产股反弹的一个原因。和地产股发威一样，土地市场也持续升温。5月起大型房企开始了新一轮的“抢地大战”，圈地潮开始涌现。其中，万科5月新增6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛；绿地集团5月在上海连获两幅地块；富力、龙湖、保利也纷纷增加土地储备。

　　北京土地市场在短短的一个多月时间里，土地出让纪录被屡屡改写，“地王”也走马灯似的频频出现。5月底富力地产10.22亿元拿下广渠门外10号地后，6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元。仅一天后，26日，成都中泽置业有限公司经过40多轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。4天之后，“广渠路15号地”又被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得，毫无悬念地成为北京市的“新地王”。

　　除北京外，上海、深圳、广州、成都、重庆等地高价成交的地块频频出现。中原地产研究中心统计显示，5月8日，成都房地产市场2009年首次土地拍卖会举行，本次拍卖的火爆情况出人预料。现场拍卖的武侯区棕树村和青羊区金沙村两宗居住地块成交总额达2.285亿元。其中，起拍价为500万元每亩的棕树村地块，每亩竞拍价从500万元飙升至910万元，溢价幅度高达82%。

　　业内人士分析认为，地价屡创新高，一方面是由于去年房地产市场处于调整期，多数房地产开发商出于谨慎而很少拿地，致使处于“饥饿”状态；另一方面，今年以来，由于楼市的持续热销，未来前景看好，更为重要的是，宽松的货币政策使得不少房地产开发商的资金链紧张状况大大缓解，有了拿地的底气。尤其是具有央企背景的地产商手持大量货币资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。这从近期几宗上市交易土地的最终成交结果中可以看出端倪，央企背景的地产公司身影频现，并多次充当“黑马”。

　　对于土地市场上演的疯狂，业内机构已经开始预警风险。中国不动产研究中心认为，就北京土地市场而言，下半年总体持乐观态度，成交活跃并保持一定溢价，全年的总体溢价率估算在20%至45%之间。但存在局部过热，一定程度上已经出现泡沫。

　　部分区域房价达历史最高点

　　和土地市场的火爆相同，房地产市场的成交量继续保持在高位，受成交量持续放大等综合因素刺激房价也持续疯涨，部分区域房价达到甚至超过历史最高点。

　　以北京二手房市场为例，从3月下旬开始，业主们纷纷调高报价。进入4、5月份，开发商纷纷大幅度提价的现实支持了二手房业主们的涨价心理，再加上最近广渠门“地王”的出现，业主们更是有了涨价的信心和理由，导致目前部分区域的部分楼盘开始出现不正常的报价。

　　我爱我家统计显示，2008年，北京富力城二手房成交均价最高时为21000元每平方米，较高的成交个案均价在22000元至23000元每平方米；而在今年1月份，富力城二手房成交均价跌至17900元每平方米，低价成交的个案均价甚至降到过16000元每平方米，这是2009年上半年以来的最低价。但最近，部分业主一下将挂牌价提高到了25000元至26000元每平方米。同样的现象在北京望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。

　　北京的情况并不是个案，中原地产的统计显示，5月京、津、沪、穗、深五大城市的中高档二手房价格均呈上涨走势，其中，5月份中高档二手商品房价格上涨最明显的是深圳市，上涨了5.05%；其次是广州市和上海市，分别上涨4.9%和4.12%；北京和天津分别上涨2.41%和1.9%。

　　从全国来看，房价也呈上涨态势。国家发改委、国家统计局6月初公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点，环比上涨0.6%，这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续三个月上涨。

　　更为可怕的是，在实体经济没有全面复苏之前，一些地方的房价干脆就创出了新高。6月30日，记者从南宁市房产管理局获悉，短短半年时间，南宁房地产市场成交量恢复到最火爆年份（2007年）的水平；房价更是创出历史新高———成交均价为4500.22元/平方米，与去年同比增长9.81%。

　　有关专家指出，房价这种脱离经济基本面的上涨已经呈现出非理性的苗头，政府有关方面应该加强调控，防止房价再度大幅飙升，维护房地产市场健康、理性地发展。

　　泡沫苗头开始显现

　　“太快、太猛了，真没想到。”接受记者采访的多位业内人士、专家几乎发表了相同的感慨。他们认为，目前部分地区房地产市场已经开始出现泡沫，有些地方泡沫苗头也已经显现，未来房地产市场不确定性因素仍然较多，房价持续上涨的基础脆弱，即便宏观调控政策不进行调整，房地产市场也可能陷入新一轮的调整。

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖说，目前的市场和未来的趋势支撑不了如此高涨的房价。进入今年第二季度，二手房市场需求开始显现出疲态。一方面，首次置业的刚性需求基本已经集中消耗待尽，而投资客没有大量进场的迹象，同时，受到二套房政策的困扰，改善性购房需求释放缓慢。

　　另一方面，随着近期土地供应量的增加和开发商项目开发自有资金比例门槛的降低，在可预见的将来，房屋供应量还会加大。对于本身就处在“去库存化”时期的房地产而言，供应量的进一步增加对房价只能起到平抑作用。

　　此外，虽然宏观经济形势有转好的迹象，但是，很多潜在购房人对自身就业和收入的预期并不乐观，购房意愿并不强烈，观望情绪可能再次抬头。

　　对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说，政府在当前泡沫明显出现的情况，应该采取理性的策略，比如适当控制推地的节奏，不应如此高节奏的推地，应该适当给土地市场降温，“有张有弛”才能有利于房地产市场的健康发展。

　　陈国强告诉记者，在市场低迷时，适当的产生一两个“地王”是好事，有利于提振市场和消费者的信心，但在市场已经很火爆的情况下，“地王”频现往往只能产生负面效应，这种影响不能低估，比如增强区域房价的上涨预期以及刺激二手房业主提价等，这不利于市场的健康发展。政府应该采取相应策略呵护市场健康发展，避免楼市大起大落。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前尚不能证明资产价格已过度溢价。但同时应该看到，在4月楼市销量突破历史新高后，5、6两月销量虽略有回落，仍在高位运行，房价的上扬势头虽然抑制了部分刚性需求的继续释放，但同时也带动了投资性需求的复苏，楼市消费结构的变化使得进入市场的资金量仍在增长，在购买力膨胀的作用下，短期内价格仍将维持上涨趋势。一旦再度引发2007年的消费恐慌，市场供不应求、价格暴涨，楼市泡沫也将就此衍生。

　　“中国经济和社会的悲剧就是重复美丽的谎言，当人们不再相信这样的谎言时，房地产市场的泡沫也将彻底瓦解。而我们的中产阶级将是最大的牺牲品。”深圳英联不动产董事长郭建波说，目前楼市早就脱离了其合理的价值中枢。至少深圳等大城市是如此。在这些市场里，楼市投资者唯一的目的就是在更大的楼市泡沫来临时获利了结，而更大的泡沫一定需要全民参与。

　　郭建波提醒说，这种盲目的乐观和盲从的投资对不甚成熟的中国房地产来说无疑是自绝前景。有史为鉴：日本的地产泡沫使得日本陷入了长达15年的经济衰退，至今仍没有走出衰退的迹象。香港金融危机后豪宅腰斩的场景我们还历历在目。不能好了伤疤忘了疼。

　　刚性需求宽松信贷投资客卷土重来

　　“三驾马车”拉动楼市短期内狂飙突进

　　一般而言，房地产行业的周期是3至4年，然而中国楼市从2008年下半年的“寒冬”，发展到目前的火爆，只用了短短半年时间。

　　政策利好刺激刚性需求释放

　　不可否认，本轮楼市上涨行情的发端是观望了一年之久的刚性需求的集中释放。“幸亏当时买了房，不然不知道还要耽搁多少事。”今年初陈小姐以每平方米1.3万元的价格在深圳福田区皇御苑买了一套70多平米的房子，当时还嫌贵，没想到现在又涨了20多万元。

　　“这实际上代表了很多购房者的心态。”亚豪机构副总经理王英男说，在2007年房价疯狂上涨，刚性需求的消费者受高房价抑制无力购买。到2008年楼市低迷，房价步入下行通道，观望气氛成为了主流。而到了2009年，楼市进入震荡期，供需双方进入博弈阶段，在政策利好下，在开发商的低价入市策略下，压抑许久的刚性需求集中爆发，一些项目出现热销，尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目，取得了非常好的销售成绩，销量的攀升支撑了价格的上涨。

　　根据深圳国土房管局的统计，今年前5个月，深圳新建商品房销售面积329.57万平方米，同比增加140.31%，二手住房成交规模为375.13万平方米，同比增加197.27%。北京、上海也是类似情况。

　　宽松的信贷、货币环境缓解了开发商资金链条

　　宽松的信贷、贷币政策给予了开发商资金上的支持，缓解了资金链紧张的局面，特别是对于品牌资质高的开发商和盈利前景较好的地产项目，信贷资金的支持有利于稳定房地产开发投资，恢复市场信心。

　　截至今年一季度的统计数据显示，房地产行业全部资金来源同比增长9.15%，其中自筹资金、国内贷款、定金（预收款）分别同比增长了13.14%、8.01%、1.59%。央行统计显示，5月份全国新增人民币贷款6645亿元，今年以来累计新增贷款5.84万亿元。5月末，人民币各项贷款同比增长30.6%，广义货币供应量增长25.74%。

　　有券商指出，随着新房销售节奏的加快、房价的迅速拉升，以及大量信贷的出笼，开发商的资金链条正在得到很大程度的缓解。一个例证就是近期各地“地王”不断出现。

　　“这显示出开发商对后市的强大信心，而土地成本的上涨将支撑区域房价继续上扬。”亚豪机构副总经理王英男说，在宽松的货币和信贷环境中，必然有部分信贷资金流向楼市，进而传导至土地市场。

　　此外，维持较低的利率水平也有助于促进购房消费，对首次置业和改善性置业房贷利率的7折优惠降低了购房人每月供款的压力，促进了一部分消费的提前释放，购房需求的增长促进了价格的稳定提升。

　　通胀预期下投资者卷土重来

　　房价的不断上涨与投资性购房消费重进楼市密切相关。金融危机的爆发让世界经济陷入了深度的恐慌之中，为了挽救经济，“开动印钞机救市”成了各国的武器，在这种大的经济背景下，世界经济面临着较大的通胀风险。

　　当手中的钱币变得不可靠时，类似于硬通货的不动产，成为了许多投资者规避风险的首选。

　　“目前投资客比例在两成左右，做长线的多。”世华地产研究市场研究中心总监肖小平说。而在深圳中原地产总经理李耀智看来，今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而现在已经达到30%左右，投资客开始大量入市，房价上涨已经呈现出泡沫成分。

　　“目前全球性的金融危机仍在持续，许多行业的投资回报率明显减少，而此时中国的经济形势相对于欧美等地区更为稳定，中国的房地产行业则更是保值性较强的行业，因此在市场信心逐渐恢复之后，部分投资客重现楼市，必然在一定程度上助推房价升高。”21世纪不动产市场分析师孟奇说。