获得准确消息后,上海某股份制银行高管李强(化名)有些惊讶。几个星期前,国务院刚刚公布将下调房地产项目资本金时,李强认为怎么也不会低于25%的比例。

但国务院5月25日发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(下文简称“通知”)规定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。

金融机构谨慎放贷

尽管具体的调整比例已经出台,但银行界暂时并未接到通知。对外经贸信托一位高管对本报记者表示,我了解几大行里面并没有主动调整贷款条件,而从监管层那里得到的消息来看,似乎是相反的暗示。而在此局面下,信托公司也不敢妄为。6月1日,银监会发布了《中国银行业监督管理委员会2008年报》(以下简称《年报》)。《年报》称国内经济下行,银行业风险进一步加剧,银行业风险进一步暴露,银行业金融机构面临严峻的挑战。

“要清醒地认识到,2009年是进入新世纪以来我国经济发展最为困难的一年。国际金融危机还在蔓延、仍未见底。受金融危机影响,经济增速明显减缓。银行业改革攻坚任务繁重。”银监会主席刘明康在年报中说。银监会同时认为,房地产行业持续低迷,使银行业金融机构面临的行业信用风险进一步放大,可能出现房地产开发贷款违约等风险。

而不久前,财政部和银监会还联合印发文件,要求银行业金融机构在进一步加大支持经济发展力度的同时,通过摸底信贷质量、警惕并购贷款风险、及时足额提取拨备等手段降低自身风险。

财政部和银监会的最新态度表明,在信贷规模空前放大、房地产等多个产业项目资本准备金比例下调的大背景下,管理层正在为控制信贷风险而要求银行“慎贷”。

李强一直强调说,今年银行对房地产放贷一直比较谨慎,各大行也是针对一些资金较好的大开发商放宽了信贷条件。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示,很多项目的真实资本金比例不到35%,现在降低至20%,更让一些企业有低于20%资本金操作的机会,风险向商业银行集中。中国人民大学金融与证券研究所李永森教授也表达了相似的观点,他也认为降低了项目资本金肯定是加剧了银行的经营风险。但会不会真正产生坏账,不同的企业获得的是不同的支持。另外,国家鼓励投资房地产的同时,也只指明了方向,保障房和普通住宅在支持之列。李永森相信,市场持续性的需求是普通住宅,弹性较小。资本市场先于实体经济反应

降低资本金比例这一消息早已在4月底房地产股就开始有所反映,5月份房地产股经历了一个月上涨30%的单边上扬。

而实体经济反应相对滞后。一位不愿透露姓名的开发商对本报记者说,调整对企业影响有限。他举例说,富力摘得的广渠路10号地,拿地的资金超过10亿,而建筑成本可能每平米不到5000元,自有资金比例甚至超过了75%。另外,他提到,在通知颁发前,房地产企业已经有各种办法抽取或者挪用注册资本金,这方面监管并不严格。对此,保利地产董事总经理宋广菊也公开表示,降低资本金比例的信号意义大于实质意义。

但学界依旧认为,此举将对房地产市场发展形成利好。“这是比较好的做法。”钟伟说。他认为,加大资金的杠杆效应有利于拉动房地产投资,形成更多供给有利于避免房价过快上涨。

与此同时,国金证券认为降低项目资本金比例会带动水泥行业的发展。其研究报告称,其一,水泥行业的下游需求即房地产投资(普通商品房等)和基建投资(铁路公路等)的最低资本金比例分别下调了15、10个百分点,这对水泥行业的意义非常明确,因为地产和基建占了整个水泥下游去向的70%,因此该项政策对目前水泥行业需求上有注入一针强心剂；其二,水泥行业本身的投资资本金维持35%不变,这意味着政府并未从投资角度去控制目前高企的行业投资数据。

国海证券发布的一份“房地产消费再杠杆化值得期待”报告中指出,据其对居民中长期政府贷款以及住房按揭贷款的分析和测算,在央行适度宽松的货币政策以及居民消费杠杆增大的趋势下,2009年房地产销售额有望超过2007年。出于对今年房地产销售额较快增长的预期,房地产下游的家具、建筑及装潢材料、家电及音像器材等行业以及房地产投资加快带来的建材、机械、钢铁等行业的销售增长,可能会超出市场预期。

而一些基金在投资策略分析会上,也表示受调整的影响,日后将继续增持地产股。