来源：中华工商时报

     国务院日前公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，此消息近来被部分业内人士解读为物业税即将开征或开征时间全面提速，刺激着楼市的神经。

　　物业税的征收直接影响着房价，因此备受关注。物业税主要有两种征收方式。简单说来，一种是包括土地出让金和各项房地产税收在内的物业税收总和；一种是除土地出让金以外的其他房地产税收的物业税收总和。近期业内热烈讨论的是前一种方式，征收标准是以物业市场评估价为基准按年征收，税率约为1%-1.5%。

　　今年3月，全国工商联房地产商会以全国工商联的名义向全国政协十一届二次会议递交的一份《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；在开发项目的总费用支出中，大约一半即49.42%流向政府。此前，国务院发展研究中心一份调查报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%，一些地方政府的预算外收入中，土地出让金净收入甚至达60%以上。一些业内专家据此认为，物业税开征以后，房价将下跌40%以上。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，包括土地出让金在内的物业税若开征，由于房价成本大幅降低，房价确有较大下降空间，但是，商品房定价不是主要由成本决定，而是由市场定价，即主要是以需求决定。物业税开征以后，若需求旺盛，则房价并不必然下跌40%以上。这种观点实际上也为开发商所认同，有大型房企高管表示，房地产企业在拿地时，无论出手价格高低都是以市场供需状况为抉择条件，即便开发商拿到了不要钱的土地，最终房价也是随行就市的。

　　物业税开征以后，必然会对第二套以上住房产生挤出效应，相当一部分住房会逐渐流向二手房市场。据此，孟奇提出，若开征包括土地出让金在内的物业税，必然开启一个以二手房为王的房地产新时代。

　　我爱我家房地产经纪有限公司也认为，物业税开征能够增加买卖、出租房源的供给。由于物业税是针对财产执有征收的税种，将可刺激拥有多套住宅的业主释放房源，满足市场的供求。同时，物业税开征后，对于投资客户的投资成本也相应地提高，这样是可以避免盲目的多次置业、占有过多住房的囤房等不良现象。能够促进市场合理需求，抑制非刚性的过度需求。

　　据不完全估计，目前北京拥有存量房约为550万套，其中，很大一部分是近10年建成的次新房甚至是新房，被部分家庭“持有”而未进入市场交易。业内人士分析，在物业税的“挤压”下，这些住房的一部分将流入二手房市场。

　　由于操作性问题和法律问题，来自政府及专家方面的消息，物业税的开征还需要较长的时间。然而，据21世纪不动产监测，2008年北京一手房成交约7.5万套，二手房成交约为7万余套，今年前5个月，二手房交易量已连续多月超过一手房。假如物业税开征，将极大地促进二手房成交量的增长，几乎可以肯定全年二手房交易量将全面超过一手房。因此，物业税开征之日，就是楼市以二手房为王之日。在未来的二手房时代，房地产开发商的主角地位将不得不让位于房地产经纪机构。