来源：北京青年报

“这个地方两年前就说开业，到现在也没动静。”在北三环大钟寺一处没开业的商场附近，一报亭摊主告诉笔者说。

上个月末，国内某著名地产公司宣布将旗下65个产权式商铺进行公开发售，转变自2005年以来一直采取的产权式商铺只租不售的营运模式。该公司有关负责人对媒体表示，此举只是为了平衡资金，并非意味着资金出了问题。

由自持转为发售，是个案还是普遍现象？在金融危机的背景下，北京商业地产领域有没有类似的现象？近日，《广厦时代》进行了专门的调查了解，走访了大钟寺、双井等几个区域的商业地产项目，并采访了有关业内人士。

京城商业地产转向并不多见

从其网站查阅可知，大钟寺这一商业地产项目于2004年开工，“预计2007年12月18日开业”，但最终一直拖而不开。在回答我们咨询时，招商热线工作人员称该项目将于“今年年底开业”，并说现有三层商铺对外出售，而其余楼层商铺依然招租。“大钟寺这个项目几年来折腾来折腾去，到现在也没尘埃落定。”一位业内人士说，该项目一直都有出售的商铺，但业绩不佳。而据其他业内人士透露，从去年开半年开始，位于南城马家堡区域一处商业地产项目寻求“整卖”，目前尚未见结果。

至于近期，“在北京，没有引起业内广泛关注的自持商业要出售的项目。”我们向戴德梁行、中原地产等机构了解有关情况时，都得到类似的答复。

空置：商业地产没冷下去也没热起来

“这个围挡已经有很久了，不知道到底是家什么店。”在朝阳区双井附近一家大型购物广场的进门处，一家商铺围挡上写有“著名国际品牌即将开业”的字样。邻近商铺工作人员表示不知道这家“国际品牌店”何时开业。

更多的围挡在三四层。在三层，环绕着中间两部电梯的商铺有八九家没有开业。有的从外面还能看到里面有未卖出去的床上用品和毛绒玩具。而在四层南半部，在一家运动品牌对面，多家门脸都被围挡封着。“生意不好，平时盼周末，到了周末就没盼头了。”旁边一家品牌男装店的工作人员这样说。据商户介绍，这家商场开业一年了，但依然有不少商铺没开张，有的是后来关门大吉了。

“2009年，住宅市场经历了沉寂后的小阳春，然而商业地产没感受到春意。”戴德梁行华北区董事张家鹏在接受采访时说，“需要注意的是，商业地产也没有像住宅市场那样冷过。特别是成熟商业区域，如王府井、国贸等区域难见空置。”我们试图了解整个北京商业市场的空置情况，但接受我们咨询的3家地产机构都表示，因为商业地产业态多样，难以统计，都没有准确的数字。“只要不是太游离于商圈边缘的项目，含金量都是受到商家认可的，销售也都不错。”中原地产商业楼宇部副总经理张翰坤告诉我们。

无独有偶的是，中国连锁经营协会秘书长裴亮也从商业地产下游产业角度给予了佐证。虽然出现了诸如某著名川菜品牌暂停4家新店开业并退店的消息，但裴亮感觉北京商业地产需求平稳，北京等几个大城市有企业收缩，也只是个别现象，“据协会统计，从今年2月到4月，能看到会员销售回升的迹象。增幅虽没有往年大，但比预期要好。外资和本土企业开店数量基本都在计划内。”

金融危机影响有限

商业地产老难题待解

之前没冷下去，现在没热起来，被业内人士认可的“数量不少的空置”却又客观存在。

“空置是由多方面原因造成的。”在张翰坤看来，目前商业地产空置率的浮动乃至小幅上升，有一部分新店延后的原因。同时由于一些商家经营不好，业主主动进行了品牌调整，造成一段时间的空置期。“当然也有普通业态商铺收缩的原因。

张家鹏认为，金融危机导致终端客户收缩，进而造成商业地产空置是事实，但这种影响是分梯度的：从品牌档次看，欧美品牌受影响大，国内品牌受影响较少；从业态看，服装类受影响比餐饮行业大；地域上看，沿海比内地受影响大。而北京因为有华北周边购买力支持，又是首都，金融危机的影响不应被高估。“当然，商业地产要想出现需求热，还得有赖经济大势的连带作用。经济好转，人们购买能力和信心足了，有人消费才有人愿意开新店，进而支持商业地产需求。

引人注目的是，业内人士不约而同地提出，面对现在商业地产“令人着急的不冷不热”，商业地产开发商应该自我反省。

在裴亮看来，商业地产供需之间的矛盾依然存在，“老问题一直没解决”。商业地产开发商依然有很大盲目性，从商圈选址到项目机构，都缺少对未来商户需求的科学判断，“分割销售的模式，也容易造成管理上的难题，影响整体商业环境的培育。

“空置的商业项目90%是硬件本身的问题。”张家鹏举例说，层高很低，零售商无法接受；地板荷载能力不够，超市就无法入驻，“原因无非开发商在规划设计时，没有考虑将来租售给什么样的商户，没有考虑到不同商户对硬件要求的不一样。”与此同时，张家鹏也认为有的开发商卖散产权后，缺少对项目的统筹管理和品牌维护。

如何解决这一问题？“定制化设计才能确保物业长期运作。”汉博投资集团董事长朱友军如是说，以购物中心为例，首先要明确希望引入的主力旗舰店是什么，是品牌好、消费者档次高的国际名品？还是吸聚人流的超市、影院？确定之后，再依据业态定位来决定建筑的设计标准，确保施工合格。“这才是日后成功引进主力旗舰店进而提升项目剩余空间租金的关键。”