其实，事情并非完全如此。
对于住宅的需求，我们必须把它分开来看，一部分是居住的需求，一部分是投资的需求，这两种需求是一个交集的关系，甚至可以说一切自住式购买都是一种投资行为，但并非所有的投资行为都来自住。但就其购买动机而言，自住与投资这两种购买行为，却是泾渭分明的。真正与股市挂钩的是楼市中的投资行为，而绝非那些楼市中的自住型客户——曾经一段时间北京楼市就是一个最好的例子：股市在火爆上涨，受其影响北京高档房的投资型客户急剧减少，造成了高档住宅的整体滞销，而与其形成鲜明对比的是，即使是在此时，北京普通住宅的需求依然强劲！
所以，我们有必要分析一下，住宅市场中哪些需求是可调控的，而哪些需求是不可调控的。首先，根据梁小民先生所著的《微观经济学》一书所指出的“需求（DEMAND）这个词是指一种物品的需求量与其价格之间的整个关系”，由此引出一个重要的经济学概念——需求弹性。需求弹性其全称又叫做需求的价格弹性，它衡量一种物品需求量变动对其价格变动的反映程度。如果价格上升引起需求量下降，那么弹性就大于零，当需求量变动的百分比小于价格变动的百分比时，弹性小于1。当需求量变动的百分比等于价格变动的百分比时，需求弹性是1。如果需求量变化的百分比大于价格变动的百分比，弹性就大于1。
当需求的价格弹性在0与1之间时，需求是缺乏弹性的（INELASTIC），弹性大于1时，需求是富有弹性的（ELASTIC）。当弹性无限时，需求称为完全弹性（PERFECTLY ELASTIC），当弹性等于0时，需求称为完全无弹性（PERFECTLY INELASTIC）。
我们引用了梁小民先生的这么多论述，不是为了进行大众的经济学知识普及，我们是要讨论一个非常重要的核心概念，那就是人们的居住型购房需求，其需求弹性到底大不大？在梁小民先生的这本书中，同时引用了美国经济学家阿桑·曼苏尔和约翰·惠利所编制的一个表，在表中，他们估算了美国主要行业产品的需求弹性实际值。在其中，金属被列为需求弹性最大的一种产品，其弹性为1.52，而煤被列为弹性最小的一种产品，其弹性值为0.32，住房服务紧随在煤之后，排第五位，是弹性比较小的产品，其弹性值为0.55。这是美国的情况。那么到了我们中国，今天的中国，这个弹性值是应该更高还是更低呢?
肯定是更低的!因为，亚洲人对于购买房屋这类固定资产，是有着很强的心理偏好的，而在这其中，中国人的这种心理偏好又是其中最强的——多数中国人在购买自己的第一套自住型购房时，并不是美国人那样，去对比股市、汇市和金市，合适就买，不合适就不买，中国人可不是这样，以后投资型的住房购买前可能会做对照，但是，对于多数人第一套住房，是根本就不做对照的，而其动机只有一个：买房，买房，买房！正是这种偏好造成了中国房地产市场自住型购买需求的弹性缺乏！
让我们来分析一个微观案例。我们还用财务分析的方法来进行，我们首先假定，在完全理性经济人判断的情况下，如果其它条件基本都相同，女孩在选择自己的未来丈夫的时候，应当选择相对有钱的男孩做丈夫。那么，让我们对比一下，下面两个男孩如果同时作为竞争者出现在同一个女孩面前，女孩会嫁哪一个呢？
男孩A：拥有一所价值100万的房子，其中，首付30万，按揭70万，银行存款为0；
男孩B：没有房子，银行存款30万。
答案很清楚，绝大多数女孩都会选择嫁给男孩A，因为他是“有房一族”。其实，在财务学里有一个最简单的公式：资产－负债＝所有者权益，也就是说，100万－70万＝30万，两个人的所有者权益其实是一样的，要说起来，男孩B的情况可能会更好一些，因为他没有负债，但是在现实社会中，没有房想交女朋友是可能，但是要想结婚那就是另外一回事了，所以，在这种情况之下，有房的男孩A会胜出。
让我们把刚才那个表调一下：
男孩A：拥有一所价值100万的房子，其中，首付20万，按揭80万，银行存款为0；
男孩B：没有房子，银行存款30万。
这个时候谁会胜出呢？大多数女孩还是会选男孩A，因为，还会认为他是“有房一族”，其实：100万－80万＝20万〈 30万，这时男孩A的所有者权益，也就是净资产，已经少于男孩B了，可是，他仍然会胜出。
我们再把表调一下：
男孩A：拥有一所价值90万的房子，其中，首付20万，按揭70万，银行存款为0；
男孩B：没有房子，银行存款30万。
这时候谁会胜出呢？不用说，还是男孩A，归根结底的答案还是一个，因为他有房子！
真的有那么严重吗？如果不相信，就让我们打开各种媒体看一看，你会发现，不论是何种媒体的征婚广告，在女孩提出的所有条件中，前四个字永远是类似的，要么是有房有车，要么叫做车房俱备。相对来说，北京女孩的经济学观念差一些，只看总资产，不太关心对方的负债情况。上海女孩可就不同了，她们的征婚条件中多了一个后缀，叫做有车有房（无按揭），你可不要小瞧这个“无按揭”三个字，它充分证明了，上海女孩是在一种“所有者权益”的眼光看待对方的资产状况，这远比其它地方的女孩目光独具！
无论如何，我们到此都能得到一个结论，那就是年轻人第一套住房需求的弹性缺乏——缺乏到什么程度呢？我们当然不能说这是一种完全无弹性的需求，但是，即便是有弹性，这个弹性也非常之小。因为，我们可以这样来做一个简单的推理：人们总是要结婚的→所以，由人们结婚引发的需求其弹性是很小的→又由于女孩们都认为，有房是结婚的必要前提→因此，男孩要想结婚就必须首先买房子，或者事先做出买房的确定性承诺→所以，所有想结婚的人几乎都必须买房子→所以，为了结婚而引发的买房需求，如果想进行调控的话→要么，我们想办法调控男孩们的结婚欲望→要么，我们想办法调控女孩们对结婚用房的标准要求（当然，最好是放弃这个标准）→事实上，这两种调控都是不可能的→结论：自住型住房需求缺乏弹性。
由此看来，房地产需求的调控不光是建设部的事，也不光是国土资源部的事，好像全国妇联也应当在里面起相当主要的作用。能不能想办法做一做未婚女青年的工作，对她们的价值观进行适度的调控，这样一来，我们这种刚性极强的自住性住宅需求或许会有所改变，否则只是去做男孩的工作是没有用的。当然，这是开玩笑了，事实上，这种说服教育的工作，已经有很多人做过了，无论是劝说这些小伙子们树立正确的资产观，还是去告诉他们买房和租房其实是一回事，事实上都不见效。就拿我本人而言，我都不止一次向我的年轻同事们讲过什么叫做净资产，什么叫做所有者权益，听完我的讲述，他们无一例外的都摇摇头说道，要是那些女孩们都和你一样，能明白这个道理就好了，只可惜她们不明白，可我们也不能等着人家明白了再结婚啊，那样黄花菜都凉了。所以还是赶紧买房结婚的好。由此看来，思维不能改变存在，而存在却可以决定思维。
