从7月份开始,北京、上海、广州和深圳等一线城市成交量环比出现不同程度的萎缩。进入8月,“价涨量缩”的范围正在扩大。目前,从周均成交量看,北京、上海、南京等城市的新房销量已跌至今年3月份的水平;深圳新房销量更是跌至1月份的水平。

　　业内人士指出,受房价过快上涨和供给瓶颈影响,全国楼市放量上升局面已经结束,三季度,房地产企业将面临销量调整的考验。不过,这对房企下半年的业绩增长影响较小。另外,各地商品房价格依然维持高位,随着结算资源的增加和毛利率的提升,房企全年业绩增长没有悬念。

　　业绩基本锁定

　　据Wind数据统计,上半年,按照申万行业分类的A股房地产公司合计实现营业收入963.32亿元,同比增长17%;实现营业利润209.92亿元,同比增长23.5%;实现净利润160.53亿元,同比增长21.75%。

　　由于会计结算制度的影响,房地产企业的预售款项基本决定了其未来业绩。今年上半年,楼市销售持续放量,致使房地产企业的预售款大幅增长。数据显示,上半年,A股房企预售款项达1428.12亿元,同比增长39.5%,比年初增长55.3%,是上半年营业收入的1.5倍。这表明,房企今年的业绩已基本锁定,增长已无悬念。

　　截至目前,已有31家A股房企公布了三季度业绩预告,其中有11家预增,5家扭亏;“报喜”公司超过半数。金融街(000402,股吧)(000402)预计1-9月实现净利润约76,800万元至96,000万元,同比增长100%至150% 。

　　数据还显示,A股房企二季度净利润环比增幅达168.93%。其中,60余家房企净利润环比增长,占比近七成。业内人士指出,虽然上半年房地产企业的业绩大部分是去年行情的体现,但从单季度的表现来看,房地产企业的复苏趋势已经十分明显。

　　盈利能力改善

　　中报数据显示,上半年A股房企营业利润率为21.8%,比去年同期增加1.15个百分点。业内人士分析,房价高企将提升房企的毛利率和净利率。

　　数据显示,扣除不可比因素后,80家房企上半年平均销售毛利率为37.74%,较去年同期提高0.85个百分点。与此同时,销售期间费用的大幅下降也有效降低了开发商的成本。80家房企平均销售期间费用率为25.74%,较去年同期大幅下降了25.35个百分点。

　　目前一线城市整体房价处于历史的高点,二线城市房价处于2008年下半年以来的高点,重点城市房价较2007年下半年平均价格高出15%左右。

　　宏源证券(000562,股吧)研究报告指出,2009年上半年,房地产企业的盈利模式是“以量补价”(2009年上半年多数城市商品住宅的平均成交价格同比负增长);而下半年,随着房价同比出现正增长,房地产企业的盈利模式将变为“以价补量”。而后者将提升房企的销售毛利率。

　　此外,上市房企存货总量与年初基本持平,其中28家公司存货较年初有所下降。但房企存货结构已有较大变化。其中,已完工开发产品下降明显,万科、华侨城(企业专区,旗下楼盘)等降幅均在30%以上,体现了上半年销量大增对库存的快速消化;在建产品和拟开发土地较年初有所上升,表现为开发商加大土地储备和开发力度,保证了行业未来供应量的提升。

　　目前,房企现金流充裕。上半年,房企经营性现金流量净值总计296.06亿元,而去年同期仅为-225.13亿元。59家房企的经营性现金流量净值实现同比增长,占比近八成,其中37家房企现金流由负转正,改善明显。(林喆/文)