还有两个多月09年就告结束，时间很短，但是不是就可以说09年楼市大局已定呢？年底有楼市营业税、契税、个税等政策面临到期是否延续的不确定问题，加上黄金周楼市表现不佳，让人不禁想，高位楼市是否将往下“拐”？

 黄金周为什么成交清淡？

 超长黄金周结束了，但没有带来楼市的黄金，大家看到一线城市和大城市的情况都是：成交清淡、楼价再走高、货量不多、看房不积极、观望并没有在传统置业投资旺季里消失，反而变得沉重起来。

 是什么原因造成了这个让人担心的黄金周行情？居民忙于旅游外出休息和聚会，无暇顾及看楼，是原因；开发商现金充裕，年度销售计划完成得七七八八，无动力促销，也是原因；60周年大庆节目精彩纷呈，还连着中秋，节日氛围浓厚冲淡了楼市吸引力，还是原因；货量少，所以成交少，也可以看作是原因。但是，我觉得最关键的还是楼价过高，涨幅过大，涨速过快，不仅脱离了普通购买力水平，也超出投资、换房人群的预期，直接影响到成交。

 楼价拉升过快不是什么好事。好多朋友议论楼市都在说一个看法：太高了。高楼价一方面直接会打击众多购房人的置业投资积极性；另一个方面，楼价越飚升，日后房地产政策调整、“变异”的可能性越大。楼价连这居住的民生问题，不是简单的市场供求的问题，升到一定程度，政策就会从“鼓励”走向“维稳”。“维稳”其实就是抑制或打压，而且后果相当严重，相信经历这几年楼市波动的人都会有所体会的。

 所以开发商在享受高楼价带来的利润果实的时候，还是冷静点为好。赚钱太容易，还想把货捂住，提到更高的价位上去卖，或者不惜高价抢地，为楼价助长，其实都有点短期行为，忽视了将来形势可能变化的风险。策略太冒进，不值得提倡。

 楼市现在是复苏了，但楼价是不是就会一路上升呢，我们还要清醒一点看今年楼市的火爆行情。

 今年到底是怎样的行情？

 09年楼市的表现不平凡，绝大多数城市前三个季度交易量就超过08年整一年，有的城市交易量成倍增加，楼价一路上扬，基本都超过历史最高的07年第三季度。这样的井喷行情究竟动力来自何方？持续性多久？受哪些因素影响？这里只作简单探讨。

 ——今年量价齐飚，超出所有人预料。年头普遍悲观预测09年，但经过三个季度，悲观气氛一扫而空，乐观、看涨乃至盲目乐观情绪主导市场。09年预期和心态也有大逆转；

 ——面对今年市场几乎是超级牛市般的实际表现，过去那种用经济大发展、收入增长、供求两旺等的逻辑解释不通，因为大家都知道，08年下半年至09年一季度，国民经济差不多是自由落体式下跌，看几个主要经济指标就可得到这个结论，很多指标现在还在底部徘徊，虽然目前整体经济已现明显复苏。主要还不是经济拉动楼市，这个结论恐怕还是成立的；

 ——大家第一次感受到信贷投放的威力，三个季度8万多亿的投放，远超去年全年的投放量，流动性异常充足，很容易让人把货币投放增量与交易量涨幅、楼价涨幅、土地拍卖价的涨幅联想、等同起来看待。没有巨量信贷投放，就没有楼市大涨，估计对这个看法异议不会太大；

 ——减首付、房贷利率打七折、税费减免、开发资本金下调、开发贷放宽，等等，09年正式实施的政策措施大幅度松绑，宽松程度应该是有史以来最高的。我们看到，今年春节后多数城市刚性需求集中释放，压抑已久的购买力释放的能量迅速催热楼市。鼓励、支持楼市的政策措施效力巨大；

 ——5、6月份开始，未来的通胀成为热门话题，通胀预期不断地转化为不动产投资和多次置业行为，掀起新的楼市热潮，或者说新的购买力接力进入市场，楼市再度量价齐升。通胀预期作用楼市的力量不容小视；

 ——有一种说法，国际金融危机救了中国的房地产，它意思应该是说，中国为了抵御国际金融危机对经济的破坏，为了保增长，实际上将房地产置于拉动投资和消费、带动多个产业、走处困境的关键脚色位置。不管这个说法的跳跃性思维有多大，我们确实看到，房地产实际充当着拉动经济的火车头的作用。说今年楼市是“火车头行情”似乎不为过；

 ——房地产的需求一旦刺激起来，市场走高，就会吸引大量资金进入，显现“财富效应”，投资或者带有投资目的比重加大。市场一度出现部分产业资金进入楼市现象。随着楼价不断走高，那些自用、换房的购房人一方面担心楼价还会走高，犹豫不决，另一方面也有相当部分人逐渐止步，毕竟购买力有限，目前社会财富分布不均衡，两极分化。7、8月之后，楼市成交缩减，三季度比较二季度交投回落，虽然受政策预期有所不稳影响，但最直接的影响还是楼价上行过快过高，超出很多人包括部分中产阶层购买力。四大一线城市中心区新房平均一套要150-300万，不是一般收入人群所能够承受的。高楼价不但引起缩量效应，也引起民生居住问题的关注度，过往几年的情况也是这样。

……

 总的来看，今年楼市火爆，可能还是非传统市场因素、非传统经济因素起了更关键的作用，简单说就是鼓励政策、货币信贷以及由此带来的预期改变发挥了决定性作用。认清这一点，有助于我们判断后市。

 市场接下来会不会“拐”？

 黄金周楼市表现不振，那年底市场会不会往下“拐”呢？楼价是否到了顶呢？

 个人看法是，接下来两个多月里楼市发生大变化的机会很小，估计现阶段楼市两个特点——一是价格高位盘整，二是成交缩量，还会延续。

 首先是政策面到年底不会有大的改变。最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变，央行表态可以忍受2%的通胀水平，多少都是在给经济打气，稳定大家的预期。其实大家都清楚，房地产作为本轮拉动经济的重要引擎，如果即刻改变相关政策，效应不单单是调整房价，经济也可能要付出较大的代价，目前经济并没有完全企稳，调整房地产政策不时最好时机。

 不过，年底面临到期的营业税、契税、个税等优惠政策倒是有机会调整的，有些业主可能会利用最后的政策优惠期加快售楼决定，12月左右估计会带来二手市场阶段性的放量机会。

 其次是楼价调整的动力很弱。主要是因为目前开发企业现金充裕，基本上前三季度差不多就完成了全年销售任务，促销动力不足，加上前三季度消化量大，去年低迷的市场影响到在建施工的进度，目前大城市中心区供应普遍有限，开发商多数都采取高定价策略，有惜售心态，所以，一手楼价还是向上的趋势，不过，买方对于日渐走高的楼价接受程度不断下降，不论首次置业的，还是投资的、换房的，几乎所有购房人群入市趋于谨慎，追涨少，观望多，所以成交难以大幅上升，缩量将持续。

 从目前的形势来看，明年楼市的不确定性增加，特别是明年经济回升之后，可能出现通胀现象，而宽松货币政策也将面临退出的问题，流动性适当收紧、利率上调以及生产行业复苏都可能弱化房地产作为吸引资金轴心的地位，届时高楼价还能不能支撑的住，我觉得有点让人担心，或者说楼价明年有调整的机会。

 明年市场也许不会如现在估计的那样一路上扬，今年拿地王的也许明年的日子不会太好过。如果从本轮楼市发展的基本动力来看，个人觉得，稳健、提前做好形势转变的准备是企业发展的最佳战略选择，顺势而为也要打个提前量，切忌一味贪图高利润，盲目乐观更危险。

 买还是不买？

 对很多投资置业者来说，目前情况下，也面临选择，究竟要不要出手？买还是不买？确实是个问题。

 黄金周刚过，有作投资的朋友跟我讨论，目前适合不适合作投资？他侧重在豪宅，心态矛盾，一来楼价不低，二来看中的房子不多，买少见少，有点两难境地。这也许是目前多数投资者的实际心态。

 我个人觉得，从中长期看，房地产一定是最佳投资品种，比其他投资品而言，不仅波动小，风险非常之小，而且实际收益不见得低，看这些年的发展历程，投资的最大赢家不在股市或者其他市场，而在楼市。楼市今后也会吸引越来越多的资金介入。基于这样的看法，我觉得目前投资从中长期看，一定是没问题的，特别是有些价格相对比较低的城市如广州、以及核心区域的物业、稀缺性的物业，将来的升值潜力和回报都不会低。要注意的是自己的实力，有中长期持有能力，可以抵御短期小幅波动，目前入市也不是不可以的。选什么样的物业更重要。

 经济能力对于首次自用购房、换房同样适用，而且要看看自己的需求是否迫切。有这两个条件，即便相对是高位，但长远看还是划算。为防止高位入市，可以选择租金回报水平高的物业，这种物业泡沫少，抗跌，同时升值潜力大。

 当然，如果能力、实力暂时不够，需求也不是很迫切，建议可以等等看，不必急着入市。