购买一套称心如意的房子，是许多老百姓的梦想。如果落入不良开发商设置的陷阱，购房人甚至可能血本无归。因 此，消费者有必要了解商品房买卖特别是预售商品房买卖过程中可能存在的风险，避免出现“人为刀俎，我为鱼肉”的被动局面。
一、知己知彼，百战不殆
房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明 确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中 曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。为此，相关法律法规对于开发商的售楼资格 作了若干限制，即开发商作为预售人，应当以书面方式向预购人明示下列事项，使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息：(一)预售人的名称、注册地 址、联系电话和法定代表人；(二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；(三)项目开发进度和竣工交付使用时间；(四)项目及其配套设施的平面 示意图；(五)商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；(六)预售商品房的价格和付款办法；(七)商品房预售款的专用帐户； (八)物业管理事项；(九)法律、法规规定的其他事项。如果以上条件都具备的话，说明开发商在国有土地使用权的取得、商品房小区规划的确定和商品房预售前 的开发等过程中，都较为规范，没有出现在建工程抵押的情况，对商品房后期建设与管理也有明确的计划，购房者大可放心与之谈判。
二、看清“内部认购”的真面目
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引 力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让 金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记 备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
三、明确售楼广告的法律效力
许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除 非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，《广东省商品房预售管理条例》规定，预售人发 布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可 证的编号和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应 当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责 令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的 事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。
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一房二“嫁”只赔已付房款3%
表现：某公司规定，双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。
分析评述：《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可请求解除合同、返还已付 购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条款排除了消费者的上述法定权利，违反了《太原市合同格式条款监督条例》 第十条规定：“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款，即“消费者依法享有的其他主要权利”。
拒缴物管费 业主遭停水断电
表现：某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电。
分析评述：水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主停 水、停电、停气。该条款违反了《太原市合同格式条款监督条例》第十一条规定：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容”中的第四款，即“违反法 律、法规扩大经营者的其他权利”。
装修垃圾物 物管不运也收费
表现：某物业公司规定，业主装修时，不管运不运垃圾，都必须缴垃圾运输费4元/平方米。
经有关专家研究，市工商局举办的“我们身边的霸王合同”主题维权活动今日发出第三号行业霸王条款通报，房地产业共有10条不平等合同格式条款上榜，内容涉 及认购房屋限期未签合同不退定金、一房两“嫁”开发商减轻违约责任、屋顶外墙广告业主管不着等，霸王条款隐身于买房、住房的各个环节。
7天内不签买房合同 定金不退
表现：某房屋认购书规定，本认购书签订后7日内，认购人未与开发商签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。
分析评述：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作 为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合 同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，如买卖双方不能就某些购房条款达成一致意见，而这些不能合意的条款又未在预约中事先约定，此时合同不 能成立应属正常，双方均不构成违约，定金应予退还。该条款违反了《太原市合同格式条款监督条例》第九条规定：“合同格式条款不得含有加重消费者责任的下列 内容”中的第三款，即“违反法律、法规加重消费者的其他责任”。
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停水停电致交房延期 开发商免责
表现：某《商品房买卖补充协议》规定，非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工 或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等，出卖人在交房时告知买受人即可延期交房。
分析评述：上述原因中，有的确可作为免责事由，如不可抗力等；有的则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需要更改 图纸等，这些应由开发商承担违约责任；其他如高考期间停工等是开发商可预料，也不能作为免责事由；而像施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造 成，开发商应向消费者承担违约责任，再依法向第三人追偿。该条款违反了《太原市合同格式条款监督条例》第八条规定：“合同格式条款不得含有免除或限制提供 方责任的下列内容”中的第四款，即“依法应当承担的违约责任”。
屋顶外墙广告 业主管不着
表现：某商品房买卖合同规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房 产和设施权益属出卖方。
分析评述：《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利 用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使 用；已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。此条款违反了《太原市合同格式条款监督条例》第十条规定：“合同 格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款，即“消费者依法享有的其他主要权利”。
一房二“嫁”只赔已付房款3%
表现：某公司规定，双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。
分析评述：《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可请求解除合同、返还已付 购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条款排除了消费者的上述法定权利，违反了《太原市合同格式条款监督条例》 第十条规定：“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容”中的第四款，即“消费者依法享有的其他主要权利”。
拒缴物管费 业主遭停水断电
表现：某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电。
分析评述：水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主停 水、停电、停气。该条款违反了《太原市合同格式条款监督条例》第十一条规定：“合同格式条款不得含有扩大提供方权利的下列内容”中的第四款，即“违反法 律、法规扩大经营者的其他权利”。
装修垃圾物 物管不运也收费
表现：某物业公司规定，业主装修时，不管运不运垃圾，都必须缴垃圾运输费4元/平方米。
