商业银行的压力测试难以评估房地产信贷风险，但其对房价下跌30%的可容忍度误导了市场预期。如果不超前认识到房贷风险、房地产泡沫破灭对金融体系的冲击及对经济的危害性，房贷风险上升将演变为当前我国银行业面临的最大风险。

       当前，我国银行业正面临七大风险，其中最为严重的风险是商业银行的房地产信贷风险。这是从日前银监会发布的2009年年报中获得的最新信息。因此，如何防范我国银行业的房地产信贷风险，这个问题更值得关注。

       之所以这么讲，是因为据银监会的最新年报指出，截至2009年末，我国房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增速达38.1%。其中，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能会加剧房贷风险，或导致现房地产开发贷款的信用风险上升，加上地方融资平台贷款也隐藏较大风险，这些现象预示了我国银行业已面临较大的房地产信贷风险。

       尽管近期国内部分商业银行对房地产贷款进行了专项压力测试，结果似乎颇为乐观。但以笔者之见，这种压力测试关注的房地产贷款风险基本上是个体的、静态的，从国际上房地产泡沫导致金融危机的历次情况分析，房地产信贷风险却是整体的、动态的。因此，我们只有从动态的角度出发，才能真正洞悉或把握当今我国房地产信贷的整体或系统性风险，才能防御由房地产信贷风险可能引发的潜在金融风险。

       因为，房地产泡沫在没有破灭之前，无论是政府还是企业及投资者都会认为房地产泡沫并不大，特别是认为房地产泡沫不会破灭。在我国，一些相当离谱的观念仍在影响市场的预期，如土地具有完全的稀缺性、住房的刚性需求不会变化、北京等大都市因有全球购买者而住房房价不会下跌等。确实，在房地产泡沫破灭之前，很少有人会认识到这一泡沫破灭可能产生的巨大危害性。也就是说，只有当房地产泡沫破灭导致了系统性风险或金融危机后，人们才可能会“幡然醒悟”。

       如今，有一种观点相当流行，认为当今房地产信贷在整个银行业信贷占比并不高，与发达国家相比仍有很大的增长空间。需要注意的是，欧美房地产市场发展已逾百年历史，但我国房地产市场仅有10多年的发展历史，且这个市场具有一手房占主导的市场特征。如果房地产贷款对整个信贷占比高出欧美国家的话，这可能预示我国房地产市场早已过度发展。

       据此观察，分析当今我国的房地产信贷风险，不仅要看房地产贷款所占整个银行业信贷比重的高低，还要分析投资者购房的价格及融资的杠杆比率。

       目前，银监会要求各商业银行进行压力测试，以观察各商业银行对房地产信贷风险的承受容忍度。尽管这一压力测试有助于我们更关注和警惕房地产信贷风险，但这种测试仍是静态的。在以投资为主导的房地产市场中，房价波动、按揭贷款利率特别是市场预期等因素变化都是动态的，特别是商业银行的压力测试难以预估到市场预期的相应变化，也就是说，压力测试是无法预见到市场预期变化可能产生的市场结果。

       这又引出另一个流行观点，认为商业银行信贷风险的压力测试显示它们对房价下跌的可容忍度为30%，因此，未来房价下跌幅度很可能落在30%区间内。问题是商业银行房地产信贷风险压力测试揭示房价下跌的空间并不大，误导大多数住房持有成本过低的投资者不愿出售住房。由此可见，国十条后不少城市房地产市场出现“量跌价稳”，与这个预期不无关系。

       除了市场预期始终处在动态变化外，由于住房按揭贷款大多是中长期贷款，所以住房信贷风险的动态性还体现在，这一风险往往需要比较长的时期内才能释放或显现出来。特别是近几年来国内房价出现持续飙升，使得银行的房地产信贷风险看起来更低了，甚至有人认为房地产信用贷款是一块“优质资产”。但是，从国际金融市场的发展历史观察，曾为发达国家的那些住房“优质资产”先后出现了问题，并产生危及全球的金融危机，以此观察，我国肯定也不能例外。事实上，当前我国房地产泡沫已经被吹大了，只是我们还不知道房地产泡沫什么时候会破灭、泡沫破灭对经济的冲击与影响如何而已。

       由上分析显见，鉴于目前我国的房地产信贷风险是动态的，商业银行的静态压力测试难以全面评估这一风险。因此，监管部门应当密切关注房地产信贷风险的动态变化，要超前认识到房地产泡沫破灭对金融体系的冲击及对整个经济的危害性。否则，当房地产信贷的系统性风险真正爆发时，我们将难以减小房地产泡沫的破灭对经济的重大冲击。