也许是2008年一役，万科留给公众的印象过于深刻，自2010年调控以来，每个人都在用放大镜盯着万科。现在的万科，与其说全面降价，不如说正千方百计地试探消费者的心理底线。与此同时，掌门人郁亮正为万科重新定位，从保障房到商业地产。调控当前，万科正努力扩充着自己的产品线。

　　仅仅只是试探

　　最近风声最劲的无疑是上海的房市降价潮，有消息称2010年6月19日开盘的万科花园小城降幅高达20%。

　　但上海官方网站提供的信息显示该楼盘当天推出了56套住宅，在售价格目前显示均价16500元/平方米，浮动范围是上下20%。与楼盘上一期的销售数据相比，此楼盘不降反升。2009年12月，楼盘销售均价为13694元/平方米。如果按此计算，该楼盘售价比此前上调了17%。降价说服力不足。

　　其实从一开始，万科就没有延续2008年的降价策略。当年的万科选择的是一步到位。开盘直接降价，或者折后再折。这些降价项目最高曾下调30%。

　　2010年的万科则更显老辣，5月16日万科在北京一个项目开盘，一夜间扑天盖地是万科降价的消息。但确实是降了价吗？据了解该项目的开盘价格为2.5万元/平方米，折后价格为2.42万元/平方米。目前为止这个项目比前一期打了个98折。

　　但仅仅“意思”一下，该项目开盘就卖出了六成。与其说降价，不如说试探。

　　万科主管销售负责人向《中国经营报》记者表示，公司有声音认为市场心理价位已经找到，没必要用到“日清”这种销售节奏。

　　“降价不丢人。”万科董秘谭华杰一再向记者强调，万科总裁郁亮也表示，“我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”

　　“市场环境与当年不一样，策略也肯定不同。”经纬地产的研究员李向东向记者表示。据其观察，万科在控制推盘速度，万科五六月新开盘的项目，通常都是价格稍有折让，都能达到60%的销售目标。“因此没必要大规模降价卖房”。

　　介入保障住房

　　虽然没有2008年的声势浩大，但其实万科内部的变化比之当年有过之而无不及。

　　6月23日，南京市住建委公示了16家保障性住房建设开发商，其中万科赫然在列。

　　早在2008年万科就开始保障房建设的尝试。当时王石就亲自参与了广州万汇楼的建筑设计以及管理设计。

　　2010年起，郁亮开始将保障性住房提高到与商品房同等的位置上。据万科内部人士透露，早在调控刚开始，郁亮就表示：“这次调控是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，我们必须主动配合这种趋势。”

　　于是从调控初始，万科总部明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。“2010年北京万科的竣工面积将有1/3是保障性住房，现在我们更愿意主动和政府谈建设纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲明确表示。

　　虽然保障房建设的利润有限，明文规定只能有3%~5%的利润率。但在正常范围内保障房的销售不成问题，而且对于保障房的资金需求政府也会给予方便。只要将建设销售周期一再压缩，低利润率与高利润额并不矛盾。

　　回归商业地产

　　回归商业地产又是万科策略的另一转变。

　　曾几何时，王石年代的万科视商业地产为烫手山芋。“我用了十年的时间作减法。”王石曾表示，专注住宅开发是万科的根本。可是从2009年开始，万科明显在为发展商业地产做准备。其中标志之一就是从合作伙伴凯德置地中把毛大庆挖来，毛为凯德工作了15年，而且工作范畴都在商业地产领域。2009年年底万科小试牛刀(博客)，开始介入珠海宾馆项目。

　　“不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”这是经历了上一波楼市疯狂后，王石对自己的总结与告诫。

　　但2010年三四月间，万科分别在北京、西安和东莞拿下商业项目，总投资超百亿元。而且布局覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，无不显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。而郁亮也承认，“万科未来将加大持有型物业的储备。”未来住宅产品与持有型物业将呈8：2开。

　　按照王石为万科确立的发展路径，将住宅做到极致已经足够，把住宅“产业化”作为企业发展的核心。

　　而这时，中央对住宅的调控开始加剧。面对日益高涨的土地价格，“万科再用这些土地作为产业化的尝试已无法向股东交代。”有知情人士表示，万科必须思考如何让自己的房子更有价值。