伴随着全国房价的松动,甚至是部分大城市的房价下跌,近期北京、上海、深圳等地的房租却出现了逆势上涨。又该如何看待这一怪异现象？

       导致房租上涨的因素主要有三个。第一，本轮房地产调控来势凶猛，不仅投资投机客逃之夭夭，连自住客也产生了浓重的观望情绪，部分打算买房的首次置次者，或卖了旧房还没购新房的改善需求者，被迫租房住；二是每年六七月份都是租赁旺季，尤其是大学毕业生较多的中心城市；三是开征房产税的政策预期，让部分房东找到了涨租金的借口，提前将税负转嫁到房客身上。就上海而言，还有世博会导致短租需求旺盛的因素。

       房价大涨注定是一种短期现象。近年来，我国房价和房租的起伏波动基本同步调，但房租上涨幅度远小于房价。导致房租上涨较慢的主要原因有三个。首先，住房租赁需求不够旺盛。国人普遍“重购轻租”，古代就有买宅置田的传统，一直认为土地和房屋最有价值，而近几年房价飙升的事实也确实加强了人们买房可以升值的观念。绝大部分人都将租房作为买房的过渡，迫不得已而为之，当前我国住宅私有率已超过80%，而欧洲只有50%左右。

       其次，租赁需求流动性强。租赁方和出租方交易短期化，也是我国大城市住房租赁市场的突出特征，以房客频繁搬家为主要表现。出现这种租赁需求短期化现状，一是因为租房需求的主力军是年轻人，普遍工作不稳定，工作地点频繁变化；二是很多人买房后即退出租赁市场；三是我国住房租赁市场比较混乱，房客权益得不到保障，人们不愿意长期租房；四是大城市对外地人的吸引力大，但职场竞争激烈、生活成本高，造成人员流动性很大，也导致了租房的短期化。

      再次，租赁性住房供应充足。比如上海并不缺少出租房源，按笔者测算，当前可用于出租的住宅面积高达3500万平米左右。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众，多数都用出租，少数暂时空关；部分改善性家庭，购买二套房后，往往也将首套房用于出租。另外，大城市郊区的农民房规模庞大，且租金低廉，成为城市出租赁房源的强大“后备军”，尤其是农民工的“名园”。

       近几年我国大城市房价上涨速度过快，房价涨幅偏高。房价偏高，房租偏低，二者形成鲜明对比，所以出现房租上涨幅度远小于房价的现象。房价偏高的原因很多，除了自住需求旺盛外，上海市场中的投资投机性购房需求比重亦偏高。由此导致：按2009年底的数据，上海市房改后的旧公房的年租金收率只有3.5%，而次新房则更仅有1.8%，与国外5-8%收益率相比，已明显偏离合理区间。

       不妨再观察一下上海去年房租情况。上海住房租赁指数2009年1月为1204点，12月为1206点，基本保持稳定格局。其中，高端市场租金受买卖、经济环境等因素影响，从年初开始租金持续下跌，直至年末才企稳，整体表现最弱；中端市场租金受买卖市场影响显著，波动较大；低端市场租金表现为稳中有升，此类住房凭借面积小、地段好以及相对较低的租金优势，吸引了很多中低端客户，租金持续上升。

       正是在这种多年以来租房市场房租偏低、流动性大、短期性强的普遍现状下，当前出现的房租大涨现象才显得“非正常”。从某种程度上说，长期偏低的租金水平逐渐提高是好事，租赁市场被稳定青睐是好事，是买房与租房市场趋于平衡的特征之一，也是房屋市场成熟的表征。可突然间因政策、环境因素导致的无序大涨，则恰恰反映了我国租房市场亟待规范，搞不好还会反过来伤害住房消费、楼市调控。

       总而言之，在由销售市场、租赁市场、社会保障组成住房体系当中，销售市场发展过快，住房保障正奋起直追，而租赁市场则属于“被遗忘的角落”。接下来，政府必须扶持和规范住房租赁市场，当然，当前中央和各地正在推进的公共租赁住房制度，就是一种融合保障和市场的有力“武器”，但毕竟还是设有准入门槛，只有加快发展市场，才能让更为广泛的社会群体通过租赁解决“住有所居”的问题。