成交量的小幅回升让开发商看到了信心，加之上半年销售低迷，许多开发商不会放过这个“黄金季”，寄希望能在9、10月份突击销售，因此房价将维持小幅下探或者振荡的态势。专家建议，开发商趁传统旺季市场好转之际，降价求售才是回笼资金的上上之计。

　　争辩声少了，实质性优惠多了。楼市“金九银十”黄金季来临之际，开发商和二手房中介动作频繁。

　　新盘推出速度加快，打折力度加大，都表明上半年销售不佳的开发商正摩拳擦掌积极“备战”。而在调控基调不变的背景下，楼市在这一传统旺季的表现可能将决定明年的整个走势。

　　“黄金季”楼市将有何走势

　　在经过几个月的盘整下跌后，成交量开始小幅回暖，这是很多开发商近期的感觉。据亚豪机构统计，8月中上旬，北京市商品住宅期房成交面积环比7月同期增加15.2%。8月9日至15日，上海新房成交面积环比前一周也上涨26%。

　　“随着楼市调控的深入，房价进一步松动，许多短期被抑制的刚性需求开始入市。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。一些低价新开盘项目的入市是成交量小幅回升的主因。例如北京7月底开盘的富力十号以及万科长阳半岛项目，实际成交价均低于之前的预期售价。

　　尽管刚性需求的阶段性释放已打破楼市僵局，但是随着成交量的回暖，楼市成交价格的同步回升却让后市变得扑朔迷离。8月中上旬北京市商品住宅成交均价环比7月同期上涨了16.1%。

　　在传统旺季来临时，楼市供求往往会发生急剧转换。开发商一般会加大推房速度，市场供应量将会出现较大增长。统计显示，北京9月计划开盘的48个项目中，其中纯新盘20个，占总量四成之多。

　　不过，大部分购房者的观望心态并没有改变。某网站8月下旬所做的购房者问卷调查显示，有78%的购房者认为房价仍然虚高；在近期是否打算购房的调查中，选择“观望一阵再说”、“不买房”的仍占63%。

　　那么，楼市在博弈中将如何前行？业界专家普遍认为，成交量的小幅回升让开发商看到了信心，加之上半年销售低迷，许多开发商不会放过这个“黄金季”，寄希望能在9、10月份突击销售，因此房价将维持小幅下探或者振荡的态势。

　　调控着力点发生变化

　　最牵动购房者和开发商神经的还是调控政策的变化，这也决定着楼市未来的走向。

　　国务院副总理李克强近期两次谈及房地产调控时强调，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　这打消了此前公众对于调控政策松动的预期。尽管国家层面的调控政策没有加码，但是前期出台的一系列政策正处于执行和落实的过程，“目前仍处于政策观察期和落实期。”杨红旭认为。

　　8月19日，国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会强调，对于已开展查处的2208宗房地产违法违规用地的查处任务务必于10月底前基本完成。湘财证券分析师张化东认为，这意味着新增政策的着力点正从打击需求转换至逼出供应。

　　楼市前期的调控旨在打击投资、投机性购房需求，已经取得了初步效果。尽管投资者没有大规模抛售存房，但是也没有继续入市。要巩固调控成果，下一步要增加供应，一方面是要增加保障性住房建设，更重要的是逼出开发商和投资者的存货。近期关于北京商品房预售金将纳入监管的消息则直指开发商的资金链源头，促使开发商加快销售节奏降价推盘。

　　据了解，大部分商品房从拿地到首次开盘的时间基本在一年半以上。2009年楼市趋热后开发商大部分奉行扩张策略，大量住房建设入市，因此市场供应将在2011年一季度开始累积。专家建议，开发商趁传统旺季市场好转之际，降价求售才是回笼资金的上上之计。

　　从市场的另一端解决问题

　　8月26日，发改委主任张平受国务院委托向十一届全国人大常委会报告国民经济和社会发展计划执行情况时表示，国家将加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。

　　我国楼市的问题不仅出在需求上。短期看，楼市要通过调控打击投资、投机性需求来降低房价，让自住型购房者承受得起，长期看，要建立一个合理的住房供应模式，这是各界在这轮楼市调控中的共识。

　　怎样从矛盾的另一端寻求解决高房价问题的方法？住房供应由以商品房为主的格局演变成双轨制多层次的供应模式逐渐被业界所认同。而在保障性住房建设中，近期重庆大量建设公共租赁房的模式越来越受到推崇。由于公租房涵盖的是买不起房但又达不到廉租房标准的“夹心层”，因此更有利于建立起我国多层次、产品丰富的保障性住房体系。

　　不仅仅重庆，北京、广州等地今年也加大了公租房的建设力度。业界人士认为，保障性住房突出的是住房保障居住的功能，因此在土地面积、资金上都应得到保障，另一方面要加大对低收入者的租金补贴力度，以此促进住房供应结构的转型，长期商品房和保障性住房要达到一个平衡来满足普通百姓的基本住房需求。