新一轮写字楼纷纷提高标准突破“五年之痒”

　　近日，记者采访中接触到了不少写字楼的投资人，他们无意间向记者透露，目前的写字楼投资黄金周期在5年左右，收益最大化。就像食品的保鲜期一样，过了就不新鲜了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。都说写字楼是中长线的投资，在国外不少的写字楼更是公司资产最好的载体之一，为什么在成都的写字楼投资圈中会有投资5-8年为“保鲜期”的说法。

　　5年内必出手投资者信奉“保鲜期”

　　不少做过写字楼投资的人都会发现这样一个现象：凡是投入运营在3年、5年以下的甲级写字楼，其租金普遍高于投入运营在5年以上的写字楼物业。运营超过5年的写字楼都或多或少的面临着品质客户流失的境地，随之而来的就是租金下跌、物业品质降低、空置率增高等局面。

　　“住宅是一种‘生活资料’，而写字楼是一种‘生产资料’。住宅如果租不掉，可以自己住，但写字楼租不出去的时候，只能闲置，这样不但不会产生利润，反而会消耗资金。因此投资风险比较大。”成都的孙先生如是说。尽管明知投资风险很大，但是后期的收益却刺激着孙先生一次次进军成都写字楼市场。在长期投资写字楼的过程中孙先生也摸索出这样一个规律：无论多优秀的甲级写字楼都必须在5年内出手，才能保证其价值，获得理想收益。一旦超过5年，必然会面临着折价的尴尬。

　　曾经有业内人士称，成都写字楼的黄金投资期不过5年。尽管此观点并非人人认同，但随着不少甲级写字楼在5年后颓然失色，其中不乏业界公认的部分甲级写字楼，我们不禁反思：难道成都写字楼真的难逃“五年之痒”？

　　配置低损耗大拖累写字楼周期短

　　为什么成都写字楼保鲜期不会超过5年？一位业内人士认为，这与写字楼的前期配置和后期物业都有关系。成都的写字楼在后期维护、物业增值、保值方面做得不尽如人意。在前期或许能够达到业主的理

　　想收益，但是在超过5年、8年后，不仅物业的投资回报率降低，而且物业的品质也开始下降，不能做到‘可持续发展’。“举一个简单例子，我们从写字楼的车位配置来看，一般来说，关注到这一点的人不多，但是车位配置在商务办公中有着非常重要的意义。与住宅按户来配置不同，写字楼一般是按办公面积来配置。不少的写字楼对外宣传自己有几百上千个客户，看似很多，结果按办公面积一算，300、400平方米才一个车位。等到使用了几年，这个写字楼入住饱和了就会发现车位严重不足。一些公司不得已只好搬走。”

　　车位比仅仅是前期配置的一个方面，包括大堂、电梯、过道等很多的配置上，还与沿海和香港等地的写字楼存在很大的差距。而后期的物业服务上也因为损耗的问题，让写字楼在先天不足，后天压力大的情况下老化得更快。尤其，有的写字楼主是拆零销售，运营者不得不面对无数小业主，分散的业权使得写字楼在后期维护过程中难以提高效率，种种问题叠加起来，导致了产品的老化，品牌形象被消解，保鲜期被大大压缩。

　　开发商练足内功做长写字楼投资年限

　　成都写字楼从2007年开始，新增供应量以每年31%的速度推陈出新。在汲取老一代写字楼的经验上，新写

  字楼在配置、细节、硬件软件设施上都力臻完美。如新希望国际、华样年·美年广场、天合·凯旋广场等项目，均以出色的硬件软件设施而备受投资者青睐。

　　不同档级的写字楼在硬件配备上标准不同。但无论硬件配置标准如何，纯写字楼的层高、隔间设置、大堂和走廊宽度高度及电梯数量、茶水间、洗手间等公共设施决定了办公环境是否舒适，从而影响后期的租金走向及理想的投资年限。如何把写字楼做得更出色？如何做长写字楼投资年限？值得成都写字楼开发商思考。

　　“目前市场上缺少的不是写字楼，而是能够保证10年、20年也不会‘变质’的高品质写字楼”。天合·凯旋广场营销总监张翼告诉记者。他认为，写字楼要想在投资年限上延长，提高配置和加强后期的物业管理都是非常重要的。比如电梯，除了常见的电梯数量和速度，轿厢的大小，容量等也是衡量的重要标准；再比如大堂，大堂是整个写字楼的形象，大堂的面积和层高都将直接影响到未来入住公司的形象。据悉，天合·凯旋广场就拥有独立于主楼身之外的挑高12.8米近千平方米的双大堂设计，而且还做出了总裁私人高端配置给企业领导者的专属空间。

　　富力地产成都公司营销总监李红超也对记者说，写字楼的投资年限与写字楼的配置有很大关系，包括外立面、层高、内部的办公体系都将影响到写字楼的投资年限。而富力天汇中心不仅拥有4.05米的层高，5A智能化服务系统等高配，而且采用了精装的方式来保证写字楼品质。