最严厉的房地产调控已经过去5个多月。尽管期间楼市出现交易量的萎缩，但总体价格并没有下跌，相反，8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%，部分城市的房价连创新高。事实表明，年初以来出台的一系列调控政策，并没有扭转楼市价格上涨的预期。

　　为什么最严厉的房地产调控没有起到预期效果？笔者认为主要有以下三个原因：

　　首先，市场与政府博弈的历史结果是房价总会创新高。中国房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里，无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌，上海的房价下跌了约15%左右。然而，从2005年10月份开始，房价出现新一轮的上涨，招致了2006年第二季度的第二次房地产调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月左右的时间，随后楼价继续上涨，政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

　　2007年，为了给炙热的楼市降温，政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底，楼市出现明显降温，但就在2008年底，政府为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，以至于楼市在2009年再创新高。

　　总结几年来与政府政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。

　　其次，房地产开发商资金充裕，有能力“扛住”楼价。2009年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下，销售额创历史最高纪录，全年新房销售超过4万亿元人民币。在销售迅速增加的同时，购买土地的支出并没有以相同的速度增长，结果是开发商的平均负债率出现下降。

　　在当前的中国楼市，新房的交易量远大于二手楼房的交易量。因此，开发商在价格的形成机制中起决定作用，这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异(在西方发达国家的楼市，二手房的交易量占主导，二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大)。因此，只有开发商主动降低销售价格，楼市价格才会走低，在财务状况无忧的情况下，开发商当然不会主动降低销售价格了。

　　第三，欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来，当中国进行楼市调控时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。四五月份欧洲出现主权债务危机，随后欧盟诸国开始削减财政赤字，减少政府开支，对经济增长必然产生影响；失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍，而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄；同样糟糕的还有日本政府的债务负担，而日本二季度的经济增长速度只有0.1%，让市场更为失望。

　　西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴市场出现资产泡沫的概率大增。最近几个月，新加坡、马来西亚以及中国香港等地楼市都在跃跃欲试。在此背景下，中国房地产调控的难度可想而知。在正常情况下，提高利率是使楼市降温的最好措施，但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食歉收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。

　　其实，这并不意味着中国政府对楼市毫无办法，对商业银行的窗口指导和控制信贷规模就是有效的手段，通过这些手段可以成功实现货币供应量增长速度的大幅度下降，目前，M2已经从2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通过行政的手段强行增加保障性住房的供给也是很好的调控手段，只要很好地落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务，调控房价的目标应该会实现。