10月，青岛上演楼市奇观，“天量”成交与“退房潮”并存。本月中旬以来，青岛楼市成交量始终高位运行，连续多天日成交量突破500套。在青岛市房产交易中心，近日还出现了一名连办17个房产证的神秘“办证哥”。

　　与此同时，一波“退房潮”也在青岛出现。

　　“上述现象的出现，虽然表面上看起来令人疑惑，但其实是政策调控产生了威力。

　　刚性需求释放

　　与全国楼市普遍降温相比，近期青岛楼市颇有点“与众不同”。

　　尽管9月28日房产新政出台以后，业内一度看空青岛楼市，但10月19 日，青岛一天卖出新房1185套，创下了自5月23日契税优惠政策取消以来的新高。

　　“青岛楼市成交量屡创新高，主要在于刚性需求的释放，尤其是改善型需求的增长。”冯显泉对导报记者分析，“从统计数据来看，现阶段交易中的绝大部分为120平方米以下的中小户型，尤其是90平方米以下的小户型。对于开发商而言，基本属于‘走量’，并没有量价齐升。”

　　导报记者实地探访了几家售楼处现场后发现，无论是正在开盘热销的项目，还是即将销售的楼盘，其主打基本都是中小户型，定位也多为刚性需求。

　　冯显泉表示，由于“四月房产新政”的影响，有住房需求的购房者大多选择持币待购 ，观察后市房价走向以决定是否入市。但经过半年的时间，青岛房价基本保持稳定，这大大出乎很多人的预料。同时，由于最新的青岛楼市调控细则迟迟没有出台，众多购房者再也坐不住了，纷纷选择入市。

　　“不仅如此，对于房屋‘限购令’的预期也推升了交易量。”冯显泉说，“很多青岛本地居民原本就有改善住房条件的愿望，如果青岛也出台限购令，那么他们的愿望将无法实现。”

　　青啤地产控股有限公司营销经理孙巍也认为，现阶段刚性需求占较大比重。“关键要把供需矛盾解决好。” 孙巍对导报记者表示，“只有加大土地供应量，满足市场的土地需求，才能有效缓解供需矛盾。”

　　调控政策“区分”效果明显

　　同样在10月份，青岛有12处楼盘出现了退房现象，其中退房最多的楼盘撤销了40份合同。

　　为何在楼市整体向好的情况下，青岛某些楼盘出现了“退房潮”？冯显泉认为，这恰恰是政策效果开始显现。“一方面，有些房地产商顺应政策，推出了较多的中小户型，取得了较好的销售效果；另一方面，一些定位高端的楼盘近期一套也没有卖出去，交易惨淡。”

　　青岛市房地产交易中心的数据显示，出现撤销合同数较多的楼盘基本上位于青岛西海岸，这些中高档楼盘户型较大、总价普遍较高。相关知情人士对导报记者表示，此次的“毁约潮”大多涉及投资客，这些人自己有房子，受新政限制，无法办理贷款业务，因此被迫撤销合同。

　　在冯显泉看来，自从承办北京奥运会帆船项目之后，青岛的国际知名度越来越高，很多外地人甚至外国人都来青岛买房子，这无疑推升了青岛的房价。“同时，当前很多外地城市‘限购令’的出台，使得很多人担忧青岛也将出台类似政策。”

　　而这一担忧，开发商同样有之。

　　开发商无奈“被开盘”

　　采访中，导报记者发现，当地众多开发商“开盘”的宣传广告铺天盖地。粗略统计显示，10月中旬至11月份这一时间段，青岛各区域已开盘和有望开盘的项目至少在20个以上，这其中包括海尔原乡墅、绿城紫薇广场、海信天玺、万科城等各区域的代表性项目。

　　而加大推盘力度的背后，开发商欲与新政细则出台时间赛跑的意图清晰可辨。

　　“此次集中推盘，很大程度上是开发商‘被开盘’。”冯显泉分析，“四月房产新政”的严厉调控，很多开发商采取了延迟开发、拖后开盘的办法，试图用“拖”的办法，度过楼市寒冬。

　　事与愿违的是，开发商等来的不是“春天”，而是更为严厉的政策：比如房产税改革已经提上日程、北京等多个城市出台不同程度的“限购令”。政策调控声声来急，开发商担心后市更加严厉的政策，纷纷“转向”，选择尽早开盘。

　　“当前开发商集中开盘，正说明要把步伐往前赶，试图在更为严厉的调控政策来临之前完成销售计划。”孙巍如是告诉导报记者。

　　那么，接下来青岛会否出台“限购令”等类似政策？冯显泉认为，如果青岛楼市仍旧火爆，“日光盘”频频出现，不排除政府出台“限购令”的可能。

　　而据导报记者调查发现，前述青岛“办证哥”的出现也代表了青岛市民的一种心态：担心青岛也出台“限购令” 等一系列房地产调控政策，所以要赶在“限购令”出台之前，突击购房。

　　孙巍认为，青岛市未来出台的地产政策可能更加严厉。在他看来，目前大家对“限购令”只是一种猜测，但就已经出台政策的城市看，显露出越来越严厉的趋势，比如南京已经不准购买第三套房。

　　“随着时间的推移，我认为政策不会变得宽松。当然，这是政策的博弈，也是心理的博弈，更是开发商和购房者之间的博弈。”孙巍说。