2011，注定是楼市动荡的一年。从年1月底新版“国八条”出现就奠定了今年楼市波折的命运基石。限购令、限贷令、房产税、加息等调控政策纷至沓来，一时间，中国房地产市场上被激起了不小的浪花。2011年上半年已经过去，从楼市的走向看，市场成交量萎缩了，市场观望气氛也愈发浓厚。

　　新浪乐居2011年中盘点锐话题栏目邀请了上海晶园营销总监张洁雯、乘星行行销服务机构总经理李骁、第一财经频道特约地产分析师林戈、21世纪不动产市场研究部经理黄河滔四位楼市专家为您解读2011上半年上海楼市发生的变化以及未来的走向。

　张洁雯：不存在房价拐点一说 银行贷款将有新调整

　　张洁雯表示，房价的拐点主要还是要看具体政策。纵观去年至今年出台的一系列限售限贷政策，不难发现政策力度正在不断的加大。历来“胳膊是拧不过大腿的”，她指出现在只能去适应这些政策，慢慢的将心态调整过来等待新的变化。预计年底或明年，政策上可能会发生些许改变，除了开发商以外，大众，购房者，以及开发商所针对的客户群和众多的企业都需要适应这一政策调控过程。

　　众所周知，在不同国家都存在着对于购房及各方面税收的限制，那些国家在这些方面发展的相对成熟，企业和人群能够适应这一限制，所以相信国人也能够适应。张洁雯指出，这仅仅是一个过渡的过程，所以并不存在绝对的拐点。

　　另一方面，张洁雯以佘山的独栋别墅为例分析了开发商目前的心态。由于独栋别墅本身即存在资源问题，且目前该类项目面临着禁止辟地，禁止建造的阶段。虽然身处这个阶段，但作为开发商的心态仍然较为乐观，基本上开发商们都能经得起这种考验。

　　此外，银行贷款也是目前对于开发商影响较大的发面。目前群众购房基本都需要借助银行的资金。在今后较长的一个阶段中，银行都会不断的进行调整，不止限贷会有调整，其他方面也会有相应的变动。就政府而言，更多的还是需要房产市场资金的辅助，所以目前的僵持局面可能只是持续一段时间，具体和政府博弈的时间还会以群众的适应情况而定。

　　就整个社会大环境而言，不论今后发展到何种状况，是否依然存在泡沫，以及房产衍生出的一系列金融产品发展至何种程度，张洁雯认为市场都会逐渐趋于稳定，政策也在不断的完善中。而对于今后的房产市场张洁雯表示自己依旧持看好态度，且目前公司对于楼市现状并不存在过多忧虑。

　　保障房陷建设困局 部分高价房为合理存在

　　按照计划，今年1000万套保障性住房必须在11月底前全部开工。而从目前部分城市的开工情况来看，成绩并不乐观。对此张洁雯认为，造成保障房建设进入困局的主要原因还是资金的不足。

　　由于现在政府提出了保障房的建设量，这势必就涉及到了资金问题。保障房建设是国家做出的一个导向，接下来开发企业在开发过程中大幅缩水。张洁雯表示，在国家和开发商之间，保障房在细节方面还需做一些协调和让步，例如，国家将如何补给开发商在结社保障房过程中牺牲的一些利益？显然目前这些问题仍不得而知。张洁雯认为，何时这些问题变得明确，政府与开放商真正意义上达成一致时，保障房建设的步调才将真正迈出一大步。

　　而在问及高价房时，代表开发商张洁雯理出了一个高价房的概念。她指出，高价房可以分为两类，而这两类是存在本质上区别的。

　　一类高价房即是人们普遍认为定价高的楼盘，也是目前普遍被称为高价房的楼盘。而另一类则是严重脱离本身性价轨道的楼盘，该类房源本身存在太多泡沫，以至于没有办法有需求且使需求在产生，此类才是真正意义上的高价房。张洁雯认为只有第二类高价房才应该从根本上进行调控，而如第一类高价房，价格适当高端且有一定需求的高价房是合理存在的。张洁雯指出，所谓的调控和计划经济，在有了多年市场经济经验后，最终还是会回归市场经济。