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问答
被征收的房屋到底由谁来评估？补偿标准怎么定？ 24日，记者从相关部门获悉，《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经印发，这个新规就百姓关心的焦点问题作出了详细规定。
房屋征收先评估社会稳定风险
根据新规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。此外，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当开展社会稳定风险评估。
评估内容包括是否符合公共利益的需要、符合大多数群众的利益；评估时要考虑地方财政保障能力和大多数被征收人的意愿，是否符合临沂市现行的征收补偿安置标准，是否会引发其他征收项目被征收人的攀比，是否具备了实施的时机和条件等。
同时，评估还包括了是否落实了补偿资金、调换房源，是否落实了低收入、住房困难家庭的保障措施等。
多数人不同意改建就要召开听证会
新规明确，由征收部门拟定征收补偿方案，报同级人民政府。政府应当组织有关门对征收补偿方案进行论证并予公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30天。
因旧城区改建，多数被征收人不同意的，政府要组织召开听证会，就项目的可行性举行听证。县(区)人民政府发布征收决定，应同时公布征收补偿安置方案，告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利。
积极搬迁最高奖2万 市区奖励期限为15天
新规明确，对在规定的奖励期限内签订补偿协议并腾空房屋的，给予被征收人奖励。市区奖励期限为15天，各项目可根据情况制定具体的奖励操作办法，最高奖励不超过每户2万元。
同时，实行高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积，满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算，再增加的建筑面积按市场价计算；套内面积部分按货币补偿价格找回差价。
只有一套不足45㎡住房的按45㎡给予补偿
根据规定，征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。
货币补偿的，由按规定程序选定的评估机构进行市场评估，货币补偿的标准不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面积不足45㎡的，按45㎡给予补偿，但不得再享受购买经济适用房或租住廉租房的住房保障政策。
产权调换的，对应合法产权面积予以还建。被征收人与征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，安置房屋的产权归被征收人所有。
被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面积不足45㎡的，选择多层住宅的，按45㎡进行安置；选择高层住宅的，按47㎡进行安置。
5万平米以上新建房产项目至少配建5%面积的公租房
以后，在临沂市开工的新建住房项目都要按比例配建公租房。这是记者从临沂市政府日前下发的《关于在新建房地产开发项目中配建公共租赁住房的意见》中获悉的。
根据意见规定，凡在市规划建成区范围内通过招、拍、挂等方式取得出让土地，其住宅建筑总量在5万平方米以上的开发项目，以及所有经济适用住房开发项目，由开发企业配建不少于住宅总面积5%的公共租赁住房。
配建的成套公共租赁住房，套型建筑面积严格控制在60平方米以内，应按栋或者单元集中安排。同时，保障性住房竣工验收后，公共租赁住房产权及租金收入归开发企业所有，配租对象由市房产和住房保障局根据有关规定确定。
据了解，开发企业配建的保障性住房应当符合国家质量安全标准，并与新建住房项目同步规划、同步设计、同步配套、同步验收。分期开发的房地产开发建设项目，配建的保障性住房应当先期建设。配建的保障性住房交付使用后，日常物业管理工作纳入所在小区统一管理。开发企业对配建的保障性住房承担保修、维护等义务。
根据意见，未按规定实施配建或者建设进度迟缓的房产开发项目，将不能办理《商品房预售许可证》。
随着城市人口增多，公共租赁房作为城市保障性住房，一直受到广泛关注。临沂市出台这一政策，旨在多渠道增加保障性住房供给，有效解决全市中等偏下收入家庭、新职工以及外来务工人员住房问题。
这些问题，新规均有解答
1.房地产价格谁来评估？
房地产价格评估机构由被征收房屋所在单位、街道、居委会组织被征收人协商选择。如果15日内协商不成，可以通过投票、抽签、摇号等形式，按体现大多数被征收人意愿或者随机选定的方式确定。评估结果现场公示，公示期不少于7天。
2.临时安置费如何补偿？
新规明确了搬迁补助费的标准，即市区每户600元。临时安置补助费按被征收房屋同地段月平均租金水平确定。多层安置房过渡期为18个月，高层安置房过渡期为30个月。超过过渡期的，增加一倍的临时安置补助费。临时安置补助费按月发放，不足一个月的，按一个月计发。
3.房屋价值如何补偿？
被征收房屋价值的补偿，要根据被征收房屋的区位、用途、权属性质、新旧程度、建筑结构等评估确定。
而根据新规，货币补偿的，由按规定程序选定的评估机构进行市场评估，货币补偿的标准不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。
4.装饰装修如何补偿？
被征收房屋装饰装修的补偿。各项目可根据实际制定操作办法。一般由征收当事人协商确定，也可确定一个基本补偿标准，协商不成或不认可基本补偿标准的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
5.宅基地院落如何补偿？
依法以宅基地方式获得的院落补偿，按房屋建筑的容积率计算，容积率1.0(含)以上的，不予补偿；不足1.0的，宅基地面积减去应补偿建筑面积部分，按基准地价给予货币补偿。
6.停产停业损失如何补偿？
因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿，整体被征收的单位，对职工一次性发放3个月的停产停业补助费，补助标准按劳动部门公布的上年度最低工资标准计算。补助人数按缴纳职工养老保险费的人数确定。事实已停业、停产的，不发放从业人员停业补助。
机器设备、物资等搬迁费用，按合法建筑面积计算，补助标准为8元/㎡。特殊设备的搬迁费用，由评估机构评估确定。
因征收造成停产、停业的，一次性发放3个月的停产、停业损失。按合法建筑面积计算，标准暂定为100元/㎡/月。国家和省里出台明确规定后，按国家和省里规定的标准执行。
7.“住改非”房屋如何补偿？
有工商登记和纳税记录的“住改非”房屋的补偿标准。在住宅补偿标准的基础上，适当提高补偿标准，最高不超过40%。
8.未确权房屋如何补偿？
未确权房屋的补偿由产权认定组进行合法性认定。1990年《规划法》出台以前建设的，按合法产权补偿。各项目可根据实际情况制定具体的认定办法。
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