一方面是限购、限贷等政策频出，楼市遭遇“史上最严调控”，一方面是银根收紧，信贷紧缩，融资困难。即便如此，楼市依然是一块强大的“吸金石”，尤其是大量境外资金疯狂涌入，给这个最“捉摸不定”的行业又增添了一些不确定因素。

　　来势汹涌

　　和记黄埔来了，宝龙来了，港中旅来了，万邦来了，华润来了，……走在青岛高楼林立的街道，这些鼎鼎大名的房地产外资大鳄的名号俯拾皆是。

　　一项最新统计数据显示，今年上半年，青岛房地产业实际到账外资8.6亿美元，占全市实际到账外资总量的39.2%，同比增长138.3%。实际到账外资过千万美元的外资房地产项目超过十个。其中，来自香港的中海华业房地产项目到账外资超过4亿美元，世茂新城项目到账外资4000多万美元，雨润国际到账外资3100万美元，港中旅海泉湾项目到账外资2700万美元……房地产业已成为岛城利用外资的重要领域。

　　从全国来看，境外资金正加快进入中国房地产开发领域。国家统计局发布的数据显示，今年上半年房地产业利用外资达438亿元，同比猛增75.5%。分析认为，下半年银行信贷继续紧缩，房企利用外资还将保持高速增长。

　　业内人士认为，国内应对通胀的稳健货币政策，特别是接连提高存款准备金率和调高存贷款利率，使得信贷规模缩减，房地产融资变得异常困难。屋漏偏逢连日雨。限购、限贷等楼市调控政策让市场观望情绪浓厚，增加了开发商套现的难度。以上两个方面的原因使得国内房地产开发商“走出去找钱”的愿望变得异常强烈。同时，较高的利润率使得国内房地产市场对外资的吸引力强大且持久。此外，青岛良好的产业结构、庞大的消费人群、稀缺的自然景观也是吸引外资的重要砝码。内外资“一拍即合”，或收购，或合资，或亲自“操刀”，在青岛房地产市场上演了一出精彩的 “与狼共舞”好戏。

　　无处不在

　　从外资在青投资地产的范围上看，已经从早期直接从事房地产投资业务，转向全面进入房地产设计、开发、经营、物业管理、中介服务和投融资等各个环节，特别是高档办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业受到外资的青睐。

　　此外，近几年青岛城市化进程中一项重大民生工程——“两改”，引起了外资的极大兴趣。而该工程较高的门槛一定程度上成就了外资。旧城、城中村改造规模较大，拆迁安置费用高昂，需要大量的资金做后盾，“财大气粗”的外资迅速成为该领域的有力竞争者。如占地面积17万平方米，建筑面积50万平方米的大型 “两改”项目万科城，已经吸引了来自新加坡和香港数千万美元外资的进入。

　　“外资在青岛房地产业各个环节的蔓延释放出一个信号：他们不再 ‘打一枪换一个地方’，而是将青岛作为长期投资市场。产业链的延伸也使得青岛房地产业与外资的结合程度更加紧密，这对于整个产业的健康发展是有益的。”岛城一房地产研究机构分析师认为。

　　一把“双刃剑”？

　　外资涌入房地产业是福还是祸？记者在采访中听到支持和反对两种截然不同的声音。

　　支持者认为，外资的进入同其他领域利用外资一样，有利于房地产业“用市场换技术”。“外资进入的同时，还带来了先进的设计理念、经营管理理念，有利于工程建设领域引入国外的新技术、新材料和新工艺，促进本土房地产业的向前发展。”一业内人士说。

　　还有支持者认为，外资的进入也为房地产行业引入了竞争，有利于优胜劣汰，推动行业的“洗牌”，从而提升行业整体素质。

　　反对者认为，“用市场换技术”的出发点是通过利用外资来获得国际先进技术和管理经验，扩大与世界经济的交流及融合，弥补国内建设资金的不足。而房地产行业门槛低、技术含量不高，外资的进入对引进技术和经验的作用甚小，反而会挤占其他产业，尤其是具有重要战略意义的产业利用外资的空间。与此同时，外资涌入房地产业产生的示范效应不利于优化利用外资的结构，提升利用外资的质量和水平。

　　反对者还认为，外资大量涌入房地产业是与当前国家对房地产业的调控以及应对“通胀”的一揽子政策相违背的。“一边是国家‘关闸’——频频收紧银根，缩减信贷，减少流动性，而另一边却是外资‘开闸’，后者在一定程度上减弱了政策应该产生的效应。”