8月24日下午，由DTZ戴德梁行主办、安徽商报协办的“戴德梁行2010商业地产发展论坛”在合肥元一希尔顿酒店圆满落幕。会上，戴德梁行华东区写字楼部方一星做“从产业升级看合肥写字楼市场的未来趋势”的主题演讲。

　　方一星：其实从我们每个人的个人的消费角度来讲，大家已经关注住宅的市场很久了，其实从2008年的金融危机之后，越来越多的房地产开发企业，以及我们个人的投资，都已经开始关注到商业地产项目当中来。随着我们城市经济的不断发展以及我们产业的升级，对于整个一二线城市的写字楼的市场，带来了很多的变化，今天我也很有幸和大家分享一下，合肥产业的升级对合肥写字楼带来哪些变化，以及我们从戴德梁行的角度对未来预期的展望。

　　在“十一五”期间，合肥就强化了工业立市这样一个战略，走高附加值、集约型的道路作为一个主线，在省会城市当中合肥的地位是第一位的，连续六年GDP的增长超过17%，与它距离最近的两个城市，南京和武汉的绝对值来比，我们其实也看得到，它其实还是有一些距离的，在这个距离当中，我们是可以分析一下我们是不是还是有一些继续上扬持续发展的动力。其实它的产业优势非常的明显，第二产业已经初步形成了产业的集群，大家也很清楚，我们家电四大件的产业是基于城市首位的，汽车车型的系列也是居于第一，另外我们可以从刚才我们同事也讲到，高铁对于整个长三角的地产市场的带动，其实看得到，在合肥省内基本上未来的规划是要形成以上海、南京、杭州、合肥这样为核心的一到两小时的交通圈，从这些角度，我们也提到了一些我们是科教城市，提供了最大的科教优势，提供了很多高科技的人才，等等的角度，我们判断我们未来是有很多发展的动力的。

　　方一星：其实从我们每个人的个人的消费角度来讲，大家已经关注住宅的市场很久了，其实从2008年的金融危机之后，越来越多的房地产开发企业，以及我们个人的投资，都已经开始关注到商业地产项目当中来。随着我们城市经济的不断发展以及我们产业的升级，对于整个一二线城市的写字楼的市场，带来了很多的变化，今天我也很有幸和大家分享一下，合肥产业的升级对合肥写字楼带来哪些变化，以及我们从戴德梁行的角度对未来预期的展望。

　　在“十一五”期间，合肥就强化了工业立市这样一个战略，走高附加值、集约型的道路作为一个主线，在省会城市当中合肥的地位是第一位的，连续六年GDP的增长超过17%，与它距离最近的两个城市，南京和武汉的绝对值来比，我们其实也看得到，它其实还是有一些距离的，在这个距离当中，我们是可以分析一下我们是不是还是有一些继续上扬持续发展的动力。其实它的产业优势非常的明显，第二产业已经初步形成了产业的集群，大家也很清楚，我们家电四大件的产业是基于城市首位的，汽车车型的系列也是居于第一，另外我们可以从刚才我们同事也讲到，高铁对于整个长三角的地产市场的带动，其实看得到，在合肥省内基本上未来的规划是要形成以上海、南京、杭州、合肥这样为核心的一到两小时的交通圈，从这些角度，我们也提到了一些我们是科教城市，提供了最大的科教优势，提供了很多高科技的人才，等等的角度，我们判断我们未来是有很多发展的动力的。

　　整个办公楼的物业从经营方面来讲，还是以销售为主，前几年我们以小户型销售，现在市场上已经出现有些前期的主力客户的定制销售，但是还没有出现纯租赁市场化的办公楼。其实我们在产业发展将来趋势里，越来越多的外资企业入住到合肥，他们对于我们办公楼的产权是会非常的关注，首先它不希望我们楼是纯销售的，它希望我们是整个大楼市一个大业主，这样对物业管理有一个保障，他也希望入驻办公楼的希望，希望他的邻居跟他的形象是相匹配的。纯租赁的办公楼可能对于我们将来未来的外资的金融业，现代服务业的入驻会有极大的吸引力，目前我们纯销售的写字楼还是针对比较成熟的这些中资的国营企业，还有一些民营企业。

　　另外，从2005年以后，我们可以看到整个办公楼的品质有一个不断的提升和变化的，我个人也认为，我们的新城国际，包括我们的财富这一块，算我们合肥市第一代的写字楼，以前我们传统的国有的这种自建型办公楼的市场开始，但是一直到今年，过去了五六年的时间，其实可以看得到，从一些角度上，产品的品质是不断的提升。首先我们来看一下整个项目外形，比如说到今天的，包括我们代理的东亚，它对于整个的外立面，对于我们大堂以及公共区域的装修比以前的项目有了很大的改进，同时这两年也在接触到大有的金融类的企业，包括银行和证券这些公司，在前期不断的沟通，也是对供应方提出了更高的要求。当然我们不会走到顶端，这也是跟我们当地的市场有一个融合。

　　从我们项目的概念角度来看，其实很多的楼宇没有去注重办公楼，是有语言的，他和我们很多的商业和住宅这些产品一样，你可以通过你的语言，设备打造，去告诉人家，告诉我入主的企业，我是一种什么类型的办公楼，比如现在市场上还是比较关注低碳环保类的，我们不并倡导一定要拿一个什么证书，但是从我们打造一个甲级办公楼，为未来更高端的企业引入准备的时候，其实这些概念的引入和实际上我们对于项目后期运营当中物业管理费的降低，节能环保的概念是非常容易的。

　　还有一个就是我们在人性化的设计方面，前面是对一些明确的硬件方面的，人人性化的帮助是从产品的细节，从我们的设计阶段需要去引入它。越来越多的企业进来会体现企业文化的体现，我们现在也是在楼宇里考虑到可拆卸的楼板，多层的客户去营造整个独立的办公空间，以及降低我们整个大楼的竖向交通。第二个我们可以看到我们现在的空调系统，心里目前市场上要做到分布计量，有一些系统是可以做的，有一些难度，成本会增加。我们如何在保证空调系统的品质和舒适度的前提下实现我分户计量和部分的分户计量。我们在探讨当中，在我们的地下室为我们未来的入驻企业的员工有一个更衣的设备，他们汽车、跑步、走路这样去上班，但是这样到公司之后需要淋浴，那么很多好的写字楼已经在设置这个系统，如果拿认证的资质也是非常愿意去推动的亮点之一。另外我们对员工吸烟的处理，这也是人性化的处理，如何让他们在一个安全的空间里面去吸烟，并且不破坏我整个大楼空气的质量，等等很多这些细节，在每个设计过程当中，有长达几个月的时间，我很乐意的和设计师去沟通细节，一个项目的打造，我觉得是融入到我们项目的策划、设计、施工整个全过程中的，希望我们所有参与的人员朝一个方向去走，才能把硬件品质达到客户所希望的。

　　为了我的金融类的企业或者是IT类企业，他的机房需要设置24小时的冷却系统，其实也预告过一些IT，比方说做钻石的，这样的客户我们是不是在局部给它提供超大喝彩的区域，这样的区域在整个楼宇里面只需要几处，而且不是非常大的面积，往往扩大了整个项目客户群的面，并且对于我整个项目也扩大了它的亮点。我们目前在这些概念之下，也逐渐的跟合肥的项目进行接轨，希望能够把前沿的一些东西，能够逐步的慢慢的引用到我们的市场当中，希望未来的两三年当中树立起来的项目，都能够做到满足客户的需求，并且它的形象又好，同时又是节能环保，成本降低的。