2003年以来，有关房地产调控的政策几乎年年都出台，政府一直希望达到“稳定房价”的目标，而全国的房价在过去8年时间里至少涨了两倍，北京、上海的房价至少涨了4倍。为什么政策的效果越来越差？从市场与政策博弈的视角看，过去的8年里，市场与政府进行了四个回合的“较量”，博弈的结果使市场看清了政府的政策底牌。
第一回合：楼市窥视了政府的底牌
房地产市场与政府政策博弈的第一个回合：2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过提高房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛，来降低固定资产投资增长速度。
该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到当年9月份的102.1。在开发商喊出 “房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击（当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”，市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年房地产投资增长速度最高达到57%。在博弈的第一个回合里，市场“战胜”了政府，并窥视了政府的政策“底牌”。
第二回合：政策选了增加楼市投资
房地产市场与政府政策博弈的第二个回合：房地产市场经过2004年的快速“冲动”后，以上海为中心的长三角地区房价出现快速上涨。为了缓和房价的过快上涨，国务院于2005年4月底出台了 《关于做好稳定住房价格工作意见通知》，主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅，转让要征收5%的营业税。希望通过抑制房地产投机的方式稳定住房价格。
从价格看，市场对此次政策调控的反应出现明显分歧：以上海为代表的长三角地区的房价出现明显回落（根据中原地产的数据，上海最大跌幅有15%左右），但当年的10月份之后，北京、深圳等地房地产价格出现快速上涨。因此，从全国平均水平看，房价走势是先跌后回升，而且接近2005年底时，价格上涨的速度在加快。根据这样的情形，2006年应该继续加大力度进行房地产调控。
但经过仔细的分析后，政府在2006年出台的政策却是《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例，希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
为什么2006年的房地产条款并没有在打击房地产投机上加大政策力度？笔者认为最核心的问题就是房地产投资增长速度明显下行。2003年和2004年，房地产投资的平均增长速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地产投资增长速度逐渐下滑，到年底已经低于20%（为19.8%）。因此，我们可以清楚地看出，在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，政策的天平倾向了后者。
第三回合：楼市更清楚政府的底线
房地产市场与政府政策博弈的第三个回合：2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌 幅度超过20%（深圳二手房价最大跌幅为26%）。
实际上，在经过几年的上涨之后，房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为干预，市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台了一系列措施来刺激房地产市场。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，再次倾向了后者。
经过了这一回合的博弈，市场更清楚了政府有关房地产调控的政策底线是什么了。
第四回合：开发商对调控处变不惊
房地产市场与政府政策博弈的第四个回合：既然市场已经看穿了政府的政策底线是“保增长”比“稳定住房价格”重要，那么，市场对政府的房地产调控政策就有了相应的预期。在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”；政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。
这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持周转。于是，我们看到，经过2010年最严厉的房地产调控政策，甚至动用了“限购”等行政手段来打击房地产投机，减少住房需求；而且，宣布在“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，迅速增加住房供给，但房价却一直十分坚挺。
这四轮房地产调控的过程，给我们的启示是什么？我们可以清楚地看出，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处变不惊，死扛硬撑，成了打不死的“小强”。政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
正确的做法应该是，政府明确房地产调控的政策目标，如果目标是稳定房价，就坚持该目标不动摇。当前，房地产调控的效果已经初步显现，部分城市的房价出现了明显回落，这个时候最关键的是要“坚持房地产调控不动摇”。如果因为这样或那样的原因而动摇房地产调控，则政府的信用会彻底丧失，以后的房地产调控成本将成倍增加。
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