岁末年初，各种关于2012年房地产市场前景的预测纷纷出笼，大家普遍认为2012年市场将继续维持严格的调控状态，最宽松的观点也仅仅是认为会有微调。其实，2012年的房地产市场能否保住调控成果，除了多种因素作用外，能不能过土地关极为重要。

 

    面临土地难题的涉及与房地产行业相关的多个层面，房地产商自然首当其冲。一边是这两年拍下的高价地不仅占压了大量资金，更重要的是如果做成产品，眼瞅着就是个“赔”字，可不做成产品又可能因为不开发被无偿收回。有地的一脸苦相。另一边是如果不继续拿地，保证不了开发的连续性，公司前景堪忧。可继续拿地又因为看不清市场的前景而畏首畏尾。而开发商的不拿地或少拿地又会直接表现在市场的开发量和供应量上，这又无疑会影响到房价和调控成果。

 

    开发商的进退维谷被清晰地写在了土地市场上。相关数据表明，2011年全国主要130个城市土地流标数达到了900宗，相比2010年的280宗增长了221%。其中，居住类流标达到了420宗，相比2010年的130宗上涨了223%。于是，在这130个城市中，土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。于是，习惯了土地财政的地方政府能否迈过这一关成了重中之重。

 

    放弃土地财政思维，均衡发展当地经济，是地方政府的必要选择。但这种转变需要时间。而地方政府面临的是迫在眼前的难题。前两年，各地方政府上马大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。2011年审计署发布了《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。政府负有担保责任的或有债务23369.74亿元，占21.80%。而负有偿还责任的债务余额与地方政府综合财力的比率为52.25%。在这些地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。相关数据还表明，2015年前将是地方政府还债的高峰期，如果土地出让金的下降趋势延续，地方政府还款压力巨大。在这样的压力面前，地方政府能否严格执行中央的调控政策令人生疑。

 

    与地方政府面临巨大的还债压力相呼应的，是地方政府的换届陆续完成。在GDP衡量政绩的标准没有根本性变化的背景下，新一届政府依然会有很强的改造城市，进行政绩工程的冲动，在这种冲动下，激活房地产市场，快速用土地换取建设资金，很可能是新一届地方政府的本能选择。这种选择无疑将会使地方政府像2011年一样，想方设法突破中央的调控政策，甚至在各种压力面前更急迫、更冲动。

 

    在这样的现状面前，中央政府如何既要坚定进行房地产的调控不放松，又要遏制地方政府的土地财政冲动，解决好地方政府现实的财政难题；既要保证耕地红线不能触碰，又要解决发展用地、保障房用地的需求；既要解决地方政府土地财政的不合理，又要保证保障房的资金来源；既要挤出房地产的泡沫，又能让房地产行业避免一蹶不振……总之，中央政府如何平衡好建设与发展的关系，是2012年调控能否如愿“坚持不放松”的关键。