小产权房是想对于大产权房来说的，没有一个合法的身份，有着很大的购买需求人群，一旦入市的话，却又面临很多的问题。
    小产权房的产生有其历史原因，城市房价的过高，城市居民居住需求无法满足，政策的不完善，小产权应运而生。
一、产生的原背景：
    1、城市房价过高，全国房价过高，国家的保障性住房，经济适用房、廉租房的建设始终无法满足住房需求，小产权房存在大量的购买人群。
    2、政策的不完善，小产权房游走在合法与非法之间。根据我国宪法规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，自建的住房也可以交易。

二、“小产权房”界定：
    不是严格意义上的法律概念，是人们一种约定俗称的称谓。通长也称“乡产权房”，是指由乡政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
    小产权与大产权的区别：大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
三、小产权房发展历史：
    2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。
　　2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
　　2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
　　2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
　　2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
　　2010年2月，国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。
　　2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对发现的问题，采取“一案一处理”，全国性处理将在小产权房治理方案出台后。
　　2011年5月，国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。
　　2011年11月，国土部再次明确：“小产权房”等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。
　　2012年2月，国土部称今年在全国试点处理“小产权房”。
四、小产权房存在的风险：
    1、“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

    2、小产权房无法像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

    3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。