【地产中国网.独家报道】“我们曾经四年没有买过一平方土地，起初别人骂我们保守，最后市场掉下来的时候，他们又赞美我们最聪明。”日前，香港恒隆集团主席陈启宗在京接受地产中国网专访时表示，做商业地产一定要坚持现金为王，在所有人都发疯的时候，保持良好的现金流才是王道。

香港恒隆集团主席陈启宗 安飞/摄

        “曾四年没买过一方地，别人先骂我们保守，又夸我们聪明”

        地产中国网：许多人说，商业地产不同于住房市场，赚钱的技术含量要求更高，您怎么看？

        陈启宗：其实商业地产赚钱是一个非常简单的事情，这里有两个讲究，一个是今日的累积，一个是把握当时的市场环境。所谓今日累积就是从历史上吸取教训，不要在市场中太贪，某一个时候大家发疯的时候，你不能发疯。1994年香港的市场发疯了，我们忽然间退出了市场，别人骂的一塌糊涂，我们一退就是四年，四年没有买过一平方的土地。起初别人骂我们我们保守，最后市场掉下来的时候，他们又赞美我们最聪明。但是遇到经济危机或者调控的时候，别人不敢买地，恒隆就会低价买入。所以说市场是有规律的。

        地产中国网：您认为现在内地房地产市场是处于“疯”的状态吗？

        陈启宗：曾经疯过，07年不是疯了吗？还好08年第二季度开始发生世界金融危机，中国也受了影响，然后运作了政府的一些政策。到了09年第二季度开始，又开始疯，直到2010、2011年基本上都是政府在调控，调控是很对的。
 

        “我不敢低估政府的能力，调控让竞争对手减少”

        地产中国网：您认为政策调控会继续往上走吗？这对住宅市场与商业地产市场会产生怎样的不确定性？

        陈启宗：住宅的不确定性比较多，因为政府为了要保持社会的稳定，它是不能不调控的。政府的力量是不得了的，所以你不能对着干。我知道有一段时候政府越调控，房地产商反当作不存在的，我就觉得很傻。记得前两年，在博鳌论坛上，台上10个房地产商，加我11个，主持人问，你们认为政府的调控会成功吗？当时10个人都说不成功，唯一就我一个人说成功。因为我不敢低估政府的能力。

        地产中国网：那么商业地产这部分，您如何看待它的市场发展走势？

        陈启宗：商业地产未来有很大的确定性，首先从需求上说，过去10年每年有2100万人进入城市，他们是商业地产潜在的客户；其次是竞争对手的减少，因为现在的楼市调控使得住宅市场的开发商只能自保他住宅那一块，没有资金再进入商业地产；最后就是地方政府高度依赖土地财政，它还得继续卖地，在竞争对手减少的情况下商业地产的开发商拿地的成本就会有优势。

        “内地市场很大，对这个市场来说所有公司都是小公司”

        地产中国网：恒隆今年有看好的城市吗？是否考虑投资内地二三线城市？

        陈启宗：恒隆发展策略不是每年来看的，我们是以每10年为单位考虑市场发展走势的。目前看好的城市我口袋里有一些，75个城市！而75个城市中，我们只有7个城市，还有68个没动呢。虽然恒隆可能是全球十大上市房地产公司之一，但对于中国的市场来说，我们是小公司。所以，对我们来说，内地市场很大，我们只是在有些城市还没有找到最好的地点，我自信心没有那么强，没有找到最好地点我不去。

        “包括香港公司在内，真正有能力做好商业地产的很少”

        地产中国网：现在内地许多民间资本找不到出口，也投资商业地产，例如在某个商场买一个商铺，您认为这个投资点如何？

        陈启宗：风险太大。我奉劝他们不要随便投商业地产，包括一些做住宅的房地产公司，真正有能力做好商业地产的很少。在内地很少，就是加上香港也很少。所以还是要小心，有钱可以买好的股票，做商业房地产不要做更好。