2012年3月30日，由赢商网主办的“商业推动地产论坛第七届年会”在广州隆重举行。会议期间，赢商网记者独家采访了上海世茂股份有限公司助理总裁贾涛先生。贾涛表示，商业地产泡沫一直都存在，但不是每个城市都有，商业地产发展前景仍然看好。未来，世茂集团将布局全业态，发展“世茂广场”、“世茂国际广场”、“世茂中心”三大产品线，加快零售业态发展，儿童业态将推出新品牌。
上海世茂股份有限公司助理总裁贾涛先生接受赢商网记者采访
逐步提高持有物业比例
贾涛告诉赢商网记者，世茂集团旗下分为“世茂房地产” 及“世茂股份”两家控股上市公司。从主营业务来看，世茂房地产专注于房地产项目开发，而世茂股份专注于商业地产开发、运营、百货和影院等业务。截止到2011年底，世茂股份已经布局了6家世茂广场、5家世茂百货、15家世茂影院、11家世天乐乐城。其中，6家世茂广场分别是：已经开业的上海世茂•商都、绍兴世茂广场、苏州世茂广场、昆山世茂广场，还有即将开业的徐州世茂广场、常熟世茂广场。
自重组以来，公司经营性物业一直在增长，2010年占比为5%，2011年占比为7%，今年预计将达10%左右，力争未来自持物业将占到30%左右。贾涛表示，世茂股份目前持有已开业商业物业规模约300万㎡，拥有超过800万平方米的土地储备，是A股上市公司中拥有储备土地最多的商业地产公司，而这些土地的成本仅约1600元/平方米，多分布于长三角、环渤海、海西区域的二、三线城市核心区域或城市经济功能区。
积极扩张零售业态 儿童业态将推出新品牌
2011年，世茂股份实现营业收入56.89亿元，其中房地产销售收入、租赁收入、百货和影院业务分别占总收入的92.5%、4.25%、2.9%。未来，将继续扩大百货、影院、儿童乐园等各业务线规模。儿童业态方面，世天乐乐城是世茂股份商业领域重要的产业延伸。世天乐乐城初步构建起连锁经营体系，力争从区域划分、产品定位、增值服务、游乐项目研发等多角度实现与传统儿童乐园的差异化经营。儿童业态将推出新品牌，具体的扩张计划和新品牌详情贾涛不做过多讲述，而是留给大家更多的期待。
将推出三大商业地产产品线
世茂股份目前的商业项目包涵购物中心、城市综合体、主题地产、产业集群等，但是项目名称各种各样，有世茂广场、世茂国际中心、世茂国际城、世茂大厦、世茂嘉年华等等，项目名称难以归类成一个品牌系列。贾涛向赢商网记者透露，世茂股份将推出“世茂广场”、“世茂国际广场”、“世茂中心”三大产品线，其中“世茂广场”将是主打产品。世茂广场定位购物中心，国际广场定位高端商业综合体，世茂中心定位城市综合体，集酒店、写字楼、商场等于一体。
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世茂股份不是采用“7/3”模式而是因地制宜
涉足商业地产的几大房企，各自都有一套自己的商业模式，如万达的“订单式地产”、宝龙的“1+N”模式、华润置地的“住宅开发+持有物业+增值服务”模式等，而世茂股份的模式又是什么呢？贾涛表示，世茂的商业模式不同于万达的“标准化快速复制”,而是以“因地制宜”为核心,实施稳健扩张战略。对于业内人一直将世茂股份的商业运营模式解读为租、售、自营相结合的“7/3”模式的现象，贾涛说“7/3”模式是以前世茂房地产开发的模式，世茂股份不是这么执行的，世茂股份做的是“因地制宜”。每个项目所在的城市、商圈、位置、规模等因素是各不相同的，所以项目的定位、规划、业态组合等必须根据当地市场、消费习惯而决定，所以每个项目的租、售、自营的比例是肯定不一样的，简而言之，我们要做的是因地制宜。例如，昆山世茂广场就打破了传统商业地产以包租回报方式吸引投资者的举措，项目二期总建面22万平方米，其中70%的体量为自营，仅出售3万平方米的金街。二期计划于今年年底开业。
目前国内商业地产开发企业高管变动频繁，行业面临着专业人才匮乏的瓶颈，中小房企纷纷以高薪挖角行业巨头高管。针对这样的现象，贾涛说世茂股份的人才战略主要是企业自身培养，企业根据自身情况培养出来的人才才是最合适且稳定的，这样可以确保人员的稳定。其实在高薪“猎”角的人才争夺战中，真正的赢家却极少。开发商花大价钱囤积的商业人才背后，隐藏着巨大风险。高薪挖来的商业高管，往往由于其本身大多仅仅经历了商业地产的部分环节，对于商业地产的整体运作缺乏足够的经验和把控力，或者经验和能力不足。这些挖来的高管实际上在新的东家难以发挥预期作用。
商业地产泡沫一直都存在 但前景依然看好
目前，全国各地大型商业项目扎堆涌现，商业地产泡沫是否已经产生？贾涛表示，商业地产泡沫一直都存在，但不是每个城市都有。有些城市商业项目开发的确过火了，如沈阳、成都到了“疯狂”的成都。据统计，沈阳仅沈河区新开工、在建、竣工商业地产项目就有58个，而成都城市综合体已达48个。
然而，在城市化发展进程中，城市新城的建设需要商业的配套，从城市的角度看，新增多个商业项目并不等于出现泡沫。例如北京的亦庄，从过去的“睡城”变成现在开发的新城，它有北京城庞大的人口总数作为支撑，同时区域内商业配套还是空白状态，在这样的新城开发多个商业项目是不但不存在泡沫，还可以起到升级商圈商业格局，改变城市面貌的作用。
贾涛说，购物中心开始出现“千城一面”、同质化严重的现象，再加上专业人才匮，未来将出现大批烂尾商业项目。目前，商业地产已经开始进入洗牌阶段，过程将持续4-5年，行业洗牌的结果将是有一批房地产企业被淘汰出局。对于商业地产发展前景，贾涛最后还是表示看好，他说“未来3-5年，商业地产将进入快速发展阶段，同时竞争也会越来越激烈。”
