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问答
4月16日，保利地产举行了2011年业绩记者见面会，其总经理朱铭新表示，保利今年没有具体的销售目标，但仍然会坚持业绩有增长、市场不下降的总体策略，还是会继续寻求一定的增长。
朱铭新还透露，保利今后将更多运用信托资金，并与大品牌开发商合作，同时也将加强与海外机构的合作，此外还将对一些金融产品进行创新，且目前正进行一些尝试。
而在合作的要求方面，朱铭新称，一般而言，保利对于参与合作的项目是要求控股、实际操盘或合并财务报表的。
事实上，今年对于大多数房企而言，去存货成为大家的共同课题，保利也不例外。据保利早前发布的年报显示，截止2011年末，其存货总值约为1521亿元，为历年来新高。
对此，朱铭新也坦言，关于存货上升的问题，是保利需要正视和面对的。所以今年保利会采取一些举措来加快周转，包括在价格调整方面的一些措施和安排。
另外，今年一季度，保利在相对沉寂的土地市场上表现尚属活跃，已经分别在武汉、西安、以及佛山拿下四宗地块，对于今年的土地市场，朱铭新也表达了保利的看法。
其称，保利今年拿地的意愿还是比较强的，但具体要根据公司的发展情况，以及资金状况来决定；保利期待下半年或者二季度土地市场上会出现一些好的机会，到时保利一定会有所作为。
朱铭新在记者会上还特别提到，保利的股权激励方案已获国资委通过，将涵盖了保利的20多个区域公司，共计179人。
在保障房策略方面，保利地产副总经理胡在新提到，公司2011年完成保障房80万平米，实现毛利率8%，基本上达到了公司既定的"争取不亏本"的目标。
以下为记者见面会问答环节实录整理：
现场提问：去年像恒大、中海的净利润都是过百亿，万科也是接近百亿，但保利是65.3亿，相比而言算少的，您怎么看待这个问题？今年保利的净利润会有多大幅度的增长？
朱铭新：应该说每个企业有自己企业发展的方式和模式，保利做房地产20年了，这么多年来，我们将住宅为主定义成我们发展战略的首位，所以我们更多的是在合适的时候用合适的价格出售我们的产品，我们觉得我们的房子的性价比是比较好的，而目前的这种发展方式也是比较适合我们自身的。
同时，从2006年公司上市以来，一直保持每年30%以上的发展速度到今天。对公司去年的销售情况、销售业绩还是满意的，包括今年一季度的销售业绩，也是在持续增长。所以我们觉得目前来讲，公司在净利润方面是还可以的。
现场提问：保利一直是以快速周转著称的，过去几年也保持了比较快的周转速度和增长速度，但2011年销售额的增长是10.69%，而存货总值达到了1521亿元，从这个情况看，是不是意味着现在放慢了速度？这是主动的选择，还是因为市场的原因被动地形成？
朱铭新：关于增长速度的问题，我觉得这几年仍然保持了比较快速的发展速度。我们这三年获取了一定数量的土地资源，也会在比较合适的周期内开发完毕。
而关于总资产周转和存货的周转问题，我们在整个行业内应该是属于比较好的水平，当然我们的各项指标肯定也不都是行业内最好的。
另外关于存货上升的问题，这也是我们需要正视和面对的。所以，我们今年会采取一些举措来加快周转，包括在价格调整方面的一些措施和安排，也包括在成本控制、管理上的方法。我相信今年在存货的周转速度方面会比去年有一定数量的提高，这也是肯定的。
现场提问：采取这些措施后，是不是意味着今年的销售额会比去年有所提升？
朱铭新：我们3月份的销售是97.4亿，同比有大幅度的增长。对于4月份，我们的期望是应该达到3月份的水平。而我们的推货量会集中在今年9月份，对今年的销售，我们还是抱有信心的。
另外，在实际价格上，每个公司都有自己的预定标准，而目前每个项目暂时还没有低于预定标准的，我们也不希望打价格战。
现在提问：从2010和2011年保利公布的数据看，公司每年的销售增长比较快，但相应的营业总额的增长速度就没那么快了，这是什么原因导致的？是公司内控施工上有困难还是有意识地进行平缓？
朱铭新：实际上这是由于结算的周期性决定的，比如从项目的开工到项目的销售需要一年到一年半甚至更长的时间，然后从项目销售到交楼也需要一年到一年半甚至更长的时间，这就跟公司的发展结构和发展速度相关联起来。
我们这两年开工的速度是大于交楼或者结算速度的，这就意味着我们开工量或者交楼速率在两三年之后才能在营业额上体现。所以，在两三年之内才会实现开工速度和结算速度的匹配。
现场提问：为什么是两三年之后才出现这种匹配呢？这两年的情况怎样？
朱铭新：这两年也还会有一定程度的增长，因为期间我们项目获取量的比例是大于结款量的。
现场提问：之前有分析称，今年保利的推货量是在1200亿左右，如果按照去年68%的去化率，今年的销售额会有11%左右的增长，达到810亿，如果稍微再好点，销售额就可能接近1000亿了。请问到目前为止，保利今年有没有明确的销售目标？今年的去化率大概能达到多少？
朱铭新：实事求是地讲，保利今年没有具体的销售目标，我们对于销售目标就两句话，第一是业绩有增长，第二是市场份额不下降，继续有增长。我们过去连续三年都做到了，今年也会做到。
胡在新：其实这么多年来，我们都没有对外公布过销售目标。
现场提问：这是因为谨慎还是信心？
胡在新：因为销售的最终结果是根据市场来确定的，但我们讲上述两句话，实际上就已经暗含了销售计划的情况。
其实在我们的"十二五"规划中，曾提到希望在2015年的时候，相比2011年会有一个大幅的增长，也就是我们所说的"3-5年再造一个保利"，我们希望这个目标能够实现。
作为今年来讲，我们也还是有信心，因为再造一个保利需要5年的年均复合增长超过20%。
现场提问：在4月10日的投资者会议上，保利表示今年会在融资的安排上做一些尝试，这些尝试具体是指什么？
朱铭新：融资的方式我们这两年一直也没有放松，但实事求是地讲，现在资本市场融资暂停已经第三年了。在这种情况之下，我们会更加严格的控制公司的负债率。
具体在融资方面，我们除了参与房地产基金外，也会更多的利用合作开发的方式。这两年来，我们也增加了和一些大的品牌开发商的合作；在金融创新方面，我们也在做一些尝试，包括跟一些海外投资机构的合作。今年的下半年，我们也期待在上述几个方面能有突破。
现场提问：保利目前参与的房地产基金投资的项目有多少？都是保利自己的项目吗？今年又会有几个项目？而你们的投资要求又是什么？
朱铭新：目前总共有9个项目，也几乎全部是我们自己的项目。今年还是会有一些新增的项目跟我们这支投资基金来继续合作。但是我们也期待有第二支、第三支这种房地产基金来跟我们合作，不管是境内的还是境外的。
一般来讲，对于参与的项目，我们是要求控股、实际操盘或合并财务报表的。
现场提问：在香港上市的公司的融资成本都比较低，保利目前的融资成本大概是多少？
朱铭新：香港上市公司的融资成本确实比较低，而这也是我们比较羡慕的。但是相比境内的上市公司，我们拿到的融资成本即使不是最低的，也是相对比较低的。
总体来讲，我们目前的有期债务的资金成本，依然是在银行的基准利率上浮10%以内，具体应该是7%到8%之间。
现场提问：去年保利商业物业的销售是150亿，经营收入超过是8亿元，请问目前保利的商业模式大概是怎样？
朱铭新：我们在股权规划当中就提到，未来几年商业物业的投资回报，应该在15亿以上，持有的物业规模，应该占到我们整体的20%左右。我们现在正按照这个方向去努力，目前我们在一些城市的核心区位也拥有了一些商业物业。未来，我们在这方面会做更多的尝试。
而在商业团队方面，我们原来是将其放在各个区域公司来培育的。经过最近两三年的培育，这个团队和商业发展的模式已经成熟，所以今年我们把商业地产升格为一个全资子公司。
之后我们会确定一个稳定的商业团队，将今后投资的方向、人员的整合以及各个区域公司的关系，也包括一些商场、酒店未来的规划、运营方式都明确下来。
现场提问：今年保利已经连续3个月拿地，而在投资者会上透露的信息是今年安排拿地的资金会是200亿左右，那么接下来，保利在土地市场的计划是怎样的？
朱铭新：实际上我们这一两年来，更多的是在土地市场的前期做一些工作，就是首先需要跟政府做前期的沟通，目前拿下的这三个项目也是长期跟踪的。我们今年仍然会按照这种方法来做，但是也不排除一些收购。
另外，今年我们拿地的意愿还是比较强的。但还是要根据公司的发展情况，以及资金状况来决定，更重要的一点是根据土地市场的实际情况来决定。
目前来讲，一季度我们并没有看到更好的投资机会，我们期待下半年或者二季度土地市场上会出现好的机会，到时我们也一定会有所作为。
现场提问：您刚说的收购是指收购其他的优质公司还是土地，具体是什么样的收购？
朱铭新：其实这几年我们收购公司和收购项目比较地少，因为我们还没有看到这方面的好机会，我们只能期待在今年会出现这样的项目和机会。
现场提问：我想问一下具体项目的问题，3月29日保利天悦开盘的时候，当天认购是超过了10亿，请问到目前为止，具体签约额是多少？接下来加推的产品类型是什么？
何智韬：目前的认购额是已经超过12亿了，实际签约额是7.5亿。
接下来主要推一些补充产品，4月份会再推一栋公寓，加上开盘时剩下的约有214套，另外还有34套370平米的大户型。
朱铭新：我还想和大家交流一个情况，就是我们4月26日的股东大会披露的股权激励方案和计划。目前这个计划已经获得了国资委的批准，我们期望这个股权激励的措施，在目前市场调控的时候能给我们这个团队信心。
这次的股权激励计划是涵盖了我们所有的20多个区域公司，共计179人。这也是保利自2006年上市以来，第一次做这种股权激励。这么大范围的股权激励作为央企来讲获施也是比较难的，所以我们对这个股权激励也是很期待。以前房地产类的央企做股权激励，最终获国资委批准实施的只有五家，而我们会是第六家。
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