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在国内一线房企中，或许没有哪个企业像雅居乐一样，如此依赖清水湾单盘的销售来支撑全年业绩。
5月9日，雅居乐公告称，公司4月份录得合约销售额21.2亿元，实现合约销售面积23.3万平方米。截至4月底，雅居乐共实现合约销售额85.1亿元，合约销售面积75.6万平方米，合约销售均价为11256元/平方米。
其中，海南清水湾项目截止3月31日，共完成销售额约32.6亿元，加上4月份的销售额，清水湾销售已占雅居乐全部销售额的近四成。
清水湾销售成绩如此优越，一方面证明了该项目的成功；但另一方面，过份依赖清水湾会致使雅居乐抗风险效果不明显，也极易影响全年销售业绩。
清水湾之重
雅居乐清水湾项目今年的销售目标是80亿元， 而全年的目标预期是与去年315亿元基本持平，以此计算，清水湾会占据今年雅居乐全部销售额的近三成。
不仅是今年，在过去三年内亦是如此，清水湾项目年均贡献率均维持30%以上。
2009年，雅居乐合约销售额约226亿元，清水湾销售额约64亿元；2010年，雅居乐全年实现合约销售金额达323亿元，清水湾销售也增长约为99亿元。
到了2011年，雅居乐将清水湾的销售目标定制为100亿元，但受困于楼市调控政策，最终实现的销售额为72亿。
不过，由于目前海南楼市已整体进入淡季，加之调控愈发严厉，清水湾的销售也随之下滑。在一季度实现超30亿的销售后，清水湾在4月份的销售已明显放缓。
但就是在此种情况下，雅居乐方面对清水湾的还是抱有极大信心。雅居乐副总裁刘华锡5月10日在周年股东会后表示，由于海南销售季节性强，故清水湾4月销售下跌属正常，但随着9、10月份踏入旺季，对完成全年80亿元的目标销售抱有信心，而董事局甚至希望清水湾能超标完成。
“在今年秋天的时候，清水湾项目会有新户型推出，从而使产品结构更合理，因此对全年80亿的目标，我们还是相当有信心的。”雅居乐副总理兼公司秘书卫静心也对观点地产新媒体如是称。
不过，相对于雅居乐的自信，相关机构还是对此提出了质疑。
美林在5月7日的一份研报中就指出，由于一季度是海南楼市的传统销售旺季，但清水湾项目一季度整体销售额同比还是下降了32%；另外，由于清水湾项目的买家大部分是异地购房者，故首次置业贷款放宽也不能直接惠及该项目销售。
海南当地业内人士也提到，清水湾项目在开售至今，已吸引了绝大部分高端投资客，目前已处于一个饱和阶段，加上住建部住房信息联网系统将在今年完成，之后投资客将因此而受限制，所以清水湾项目的客户群也将随之减少。
标普相关分析师则认为，清水湾项目去年就曾因调控影响未能完成全年目标，今年80亿的任务在调控未放松、海南市场趋冷的情况下，能否实现还是未知之数；而清水湾的目标完成与否，会极大的制约雅居乐的全年业绩。
机构的担忧
事实上，除了对清水湾项目深具信心外，雅居乐对今年的全年目标也是同样自信。
刘华锡在5月10日股东会后表示，有信心实现今年310万平方米的销售面积目标，目前已推出一个新盘，之后还将再推10个新盘，按照雅居乐往年的情况，上半年销售约占全年的40%，下半年才是销售高峰期。
卫静心则称，雅居乐首四个月销售均价逾1.1万元/平米，较一季度的均价1.2万元/平米有所下降，这主要因为清水湾项目4月的合约销售贡献环比下降所致。她还强调，雅居乐首四个月的均价仍较去年全年10143元/平米为高。
“以今年310万平的销售面积计算，如果按1万/平米的均价销售，则全年销售额可达310亿元；如果销售均价能达到1.1万或是再高一些，则全年销售额能达到350亿元左右。不过，最终的销售均价和销售额还是要根据市场而定，但310万平的销售面积目标是能实现的。”卫静心对观点地产新媒体如是表示。
但相关机构在综合市场情况、以及雅居乐的业务表现后，还是提出了一些不同看法。
申银万国曾在报告中直言不讳地表示，雅居乐今年完成目标难度颇大。
美林也认为，在今年余下时间，雅居乐每月销售额要达33亿元才能完成全年销售目标，但由于目前海南楼市已进入淡季，故相信依靠其他城市的销售，雅居乐单月销售额难以大幅超越3月时的22亿元。
在负债率方面，其他机构也提出了一些担忧。
瑞信就曾在雅居乐发布2011年报后表示，即使大力削减资本开支，雅居乐负债比率仍然上升。截至2011年底，该公司净负债比率为68%，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。
花旗亦曾发布报告称，雅居乐去年底现金水平同比大减31%至73亿，相信今年要预留50亿作购地之用，将进一步推高净负债比率。
以上担忧或是分析均并不难理解，毕竟雅居乐的销售瓶颈在2011年已经开始显现，如果2012年的环境无法得到改善，雅居乐的销售状况短期内或许也很难得到调整。
最为明显的问题是，雅居乐的项目布局过于集中在广东省内和海南清水湾两大主要区域，分散抗风险效果不明显。
复制的风险
或许是清水湾的成功，雅居乐目前加大了在旅游地产方面的拓展。
雅居乐主席陈卓林在3月份的业绩会上曾透露：“在海南有2至3块地在谈，估计很快就会公布，都是类似于清水湾，项目也不太大；云南的腾冲、西双版纳和瑞丽3个项目也是这样。”
“不过可以肯定的是，依据海南的经验，我们对集团开发旅游地产很有信心。而且，目前我们在上述地方的地价相对合理，包括回报等等。”
关于云南旅游(002059,股吧)地产项目的最新进展，卫静心对观点地产新媒体表示，目前整体工作还处于走程序阶段，要等到当地政府完成前期拆迁工作后，土地才会进入招拍挂程序，到今年年中时可能会有一两块土地入市。
卫静心续称，云南的旅游项目也会按照清水湾的模式进行分期、分阶段滚动开发，如果今年能拿到土地，最快在明年就会有项目入市，雅居乐对云南项目的前景还是看好的。
针对雅居乐在旅游地产方面的拓展，不少业内人士均认为，即使清水湾项目较为成功，回报也够丰厚，但想以此为基础扩张旅游地产，风险及资金投资在短时间之内将会急剧上升。
美林预料，若雅居乐与云南地方政府谈判成功，将有更多旅游地产项目在云南落户，总体规模可与海南媲美，但由于旅游相关物业受经济周期影响严重，故进军云南旅游项目，不会令雅居乐获得更高估值。
标普分析师则认为，发展旅游地产最大的风险在于这种模受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定，因此存在一定的风险。
该分析师还称，由于云南是新的市场，不确定性一直存在，与当地政府的意向协议一般都很长，如果雅居乐想尽快投入实现产出，对资金的要求会很高，而这也会相应的增加风险。
瑞信在一份报告中也提到，雅居乐计划投资的云南大型旅游地产项目将面临执行风险。
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