花样年主席兼首席执行官潘军在麓湖国际项目发布会上表示，中国楼市已经进入下半场，此前类似加工行业的高周转模式已经难以为继，未来房企必须比拼金融和服务实力。他更大胆预言，作为传统房地产模式代表的万科、恒大在3年内必然被淘汰。
花样年于5月26日在广西桂林推出麓湖国际项目，希望借此打造桂林高端生活样本。花样年此前已经在桂林推出城市综合体项目——花样城，但与花样年瞄准年轻白领不同，此次麓湖国际将瞄准已经完成资本积累、追求生活品质的财富群体。
万科恒大3年内必遭淘汰 花样年撤出三四线城市
潘军在发布会上表示，中国房地产行业已经进入了“下半场”，游戏规则将发生彻底的变化，通过信息不对称、资源分配不对称赚取高利润的时代已经过去。
他表示，目前的房地产行业已经被做成成本导向型的高周转行业，这已经是把房地产变成了加工业，某些企业还在倡导住宅产业化，是非常不合理的。潘军特别指出，万科已经投入千亿资金，每年却带不来千亿的销售额。
他大胆预言道，万科、恒大模式3年内必然被淘汰，而花样年则将争做下半场规则的引领者。
潘军强调，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市是没有未来的。未来花样年的战略重点会转向核心城市，下个月会进军北京，并积极在上海、广州寻找机会，同时进军武汉、大连、重庆等1.5线。而在东莞、惠州、无锡等城市则会进行业务收缩。
他同时表示，从经济和人口的角度看，香港的房价5年内必然下跌。
宏观调控成常态 城市综合体成最佳产品
当前中国整体经济下滑明显，潘军认为市场以价换量的政策会延续，下半年销售压力仍然存在，但大房企会平稳过渡，2008年的大规模降价不会重。
潘军表示，宏观调控将会是楼市的常态，可以规避限购的产品非常重要，城市综合体成为必然选择。
今年花样年在建的城市综合体共计有5个，其中成都3个，桂林、南京各1个，并且正在规划通过旧改项目在深圳建设城市综合体。
作为花样年主力产品的城市综合体，一来有助于花样年沉淀长期收益资产，改善资本结构；二来有助于丰富产品结构，应对市场多变的需求，也有利于提高花样年掌握应对宏观调控的主动权。
据悉，目前花样年城市综合体售卖和自持物业的比例大概是8:2，以实现现金流基本平衡。潘军表示，希望自持物业能够越来越多，但整体速度取决于集团金融平台的发展速度。
潘军预期，经过这轮调整，中国房企数量会从80000多家减少到60000多家，经过调整后，行业会更健康，这也是帮助房地产回归服务业本质的好契机。
资金面稳健 不考虑重启TDR
潘军表示，目前花样年资金状况稳健，4月底已经归还了4.68亿的信托，负债良性，目前已经申请的开发贷款远远超过21亿，并将与基金合作开发有关项目，大大缓解资金压力，去年投入13亿资金做土地整理，今年也会体现在公司财务上。是穆迪、标普中少有的被保持了评级的房企。
至于在无锡进行降价促销的行为，潘军称降价幅度不大，不会影响公司的整体回报。
同时花样年也加大对现金的重视，通过加推不限购新产品、成立老友记发挥老客户价值、提高佣金加大销售团队激励等手段来保证回款。
对于早前停发台湾存托凭证(TDR)一事，潘军表示短期内无重启计划。因为台湾金门项目已经处于停滞状态，而且花样年目前股价已低于净资产，不是发行TDR的时机。花样年正考虑通过和台湾保险企业合作的方式来融资。
金融为驱动 服务为核心
在记者会上，说得兴起的潘军随手拿起纸笔当场画出两个“社会表情图”（见图）。
潘军解说道，低附加值行业必然走向低利润，过去几年，地产开发商利润是最高的，但金融和服务都跟不上，社会就瘪嘴；只有当开发利润回归正常，金融、服务等附加值提高上去的时候，社会才会满意。
“没有金融平台的房企会沦为加工企业”，为此，潘军决心把花样年打造成为金融平台。“以金融为驱动，以服务为核心，以开发为工具”，成了花样年全新的大蓝图。
花样年将在集团层面成立基金管理公司，并已经从高盛地产基金引入一位副总裁。花样年首期3只基金计划融资10亿，未来3~5年争取达到100亿的规模。
按照花样年的规划，这些基金既可支持自身项目发展，也可以投资其他公司的项目，主投方向为产业地产、文化旅游、信托特殊机会等，目前公司正与专业基金及城市政府基金洽谈。
潘军表示，楼市进入下半场，人们不光需要有住的地方，更需要住的地方有人味。地产商不应只负责提供房子，更要提供服务，花样年将通过服务创造规模。他强调，未来十年将是养老地产的黄金时期，普通住宅则将走向衰落。麓湖国际面向的，正是1955年到1970年间出生的中国最富裕群体。
为了彰显公司全新定位，花样年已经将自己的使命升级为“为广大客户提供有趣、有味、有料的生活和空间体验”，并围绕这一使命重点打造社区互联网平台服务、商业提供能力、文化旅游、酒店经营管理能力、社区养老主题实践等五大服务功能。
潘军的“最新研究成果”能够成就怎样的花样年，还需要市场和时间的检验。
