初具规模的千灯湖生活圈。

　　时下超过30个城市综合体项目落户佛山 个个牌子响体量大位置佳

　　核心提示

　　5月24日，万达以20.36亿拿下佛山今年以来的最高总价地王，宣告这位全国商业地产老大正式进入佛山打造城市综合体。就在同一天，上海特大型企业绿地集团欲投资百亿在佛山合作开发3个城市综合体消息传出。在此之前，佛山各区已有不下30个综合体项目在热火朝天地打造中。

　　据了解，除了万达和绿地之外，目前佛山已有多个城市综合体在建或者即将动工，其中包括保利地产在佛山已经打造完成的首个城市综合体千灯湖保利生活圈以及在佛山新城和顺德中心区打造的另外两个百万级的城市综合体项目，瑞安集团正在打造的总建筑面积超过百万平方米的城市综合体岭南天地，还有新鸿基地产、创鸿集团等大的品牌公司都将在佛山打造大型的城市综合体项目。据不完全统计，佛山有超过30个城市综合项目将在3年内井喷。记者注意到，最近两年内落户佛山的城市综合体数量激增，而且大部分都是非常知名的一线品牌开发商。

　　城市综合体项目在佛山遍地开花，在促进城市繁华、提升城市品位的同时，也在招商揽客方面“暗战”频频。群雄鏖战城市综合体的大幕已然拉开，精彩“剧情”正在上演。

　　2012年5月24日对于佛山楼市来说，无疑是一个值得纪念的日子，万达和绿地两大集团进军佛山的消息都在当日传出。加上已经建成、在建以及拿地拟建的项目，佛山的城市综合体项目在30个以上，已呈现一种井喷的态势。

　　文/记者欧阳媚峰、曾艳珠

　　图/记者龙成通

　　佛山城市综合体特质点击

　　数量众多 多数“身世显赫”

　　目前佛山正在刮起一股城市综合体旋风，有不下30个城市综合体正在兴起，其中多数项目“身世显赫”。

　　当中有刚刚以20.36亿元拿地的万达集团；有预计投资约100亿元即将在佛山合作开发三个城市综合体的绿地集团；有首次在佛山打造城市综合体项目的万科地产；有曾成功打造上海旧改城市综合体上海新天地、现在佛山打造旧改项目岭南新天地的瑞安集团；有已成功打造保利水城还将乘胜打造保利中环、保利东湾的保利地产；有在世界各地成功运营怡丰城系列的新加坡丰树集团、2009年拍下南海地王项目的创鸿集团；还有本地地产大鳄碧桂园集团、打造了多个脍炙人口项目的怡翠地产。

　　记者注意到，在佛山打造城市综合体的开发商分两类，一类是诸如保利地产、瑞安集团、万科集团、创鸿地产、越秀地产、新鸿基地产、万达集团、绿地集团、新福港地产、新加坡丰树集团等享誉盛名的外来地产大鳄。一类是本土的实力开发商，包括怡翠地产、碧桂园集团、星星地产、三联地产等。

　　体量较大 多是“巨无霸”

　　除了“来头”不小之外，各大城市综合体的体量也夺人眼球，基本都有几十万平方米甚至上百万平方米。

　　2010年保利洲际酒店开业，加上之前保利水城购物中心投入运营，标志着保利地产佛山第一个城市综合体全面运作。待保利中环和保利东湾正式运营后，保利地产持有的城市综合体面积将增加到300万平方米左右。而岭南天地项目总建筑面积高达150万平方米，包括住宅、星级酒店、公寓、特色商业街区、珍贵的保护文物等其他配套设施。据丰树集团佛山嘉丰置业有限公司相关负责人透露，商业体量预计有15万平方米，其位于南海平洲的怡丰城一期预计2013年开业。万达新拍得的桂澜路地块主要用途为城镇住宅用地兼容商服用地。根据要求，竞买人需配建包括9万平方米的大型商业，要求引进六个单个建筑面积不少于3000平方米的商业店；其中包括一个百货商店，其建筑面积不少于2.5万平方米，须建设一家建筑面积不少于6000平方米且不少于10个厅(其中一个须为IMAX厅)的电影院。星星华园国际项目也是地铁上盖的城市综合体，汇聚购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓和住宅还有商铺。

　　各大城市综合体业态普遍较为丰富，大部分能实现商住、办公、娱乐、休闲一体化。以万科广场为例，其就将建成融合大型购物中心、超甲级写字楼、SOHO公寓、高端住宅、特色商业街区为一体的地标性城市综合体。丰树怡丰城预计也将集合大型超市、高档购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、生物科技园等多种业态。

　　位置显要 占据城市中心

　　各城市综合体项目所处的位置也是大家关注的焦点。记者统计发现，它们基本分布在城市的三个区域，也就是目前佛山提出的1+2+5+9组团中的“1”和“2”。

　　“1”指的是佛山新城，目前已经有了保利东湾这样的百万级别的城市综合体，还有碧桂园城市花园等多个城市综合项目正在打造当中。

　　“2”指的是禅桂中心组团和大良-容桂中心组团。禅桂中心区是目前城市综合体最为集中的，在禅城的季华路沿线、桂城千灯湖区域和南海大道沿线，分布了将近20个城市综合体。其中季华路沿线附近已经有包括万科广场、星星华园国际、王府井季华路项目、九鼎国际城、绿地集团季华商务区沿线高端商业综合体等多个城市综合体。南海大道沿线已经分布了创鸿广场、越秀地产项目等多个城市综合体项目。大良-容桂中心组团目前已有包括保利中环广场等城市综合体项目。

　　要啥有啥 改变生活方式

　　在几年前，佛山人可能很难想象，生活在一个城市综合体里的生活和之前究竟有什么不同。但是，随着保利千灯湖生活圈的打造完成，喝了头啖汤的佛山人感觉“妙不可言”。

　　一家人吃完晚饭后，可以穿着舒服的家居服去逛商场，爸爸可以选择去健身，妈妈去看购物，孩子去看电影，一家人可以各自行动，约个时间一起回家即可。爸爸、妈妈有生意上的朋友来了，还可以安排在家门口的酒店就住。若是哪个下午想发呆，可以去商场里的咖啡厅点上一杯咖啡，看一下近期最新出的时尚杂志，放松下紧绷的神经。想在家做饭，可以去家门口的超市买菜，不想做饭就可以直接到商场里的餐饮店吃。

　　以前居民逛街前可要换套正式点的衣服，还要搭车或者打车。但如果住在城市综合体里，在家门口就可以实现购物、休闲、餐饮甚至商务等一站式服务。一个大型的城市综合体项目，几乎可以满足居民所有的生活需求。

　　佛山部分城市综合体项目一览

　　佛山新城：

　　保利东湾、碧桂园城市花园

　　禅城区：

　　岭南天地、绿地集团(佛山)城市综合体项目、万科广场、新福港项目、季华路王府井项目、九鼎国际城、星星华园国际、普君新城、盛南新都、智慧新城、恒福国际

　　南海区：

　　保利千灯湖生活圈、万达广场、绿地集团(佛山)城市综合体项目、创鸿广场+创鸿汇、怡丰城、越秀地产桂城站项目、广州地铁金融城项目、广佛智城、广佛新世界

　　顺德区：

　　保利中环、绿地集团(佛山)城市综合体项目、陈村太平洋综合体、美的顺峰山项目

　　三水区：

　　奥特莱斯、捷和广场

　　高明区：

　　西江新城城市综合体

　　城市综合体缘何井喷？

　　佛山人需要商业项目投资

　　俗话说：“没有无缘无故的爱。”如此众多的综合体在短短时间密集落户佛山，是看中了佛山的哪些特质呢？记者试图从一些专业数据、专业人士和开发商的说法里找出答案。

　　按照欧美城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。早在2008年，佛山人均GDP均就超过10000美元大关。按照这份统计数据，佛山已具备了大规模发展城市综合体的基本条件。

　　北京大学公共经济研究交流中心研究员韩世同认为，欧美的数据不一定适用于佛山，但可以作为借鉴。在他看来，城市综合体项目争相上马有其更深层次的原因，一是大连万达短短几年销售额就超了千亿元，起到了非常强的示范效果，吸引不少地产商也加入开发商业地产的行列。二是现在住宅市场遭遇限购阻击，迫使有营销压力、有流动资金的开发商转头去做商业开发，以实现业绩增长。三是城市综合体在转型中的城市出现较多，目前佛山正在从“佛山制造”向“佛山智造”转型，正在大力发展第三产业，传统工业将逐步挪出城市核心区，需要借助城市综合体项目提升城市品位、城市档次，实现资源和人气的聚集。

　　作为第一个在佛山成功打造大型城市综合体的保利地产，其打造的保利千灯湖生活圈是佛山首个真正意义上的城市综合体。保利华南实业有限公司副总经理张亮分析说，佛山楼市成交量在广东省几年来都是靠前的，基本都是前三名，即使在去年，依然能有600多万平方米的成交量，在全省乃至全国都是不错的业绩，所以大的品牌比较看好佛山的发展。

　　还有一点就是，佛山处于一个城市化的进程当中，所以能有比较大规模的地块提供给开发商打造上档次的城市综合体。这两点是近年来都纷纷在佛山开发城市综合体的原因。

　　名词解释：

　　城市综合体

　　城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。

　　严格意义上的城市综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的集合体。

　　不过，现在城市综合体的概念比较泛化，只要组合了上述功能中的3种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，就可以成为城市综合体，又称为“城中之城”。

　　佛山 “驮”得动咁多城市综合体吗？

　　佛山近年来启动的城市综合体项目之多，体量之大，非常惹人注目。多个项目都有几十万平方米甚至上百万平方米的商业体量。如此大体量的城市综合体项目，佛山能否支撑？记者采访了保利华南实业有限公司副总经理张亮和佛山市永利德房地产开发实业有限公司营销总监柯志斌。

　　隐忧一：同质化现象严重

　　据了解，目前的城市综合体的同质化现象比较严重，而且集中扎堆。仅在季华路沿线，目前已经分布超过10个城市综合体，未来还将继续增加。

　　除了数量的增多外，项目的同质化现象则更让人担忧。据了解，目前佛山的城市综合体大部分都是酒店+公寓+写字楼+百货+住宅的方式，因此这几年佛山将涌现大量的卖场、酒店和写字楼。

　　北京大学公共经济研究交流中心研究员韩世同表示，现在城市综合体的发展速度是快了一点，有点扎堆的感觉，相信大浪淘沙会淘掉一些。“估计笑到最后的就几家，每一个城市综合体项目都成功好像不太现实。”

　　隐忧二：规建先于招商

　　目前，佛山正上马的一些城市综合体是先规建再招商，这可能会给后期招商和运营带来一系列问题。新福港地产佛山新运泰房地产开发有限公司市场及销售经理张军表示，曾经有项目建成后内部规划不符合商家要求，但按商家要求改造内部空间就需要拆除整栋大楼，最后项目只能放弃这个优质商家，但后果是商场到现在都经营不旺。

　　而且各项目的招商竞争也非常激烈，一个大型的城市综合体基本都要有主力店。不过，一些商家为了避免自己跟自己竞争，有些主力店在一个地方布局几家后，就不会再布局了。这可能导致一些项目盖起来了，但商家招不进来，面临“被烂尾”的命运。

　　隐忧三：专业人才奇缺

　　人才短缺，是记者采访中几乎所有做城市综合体的开发商都会谈到的一个问题。

　　“由于本地没有专业人才，我们的商业团队基本是高薪从新加坡聘请来的，在项目运作中再慢慢培养自己的团队。”富丰铂丽锦麟助理广告及策划经理余子轩告诉记者。

　　“现在稍微懂点商业运作的人都很抢手。”有港资开发商透露，广佛等地做商业经营的人基本是做百货出身，离运营城市综合体还有一段差距，但也成为各大开发商和猎头争抢的目标。

　　由于人才短缺，商业人才薪资待遇也是水涨船高。据了解，商场一个负责招租的经理年薪高达40万元。

　　隐忧四：部分开发商未做好守业准备

　　城市综合体必须有商业项目，这非常考验开发商的运营水平和资金实力。

　　“有些开发商觉得商业地产能挣钱，就转头做起了商业地产，较少研究这其中的风险。”张军表示，有些开发商根本没有做好长期守业的准备，为了快速回笼资金，可能会出售大部分商业面积，这样可能会引起后期业态难以统一、经营不善和项目难以为继等恶性循环。

　　开发商：希望政府有统一规划

　　大部分受访开发商表示，希望政府出让大量商住地块后，再给这些地块上将要建起来的城市综合体项目多点支持。比如适时宣布一些区域的明确定位，不要让投资者和市民观望揣摩。在配套上，开发商也希望更给力些。“香港的商业遍地开花，规划得好是一大原因。”有不愿出具姓名的开发商表示，希望也针对佛山的城市综合体项目做一个统一的规划，最好使各个项目形成互补，避免造成资源浪费。