在房企纷纷到商业地产中淘金的时候，商业地产的开发额不经意间已经接近万亿。但如何解决商业地产长期的资金来源，却始终困扰着开发商。5月26日花样年华宣布，未来将转型为商业综合体开发商，而为配合转型，将在集团层面成立基金管理公司，首期将发行3只基金解决资金问题。

　　然而，在近年出现的地产私募基金潮中，真正的私募基金有多少？建银精瑞董事长李晓东便指出，现在市场上真正的地产私募基金只有5%左右，其它多数私募基金都可以理解为“变异”的地产信托。

　　地产私募解围资金短板

　　为解决资金困局，开发商进军地产私募基金领域，也因此成为今年业内最热门的焦点话题。

　　5月26日，花样年华CEO潘军表示，公司将完成一项大转变：退出三四线城市，并转型为商业综合体开发商。

　　为了配合此战略转型，花样年华将成立私募基金管理公司，以谋求在金融上有所突破。据潘军透露，花样年华首期3只基金计划融资10亿元，未来3-5年争取达到100亿元的规模。

　　谋求房地产私募的开发商绝不止花样年华一家。

　　在花样年华宣布做地产私募之前，复地集团旗下的地产基金管理公司——复地共赢资本的复邦II期基金在5月23日募得6.3亿元的房地产基金，主要用于投资北京和上海的商务综合房地产项目。

　　受住宅不景气影响，开发商纷纷转战商业地产，据中国商业地产联盟统计，2011年全国商业地产的开发投资额已经近万亿，达到了历史的最高水平。北京和上海商业地产的销售额，也创下自2007年以来的新高。

　　“房企开发商业综合体，使商业项目的开发量骤然增加。可是2010年当开发商纷纷转战商业地产时，可能没有想到两年后的今天，资金却成了大问题。”共赢资本董事总经理丁亚明在接受记者采访时表示，在银行贷款、信托和上市融资等渠道均被堵住的时候，商业地产开发商融资的需求在地产私募基金上得到了集中爆发。

　　“变异”的地产私募基金

　　事实上，专业人士指出，现在真正意义的房地产私募基金实在少之又少。更有资本界人士笑侃，现在中国地产私募基金已经发生了“基因变异”，它在某种程度上成了变种的高利贷。

　　对于“变异”的地产私募，平安资产管理公司投资事业部元磊表示，房地产私募基金一般在3-5年，长一些的约有7年。但现在很多地产私募基金只有2年左右，短一些的甚至只有1年。

　　“这样短的周期，对开发商来说远不能满足长周期的需求。而且，这些私募基金的投资者每年的回报率都要求在20%以上，与房地产信托差不多了。”元磊说。

　　对于地产私募基金“基因变异”的诱因，李晓东指出，这与投资人结构有很大关系。

　　“现在市场上真正的机构投资者占比太小，多数是个人投资者。那些手中持有几百万或几千万的个人投资者，一般只愿意投一年；即使较长的投资，周期也就在两年左右。”李晓东表示，而出于安全性的考虑，在中国房地产政策多变的现实情况下，个人投资者对长期投资天然有着一种不安全感。因此也缩短了地产私募的周期。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，也正是由于地产私募中以个人投资者居多，很大程度上使得现在的房地产私募基金，变异为另类的房地产信托或变相高利贷。

　　“名股实债”的投资模式

　　“多数私募只是‘名股实债’，只是简单的借贷，而没有与开发商进行深度合作。”李晓东感慨，开发商只是将私募基金看成一种融资手段，而不是合作伙伴。

　　业内人士透露，现在市场上一种地产私募基金的投资模式就是以债权融资的形式设立的。

　　据了解，这种操作方式为：地产私募基金把钱借给开发商后，开发商要保证私募基金每年的回报，但在借钱之前必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。而私募基金在投资期满进行结算的时候，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。

　　“私募基金的人担心楼市下滑造成资产缩水，更担心开发商跑路，不愿与房企共同承担风险。而开发商则坚信楼市低迷不会持续太久，差钱也只是短暂的，也不愿将项目股份或企业利润拿出来与基金一同分享。”一家投资公司的高管告诉记者，正是由于这种不信任，使得伙伴关系变成了债权关系。

　　业内人士告诉记者，除了私募基金对风险的担心，开发商并不希望对地产私募基金分配项目收入或企业利润，也提高了地产私募的融资成本。

　　“如果房地产私募基金能入股到项目或成为公司的参股方，那么地产私募基金每年要求的回报也未必要高到20%以上。因为基金还可以从项目或公司中获得股息或部分利润，而且还能够建立长久的合作，以获得更长期的回报。”盛势投资副总裁简宏洲表示。