今年是房地产兑付的高峰年，按照用益信托网的数据分析显示，全年共有942个集合信托房地产产品需要兑付，资金总量达到1500亿左右。对于外界普遍争议的房地产兑付问题，4个月过去了，没有一家爆出无法兑付，一切都在悄无声息，但真相又是如何？

　　三分之一信托资金流向房地产

　　根据信托业协会的数据显示，今年一季度信托业资产达到5.3万亿，比去年四季度增加约10%，其中房地产信托占到6865亿，占比达13.46%，与去年四季度6862亿相比，首次出现了房地产信托规模负增长，不过由于经历了2010年四季度至2011年三季度的大规模增长，今年仍不可避免地出现了兑付高峰。

　　不过，对于实际流入房地产行业的资金量，用益信托网分析师岳婷认为实际占比可能会更高。

　　“信托公司在上报信托资产的时候，统计口径也会有出入，比如工业园区，商业，建筑公司的融资，并不全部纳入房地产类，但是可能资金最后都会流向房地产。一般来讲集合信托中，房地产产品的比例30%-40%，而单一信托中，房地产的比例为20%-30%。”

　　如果按照以上比例，那么约1/3的信托资金流向了房地产。这些产品都将在未来1-2年内到期。而今年至今，根据财汇数据显示，已兑付的房地产集合信托规模达到约347亿，其中平安信托兑付了一款名为“佳园19号”，高达72亿元的房地产信托计划，创下了2012年以来单笔兑付金额最高纪录。

　　“今年大概有3000亿左右房地产信托需要兑付，但是不会有系统性风险，关键在于之前的风控条件，对信托公司而言，最不济的就是变现资产。”信托专家孙飞表示。

　　当初，大部分贷款类的房地产信托产品在设计时，还款来源是房子的销售回款。对于流动性要求非常高的房地产开发而言，销售停滞，意味着资金链的断裂。这并非是信托公司希望看到的，所以信托公司也提前几个月，甚至半年，审查即将到期的房地产信托产品，同时督促开发商准备，或者找到接盘的下家，或者找到其它处置方式，以确保兑付。

　　万达信托融资高过绿城

　　虽然上半年快过去了，下半年的兑付形式依然严峻，根据用益信托网的数据显示，三季度，四季度的房地产集合信托产品的兑付规模约为440亿和420亿。

　　“今年就看哪家捂不住了。”一位信托经理表示。所谓 “捂”包括之前舆论提到的借新还旧，左手倒右手，外部资金接盘等等。这些都是在无法正常兑付时，曲线救国的方法。在正常的情况下，销售收入将是还款的主要来源。

　　去年深陷债务危机的绿城，也在今年，通过向SOHO中国出售证大外滩8-1地块，以及天山路项目，从中获取了可观的收益，缓解了流动性压力。其中证大外滩项目获得1.15亿元收益，天山路项目获得2亿元收益。借以通过抛售商业地产的方式，偿还了30亿的信托贷款，并且没有用新债偿还旧债，而事实上绿城并非是从信托业融资最高的企业，根据用益信托网的数据显示，2011年通过房地产信托融资规模最大的是开发商是万达，发行了10款集合产品共71.76亿元；其次是万科发行了8款集合产品融资规模达48.93亿元。

　　这些资质一流的企业尚且如此需要融资，更何况资质一般的开发商。

　　“去年下半年，股权类房地产信托产品的比例有所上升主要原因是资质差的融资方在融资时，由于股权类投资不需要满足银监会对于项目四证齐全，30%以上自有资金投入，二级资质开发商的要求，并且作为投资类产品，审核也比较容易，信托公司也可以介入比较深入，容易监管。”业内人士认为。

　　对于这类产品，在未来1-2年到期时，无论是接盘还是兑付，风险是否会更突出一定程度上依赖于房地产政策是否放松。

　　兑付风险“击鼓传花”

　　从信托受益人的角度来看，能够拿回本息，自然不在乎信托公司用何种方法偿还，但是对于那些接手无法兑付的信托产品的投资人而言，风险却转移到了自己的头上。

　　据悉，中国信达旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司、信达地产股份有限公司，三家公司作为发起人正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金，这只规模巨大的基金将采用有限合伙制形式，收购不良房地产信托产品，在项目投资到期后，基金将项目转手给其他市场参与者。市场上其他一些地产基金也在洽谈到期无法兑付的产品，他们对于自身的定位更多的是“放贷”的角色。

　　一位业内地产基金人士表示：“我们对于接盘项目的要求是曾经在银行或者是信托有过贷款，房地产开发四证齐全，30%以上自有资金投入，二级资质的开发商，至于利率，要看具体项目，主体公司的情况，比如资产、收入、负债率、营运能力等。”

　　可见，接盘的机构，即使拿到了打折的资产，在风控上，对于项目的要求也很高。

　　除了地产基金的接盘，资产管理公司也开始介入，寄望于捡到便宜货。

　　业内人士透露：“有些信托公司，房地产信托产品无法兑付了，先找个私募或者机构过渡一下，接一下盘。然后这些过渡机构，就会把资产转给资产管理公司，这个过程中，抵押资产转给过渡机构时打了折扣，从过渡机构转给资产管理公司时，再打一个折扣，对资产管理公司而言，折上折等于捡了一个便宜，何乐而不为？在这个过程中，信托公司也省去了拍卖资产的繁琐程序。即使是开发商，也并非是受伤者，毕竟当初拿地的成本低廉，土地款也未必一次付清，拿去抵押时，土地的价格说不定都翻了几倍，即使打个折上折出售，说不定都能赚一笔小钱。”

　　虽然有传闻说银监会禁止四大资产管理公司接受到期无法兑付的房地产信托项目，但是信托专家孙飞认为：“从法律角度来讲，资产管理公司接手房地产信托项目是没有问题的。”

　　毕竟大部分抵押的资产抵押率仅为30%-40%，甚至低于银行的60%-70%抵押率，开发商本身也不错，只是遇到了流动性的问题，无论是地产基金还是资产管理公司愿意接手不良房地产信托产品，一定是看中了其中的商机。

　　目前信托公司也在和房地产企业合作，组建房地产基金。

　　业内人士表示：“信托公司会选择房地产巨头来合作，只投它旗下的项目，而开发商也有备选项目供信托公司选择，信托公司可以选择项目怎么投，投多少等等。”这或许可以理解为信托公司改变纯“放贷”模式的一种尝试。

　　但在以上击鼓传花的过程中，兑付风险始终要找到一个责任方承担，无论是转嫁给房地产基金，还是四大资产管理公司，最后仍有人接住最后一棒。

　　孰得孰失，或许将在某段链条断裂的那一天揭晓。