五彩城是华润置地两大持有物业类型之一，而北京华润五彩城又是五彩城产品系列的首发，一直受到众多业内人士的关注，目前北京五彩城一期开业即将一周年，他的经营业绩如何？二期又将引入哪些品牌？接下来将会在哪些地方复制？赢商网记者带着这些问题采访了华润五彩城管理中心副总经理祝林，请他对这些问题进行了一一解答。
华润五彩城管理中心副总经理祝林接受赢商网专访
是Living Mall而不是Shopping Mall 年轻家庭定位清晰
赢商网：北京五彩城一期即将开业一周年了，目前他的经营状况如何？从开业到现在又发生了哪些变化？
祝林：五彩城规划分两期开业，目前已经开业的一期，主要业态是满足辐射区域内刚性购买需求为主的品牌，如沃尔玛大型卖场、餐饮类的麻辣诱惑、望湘园、便宜坊，以及零售的苹果店、女装、女鞋、童装等，还有就是一些生活服务类的品牌。自2011年6月28日试营业以来，五彩城的客群层次逐步清晰稳定，针对消费者以家庭消费为主的属性，做了些租户调整，引入了些面向区域家庭的服务性业态，比如儿童乐园、中旅等等。目前客流销售均持续增长。
在这一年的经营过程中，五彩城的交通路网逐渐完善，日前取得重大进展。京新高速路五环至北清路段正式开通，消费者可从五环路直抵紧邻京包高速的华润五彩城。此外，清华东门与五彩城的连接道路，清河中街与上地南路连接道路，也将于近日实现通车。
随着上清板块道路交通的进一步升级，五彩城周边基础配套将日趋完善。五彩城一期的稳定经营，以及二期项目年底的落成开业，相信五彩城对该区域商业氛围的聚合力会迅速飙升，上清板块价值正也在不断被拉高。
赢商网：我们都知道五彩城的客群定位于年轻家庭消费，针对这种定位，五彩城是否准备了一些特色的周年庆活动？
祝林：在六个父母养育一个孩子的时代，孩子的选择决定了一个家庭的去向。五彩城的客群定位为年轻的家庭消费，在周年庆期间我们为儿童精心打造了丰富的活动，希望通过儿童对家庭的带动影响力，打造一个一家人欢聚美好时光的快乐大PRATY。五彩城邀请北京木偶剧院，带来精彩的木偶剧经典童话演出，让大人和小孩同乐五彩城。五彩城还将举办第一届五彩宝宝大赛，7岁以下的宝宝均可参加，活动将以开放的平台展示各位多才多艺的宝宝。同时还有各种抽奖、满额赠礼、商户劲爆打折等活动。五彩城周年庆礼惠全城。
赢商网：和普通的Shopping Mall不同，五彩城定位于 “living mall”（生活广场），这种定位的差异体现在哪些方面？
祝林：经过深入研究核心商圈消费者的消费行为，客群定位为年轻的家庭式消费，将区域商业中心定位为Living Mall而不是Shopping Mall，在设计、招商、运营、推广以及物业管理诸多环节实现情感定位与功能定位的统一，超越对传统商业的直接竞争，同时强化客户的购物体验，规避与网络商业的竞争。 功能需求与情感需求的全面解决：购物不应该是一个区域商业中心提供的全部功能，不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑其心里的体验、生理的舒适、情感的需求，应该是一个安全、安心的场所。是一家人欢聚美好时光的地方，是开始新生活的地方，是文化传承的地方。 由此，五彩城的顾客实现了从消费者到生活者，从购物消费到非购物消费，从便利购物到愉悦消费，从一个人享有到一家人享乐的升级体验。而五彩城，也超越了单纯的购物中心，成为欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的一站式生活广场，成为一种生机勃勃、幸福满溢的生活方式。
二期12月16日开业 已签约H&M、ONLY等品牌
赢商网：五彩城二期是计划在12月16日开业，那和一期相比他有哪些变化和不同？
祝林：五彩城一期6.5万平米，以沃尔玛超市、餐饮、冰场为主，更偏向于日常的必需品消费，满足消费者的功能性需求。五彩城二期的体量13.5万平米，是目前一期的两倍，商户的品质和数量较一期都会有很大的提高，业态更加丰富、时尚，购物的满足感会有很大的提升。此外，五彩城二期会给区域人群更多除消费以外的体验式、满足家庭需求的情感悉心服务，如社区的志愿者公益活动、感受家庭幸福美好时光的互动活动、便民惠民的社区关怀体系。相信五彩城一期和二期的整体亮相，将给区域人群带来更多的生活便利，提升生活品质及区域价值。
赢商网：目前二期的招商进度如何？又有哪些品牌已经签约进驻？接下来的重点招商工作是？
祝林：经过五彩城一期一年来的经营与拓展，得到了行业内及品牌商户的高度认可，所以二期招商就较为顺利，已签约品牌包括：H&M、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、Selected、GAP、食通天、美克美家、丽家宝贝、EF kids、My Gym 等品牌，配有休闲、餐饮、娱乐、服装等丰富业态，以满足区域内的消费需求多样化。
赢商网：刚开业不久的成都万象城退台设计让很多人感到惊艳，五彩城的建筑规划设计方面又有哪些亮点？
祝林：五彩城一期主入口30米挑高中庭，创造明亮、宽敞、震撼的第一感觉。五彩城二期POD玻璃椭球体，汇集餐饮、零售、各类业态于其中，在主动线中创造精彩结点，令人眼前一亮。借助声光电等高科技LED视觉应用系统营造梦幻惊艳的欢乐氛围；趣味、时尚、温暖、轻松为要素的室内设计，逐层按全年季节、全天从早到晚应用色彩演变与图案元素，使空间在视觉上充满美感与浪漫的气息;
赢商网：五彩城是通过过3、4层的空中连廊连接东西两区，这是否给客流共享和业态互动带来不利影响？五彩城又是如何解决这个问题的？
祝林：连廊带动一、二期人流。在合理范围内适当拉长购物动线，将位于动线东西两个尽端的主力业态（一期沃尔玛、冰场和二期东侧次主力店）连接起来，构成“哑铃型”，创造两端磁极，带动人流。
二期层数较多，设计跨层扶梯从竖向增强连通，最快速把客流带到3层、5层，从感觉上“降低”商业层数。
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北京五彩城夜晚实景图
五彩城与万象城形成互补 将会在二三线城市中心快速复制
赢商网：大家都公认万象城是大型都市综合体代表，而五彩城则是区域商业中心代表，作为同属华润旗下的两个品牌，他们之间有何异同？区别主要体现在哪些方面呢？
祝林：华润置地两大持有物业包括：以万象城为标志的都市综合体；以华润五彩城为标志的Living Mall。前者走的是高端路线，满足的是金字塔尖人群的需求，而后者则与前者形成互补，能够满足区域型商业中心的需求，为大型居住区提供日常购物休闲服务。 作为区域商业中心模式首个项目——五彩城投入运营，使得华润置地在持有物业产品链条更加丰富，更加完善，今后在与住宅产品线的配搭运用中，形成有机价值链条，发挥着它的全部能量，为区域和城市发展带来更大的价值提升。
赢商网：商业项目的选址被视为重中之重，华润置地作为国内最成功的商业地产开发商之一，是如何为五彩城选址拿地的？
祝林：在高端的万象城之外，还存在着广阔的中高端市场。对应着一线城市区域中心和二三线城市中心的人群，华润置地推出新的五彩城产品线，正是要弥补这一市场空白。华润集团董事长宋林在北京五彩城开业典礼上说：“五彩城这条产品线是未来我们开拓更广阔市场的武器。”所以五彩城产品线的选址会主要集中在一线城市区域中心和二三线城市中心，北京五彩城即为该产品线首作，随后五彩城还将在合肥、余姚、淄博等城市规划筹建、快速复制，而该模式的有效复制，势将带动全国商业地产乃至城市运营和地区经济的成长。
鲜明特色和关注消费者情感需求是五彩城的核心经营理念
赢商网：当前业内对购物中心去百货化，引入快时尚和买手制百货；去大卖场，引入精品超市的热议不断，祝总是如何看待这种现象的，五彩城是否也会进行类似的调整？
祝林：五彩城的定位及规划全部来源于对区域及人群需求的深入研讨，任何调整也都会根据区域人群生活品质的不断提高而逐渐完善。目前五彩城中没有百货店的引入，一期有一家1.3万平米的沃尔玛大卖场，就一年来的经营情况来看，区域性的消费对沃尔玛这样的大卖场需求还是很旺盛的，家庭型消费在很大程度上依赖于这种一站式、便捷、优质、齐全的购物场所。五彩城二期会引入三四家快时尚类服装品牌，很大程度上也是为了满足区域人群对这类品牌的需求。商业的成长与发展其实是与生活的物质需求和情感需求息息相关的，任何品牌的调整与提升都不是商业项目单方面的，都是在顺应潮流的同时不断探索前行，试图引导潮流、倡导全新生活理念的过程，也只有这样，这个商业项目才会有长足的发展。
赢商网：商业地产泡沫化、同质化的声音一直存在，祝总又是如何看待这个问题的？
祝林：未来区域性商业项目的趋势就是“划地而治”。我相信未来消费者大部分的生活需求，都会在家门口三到五公里以内区域型的购物中心解决。除非要买奢侈品，才需要到国贸等地方去。未来品牌的趋同会越来越明显，海淀上地、清河板块也需要拥有自己的高品质购物环境，而不是在忙碌的工作之余还得为购物而奔波。尤其是五彩城二期全开后，各种餐饮菜系全有，各种零售品牌也有，影院、冰场也有，消费者日常生活的需求都可以在这儿得到解决。
同时，一定要有自己鲜明的特色。业态上，五彩城有五彩冰酷滑冰场和史努比乐园，作为吸客亮点，即区别与竞争项目又与定位相吻合，成为五彩城提升生活品质的两大核心主力店。经营营造上，我们主打温馨、幸福的情感脉络，使五彩城成为家庭的俱乐部，努力将人文关怀打造成五彩城的一大经营特色。一旦这些特色被区域的人群所认同，让他们认为，五彩城的特色就是他们的特色。
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