■楼市观察

　　只要房价还存在上涨的空间，甚至短期内有暴涨的预期，投机性需求就难以被挤出。如果是自住型刚需集中释放推动的房价微涨，那么，这种微涨很快就会消退。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场(据6月25日《上海证券报》)。

　　诚然，由于住房限购等措施，个人很难在一个城市购买多套住房用于投资，但若断言“投机性需求已被挤出”，则言之尚早。

　　此前，北京市住建委等相关部门也曾说过，现在市场上90%以上都是自住型需求，投资投机性需求基本被挤出。但是，人们不禁要问，那为何近期房地产市场又出现了骚动呢？成交量放大、部分城市价格微涨、地王又现、千人排队拼抢楼盘等现象在一线城市开始涌现。国家统计局发布的70个城市房价数据显示，5月份上涨城市比4月份多一倍。仅凭刚需能搅起这么大的“浪花”吗？

　　在笔者看来，在限购政策没有任何松动情况下，应该说这波行情主要是自住型刚需拉动的。在此前较长时间里，自住型刚需由于预期房价继续下行，因此，从去年初最严厉调控至今一直在等待观望，没有实施购买行为。近期，在存款准备金率和利率下调的宏观微调下，以及个别部委放出一些容易让市场误解曲解的政策信号怂恿下，刚性需求由于担心调控再次落空，集中投入购买，集聚了一年多的刚需集中释放出来，成为推动这波行情的主要原因。

　　但不可否认的是，除刚需外，一些投资性需求也已经进入市场并再次兴风作浪。同时，一些地方政府放松或者变相放松限购政策致使一小部分投资投机性需求浑水摸鱼进入市场，对市场形成一定需求压力。只要房价还存在上涨的空间，甚至短期内有暴涨的预期，投机性需求就难以被挤出。因此，现在说“投机性需求基本上被挤出了市场”言之尚早。

　　其实，只要限购政策不退出，那么，市场中的自住型刚需就对调控构不成威胁，动摇不了房价整体下行的大势，改变不了房价逐步走低的方向。如果是自住型刚需集中释放推动的房价微涨，那么，这种微涨很快就会消退。首先，刚需非常有限，而且刚需一旦购买后就会退出市场。不像投机性炒房一波又一波，最终吹大泡沫。其次，满足自住型刚需的供给渠道多、数量大，商品房市场的中小户型住房，正在加快建设的保障性住房都将很快投入市场。

　　总之，只要坚持调控不动摇，只要限购政策不松懈不退出，地王出现、房价微涨、千人排队抢购楼盘等都只不过是昙花一现罢了。