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问答
“至少现在还没有一宗信托违约。”
在华宝信托总裁钱骏看来，房地产信托不存在系统风险。
实际上，随着今年房地产信托兑现期的如约而至，加上今年5月以前的楼市低迷，无论地产商还是信托企业都捏着一把汗过日子。但5、6月楼市的逐步复苏，加上时隔一月央行再次降息，7月5日央行宣布降低金融机构存贷款利率，房地产货币环境更加宽松，对房企来说不啻重大利好，房地产信托又成为各路资金追逐的热点，一些存在违约风险的“烂果子”照样受到追捧。
第一波洪峰有人接手
其实早在今年5月底，银监会就下文要求各相关金融机构机进一步加强对房地产信托业务的监管，严格落实房地产信托事前报备制度，提前防控项目到期清算的风险。让监管层如临大敌的是今年即将到期的庞大房地产信托产品，据统计这个数字将高达1759亿元。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中国泰君安的7月份数据为今年年度高峰，将会达到504亿元。
早在年初中金公司就提示2012年3月将是房地产信托的第一个门槛，果然在进入3月后，各类围绕着房地产信托的展期与债务重组时有发生。“以往不乏就差那一口气没法挺过来的例子。”世联地产董事长陈劲松表示，如果房企到期没有足够资金还款，通常使用三种手段应对，其一是信托展期，延后支付。这需要说服投资者项目后期尚有足够潜力可挖。
这种例子并不罕见。2011年5月19日成立的方正东亚·“宝安山水龙城”资产收益权投资集合资金信托计划本应于2012年5月19日到期，但在2012年5月7日信托公司发布公告，按照该信托计划《方正东亚·“宝安山水龙城”资产收益权投资集合资金信托计划资金信托合同》第四条第三款约定：“资产出让方可在信托计划期限届满1年前1个月提出书面申请并经受托人认可，将信托计划期限增加1年。”由于资产出让方向信托公司提交书面申请，申请将本信托计划期限增加一年，信托公司决定将本信托计划的期限增加一年。
其二，是开发商与信托公司再度合作，借新还旧债务重组。安信信托2012年2月29日发行的恒泰地产·海南阿奎利亚项目开发贷款A类和B类两款信托，其投资范围是“2.5亿元用于项目一期的后续开发建设，7000万元用于项目公司债务结构调整”。
更明显的例子是四川信托推出8亿元规模的“青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划”，该信托产品明确提出，接盘中融信托2010年8月发行的“中融·青岛凯悦”。
今年3月22日，四川信托发行的俊发地产股权投资集合资金信托计划第13期和第14期，也让人怀疑其带有债务重组的意图。该产品投资范围是“信托资金用于云南俊华名下的毗邻昆明滇池国际城市湿地公园的西亮塘高尚住宅项目一期的开发，在受托人确认西亮塘项目一期建设资金足够的情况下，云南俊华可以将部分资金用于云南俊华所属其他项目的开发建设”。
该信托计划募集资金29.6亿元，其中以7亿元的价格受让俊发地产持有49%的云南俊华投资有限公司股权，以剩余10亿元资金计入云南俊华资本公积，同时信托资金用于上述项目的开发，但只要受托人确认可以满足项目资金开发后，可以用于其他项目。据了解，云南俊发早在2007年就投得该项目，苦于资金问题一直到2011年下半年才首次亮相，但据称项目推向市场要直到今年第四季度。
其三，信托公司找到新的接盘资金。2012年4月12日，规模达2亿元的“吉林信托长白山11号·南京联强集合资金信托计划”到期，但因南京联强项目资金青黄不接，并未按时兑付，在华融资产的接盘下才于4月20日延期兑付。该案例被信托业内热议并视作“房地产信托出现的首个违约项目”。而华融资产接盘的信托产品还包括华业地产向中诚信托借入的10亿元。
外围资本蠢蠢欲动
据了解，截至6月下旬，信达、华融、东方和长城四大资产管理公司收购的房地产信托已经超过300亿元。其实早在去年下半年，在监管层加强对房地产信托的管理时，就已经提醒过这四大资产管理公司，今年4月初，银监会再次召集这四家公司召开座谈会，主要议题还是如何防范房地产信托风险在金融体系中的传导。监管层的态度表明，银监会担心资产管理公司成为房地产信托的接盘者。
但在资产管理公司眼中，这些信托产品均有其价值，“我们对于盘活这些项目，在资金、房地产开发方面有足够的能力与经验。”一位资产管理公司的中层告诉《中国经营报》记者。中国信达董秘张卫东也曾公开表示，资产管理公司接盘本来就是他们的商业模式，加上中国信达旗下有专门的上市地产公司信达地产，“如果能够接盘信托行业的房地产不良资产，盈利空间是非常大的。”
有心接盘房地产信托的远不止资产管理公司，华兴资本CEO包凡就表示，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。记者了解到，有心在房地产信托兑现期寻谋并购机会的还包括各大地产巨头。金地地产旗下的基金公司就表示，在这轮兑现潮中就接手了一些项目，包括中小房地产企业的项目或者大开发商的项目公司。其认为，目前的市场状态下，项目评估值在下降，具有一定的收购价值。
真正打动这些外围资金的，还是房地产行业的逐步恢复。继5月各地楼市成交量突破冰点后，6月随着监管层放宽资金限制，成交小阳春的态势正在延续。瑞银跟踪的41个商品房市场6月25日至7月1日成交6.8万套，周环比上升了24.3%，其中一二线城市成交量增长势头强劲，周环比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6万套，甚至比5月也增长了17.7%。而方正证券的研究也显示，该周29个城市的周成交量创了2011年以来的新高。
而在房价方面，据中房指数系统公布的100个城市新建住宅的全样本调查显示：刚刚过去的6月，全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨了0.05%。虽然升幅甚微，但这也是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次回升。
即使是最乐观的观察者，也不会认为中国房地产业就此一马平川一发不可收拾。但信托兑付的压力却会在未来两年持续升温。用益信托数据显示，2010年全国房地产信托发行规模1993亿元，同比增长328%。尽管2011年下半年监管层一再收紧，但这一规模仍达到1864亿元，发行数量超过1000个。以房地产信托周期为1.5年至2年计算，未来两年房地产信托兑付的压力绝不比今年上半年小。中金公司研究报告预测， 2013年房地产信托总还款额约3100亿元。
而随着市场回暖，近期房地产信托发行量也在逐步恢复，包括保利、金科股份等地产龙头都频频发行新的信托产品。而且募集额度不小，例如中信信托发行的漳州万达广场项目，募集规模高达15亿元；平安信托一款资金流向雅居乐地产的产品，募集规模也高达10亿元。这种短期资金在开发商资金池中的作用越来越重要。
2011年房地产信托的年收益率高达10.02%，这种高收益的投资品种必然伴随着高风险。
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