随着10月接近尾声，备受市场的期待的楼市“金九银十”也将交出答卷。而中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在访谈时，则对这一传统的楼市销售旺季给予了“明显成色不足”的评语。

    陈国强分析表示，购房者观望情绪渐浓和政策的不断收紧，再加上不少房企收回优惠甚至调高售价，这些因素的共同作用使得今年的楼市“金九银十”黯然失色。而在政策基调不变和明年楼市供大于求的情况下，降低库存和回笼资金仍将是房企的主要任务，因此部分购房人所担心的房价大涨或暴涨在明年初并不具备形成条件。对于京城楼市近期出现的直降100万元特价房，陈国强则提醒购房者在被吸引了眼球的同时，还要多了解特价房“背后”开发商的真实意图。

楼市金九银十成交未达预期 成色明显不足

    今年3月以来，全国楼市在地方政策微调、央行降息、银行房贷优惠、刚需集中释放等多重因素的作用下成交量一路攀高。进入“金九银十”传统旺季，虽然市场各方期望颇高，但九、十月份的楼市成交却并未显现出旺季本色。陈国强直言，今年“金九银十”期间，多数热点城市的成交规模都没有达到预期，成色明显不足。

    陈国强表示，楼市所谓的金九银十，是代表九、十月份是全年销售的高峰，销售旺季。实际上从今年九月、十月来看没有达到市场各方预期这样的效果。

    他进一步解释说：“表现在成交量方面，多数热点城市成交的规模没有达到预期，都有环比下滑，尤其是部分城市下滑的幅度比较明显，和此前的七八月份销售成绩相比逊色不少，虽然大家都对今年的金九银十抱着较高预期，但是事实表现跟我们的预期有很大反差，明显成色不足。”

开发商不具备涨价基础 明年初房价不会大涨

    “金九银十”黯淡落幕，随着开发商推盘节奏的调整和调控政策的持续收紧，未来房价的走势开始成为购房者关注的焦点。陈国强认为，无论从政策基调还是市场供需看，市场都将保持平稳，明年年初房价不具备出现大涨或者暴涨情况的条件。

    陈国强表示，从今年底到明年初，中央对楼市调控政策继续延续目前既有的基调是大概率的事情。其次，从市场的供应需求关系来看，明年的市场仍然供大于求，目前对于很多城市来说，基本课题还是如何降低库存、回笼资金。

    他说：“由于明年的市场仍然供大于求，而限购的要求也没有任何的放松，加上到年底信贷环境又会进一步吃紧，基于这些条件，我们可以判断市场显然是有利于供求方的。对开发商来说，不存在逆势上调价格的基础。”

   “所以明年年初市场房价无论是出现大涨或者暴涨，我觉得都不具备条件。”陈国强表示，结合当前限购限贷 政策的基本延续，短期来看市场的基本走势还是会趋于平稳，无论是成交量还是价格，都不会出现太明显的起落和大的波动。

    但是也有部分例外的情况，陈国强分析认为，个别项目由于自身的稀缺性或者在本区域内没有竞争性的楼盘，“奇货可居”，其自身的品质也被市场认可，可以对价格做一些调整。“但是总体来说，目前的市场供求格局和政策因素等都不支持企业采取涨价策略。”陈国强说。

京城现特价房直降百万 “或为特殊经营策略”

    “金九银十”期间，虽然不少房企降低了优惠力度，也有楼盘为冲业绩，打出了直降100万的特价房。房企大相径庭的营销策略难免让不少购房者感到困惑，而陈国强表示，企业的经营策略是和其自身的资金状况密不可分的，特价房的出现，可能有开发商自身一些特殊的考虑。

    陈国强说：“如果房企资金比较紧张，急于回笼资金，尤其是其他开发商普遍采取以价换量策略的时候，往往会迫使其采取同样的策略，这是一个比较普遍的情况。”

    他强调，今年二季度之后，伴随着成交量的上升，很大程度上缓和了企业的资金压力，同时基于对未来市场的预期和判断，不少企业开始减少优惠甚至逆向涨价。“价格的调整会影响到市场的成交，所以9，10月份的成交量下滑也和部分企业调整价格的策略是分不开的。”

    而对于特价房的出现，陈国强则表示，这个消息的确很吸引眼球，但是大家既要关注现象，也要关注“背后的故事”。

    陈国强说，这样的房子出现在哪个楼盘里面，原来总价是多少也值得大家关注。“比如说原来是200万，现在是100万，就是有让利50%的幅度。”另外，也需要关心这套房源在小区当中处在什么样的位置，套型设计等等。

房企拿地热情高涨 尚未达到全年出让计划预期

    从楼市金九银十尾端来分析，目前楼市成交量趋于稳定，也没有上扬的趋势。但近期开发商在土地市场上却显示出久违的热情，而且不少城市甚至掀起了“土地热”。对此，陈国强分析称，尽管一些企业拿地积极，但从全年土地出让计划看，还没有达到预期。

    陈国强表示，首先我们要区别部分企业的表现和大多数中小企业有很大的差异性。

    他说，我们看到部分龙头企业，品牌企业他在土地市场表现比较积极，活跃，尤其是像万科，保利这一批行业的标杆企业，他们在二季度，三季度之后，在土地市场明显一改上半年的事态，也看到不少热点城市出现了一些单价总价地王项目。但是从另外一个方面来看，无论从整个上半年，还是前三季度，全国住宅用地的出让，和全年出让的计划，以及各地所确定的年度的土地出让的计划相比，还是没有得到预期的，“有很多数据都可以说明这个情况。”

楼市虽未出新措施 但政策依然有所收紧

    今年7月底国务院派出楼市督察组到全国多地进行楼市督查，一时间楼市是否应再出新政引起业内讨论。对此，陈国强表示，尽管楼市没有出台新的调控措施，但实际上政策依然有所收紧。

    陈国强说：“从目前情况来看，中央在基本政策取向上面表示是坚持既有的基调，不放松，不动摇，同时更多的坚持执行层面和落实层面跟之前相比有更多的强调，同时相关的部委也有密集针对性的表态。”

    他进一步解释说：“结合最近以来部分城市和部分地方政府的表态，政策还是继续往收紧这样的方向走。尽管也有少数城市，少数地方政府存在微调现象，但是这个不是主流，总体上政策还是往紧的方向在演变，所以应该说9、10月份的市场表现和政策面临的收紧、影响市场预期也是分不开的，跟开发商的经营策略有关系，但是和政策的关系更大。”

    国务院总理温家宝本月17日在安排部署四季度经济工作时提出，要“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。对此，陈国强表示，此轮房地产调控从过去偏重短期效应，转移到既要关注短期，也要关注中长期效果上面来，有利于引导行业步入一个比较稳定、健康的轨道。

   “我们希望，未来政策的组合以及手段运用，要实实在在地转移到更多地以市场的行为和市场的手段、经济的手段上面来，这样恐怕对行业的发展，对于行业的各种一些矛盾的化解，各种关系的协调来说应该说更有长远的意义。”陈国强说。

贵阳楼市新政有违中央调控 陕西限利令效果待观察

    虽然中央对调控持续收紧，但近段时间以来，地方政府却再次出现对调控政策的“微调”，其中“贵阳楼市新政”一出便震动了“十一”长假期间的楼市。

    陈国强认为，贵阳新政是出于促进和稳定市场成交的考虑，但政策中对于外地户籍给予各方落户，或者给予一些待遇，这些做法跟中央对楼市调控的要求是有抵触的。他说，“对于户籍这样的一种限制性的要求，贵阳新政能不能持续，将来会不会面临变数，我觉得还需要看一看。”

与贵阳的变相放松相反，有一些地方则是在为政策加码。

    近期陕西出台政策将开发商利润率控制在10%引起业内热议。对此，陈国强表示，陕西政府出台此政策初衷是很好的，但最终对市场能否起到一个比较积极的引导作用还需要观察。

   “陕西的初衷还是希望引导企业理性开发，理性投资，也引导消费者购房者对于行业有更理性的判断，引导理性消费，在这个初衷上、调控的意图上是很明确的。但是到底这样要求对于开发企业，有没有实际的约束，或者说有直接的引导效应，还需要观察后续的效果。”

    他进一步解释说：“除了10%这样一个要求，有没有更具体的，更细可操作性的东西，比方说定期的对城市某一个特定区域，测定房地产开发成本，确定一个合理的投资收益的水平，判定合理的收益水平，引导企业理性开发，摈弃过去的暴力思维和预期。这个政策有积极意义，但是到底对市场能否起到一个比较积极的引导，我们还需要观察。”

二手房市场影响力将逐步上升 未来房屋租金或保持平稳

    对于北上广深来说，关注楼市不能够只看一手房市场，实际上更多需要关注二手房市场，因为对于很多购房者来说二手房市场地位已经超过了一手房市场，很多通过租或者买来解决自己的需求问题。陈国强表示，未来的二手房市场对整个住房市场的影响会进一步上升。

    陈国强说，二手房市场可以平衡市场供求关系，抵消市场的波动性，对市场来说是一个很大的调节器，反过来二手房存量房这个市场会对一手房市场形成制约。所以未来需要把更多的眼光对准二手房市场。“未来二手房市场对整个住房市场的影响会进一步的上升，这是一个基本的现实和趋势。”

    一段时间以来，关于“逃离北上广”的报道不断出现，其中，一线城市购房和租房成本压力大也成为主要原因之一。很多受到限购影响的群体主要靠租房居住，而房租上涨也让这些群体感到越来越为难，那么，未来房租会怎样变化呢？

    陈国强分析认为，暑期跟春节之后，受学生和外来务工群体影响，房租波动性比较明显。此外，限购的制约也使得租房需求增长，促成房租上涨。“未来我想会慢慢地趋于平缓，再次出现房租跳跃式变化可能会降低。限购的影响淡化了，未来市场，趋于平稳的可能性更大。”