“小产权房”因具有明确的“买房资格”限制，交易不受法律保护，是不少人不愿触碰的雷区。日前，郑州某市民7年前花17万元买了一套小产权房，但7年后又被卖房人强占。进入诉讼渠道后，他才知道买小产权房得不偿失，最后法院依法判决双方签订的购房合同无效。这件事情将“小产权房”再一次推向了风口浪尖。

    “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房“变装”入市

    在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房悄然变异为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”、“会员制农庄”等，通过“以租代售”、“使用权代替产权”、“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。有专家指出，应尽快遏制小产权房变装带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。

    以租代售：宅基地上建养老中心。“紧邻小汤山，40平方米四合院，售价18万元。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告。经媒体调查发现，这里正在“以租代售”小产权房，价格从十几万元到几十万元不等。“养老中心”只是个幌子，入住者不乏年轻人，已形成一个居民小区。

    私家农场：农地里长出生态大棚“50年不变”。“旅顺北路生态庄园，占地600平方米至1200平方米，封闭小区依山傍水，45万元至60万元，送大棚非小产权房。”这是辽宁省大连市旅顺口区沙包村的一则广告，实际生态庄园内一排排整齐的钢架大棚拔地而起，每个大棚旁都有一座独栋住房，屋内面积大约70平方米，还带一个半地下室。

    旅游地产：景区生态林地遭到别墅蚕食。江苏省溧阳市横涧镇“黄岗岭”茶场邻近天目湖景区和南山竹海景区，处于丘陵地带，周边生态环境良好，茶场承包了土地千余亩。现在，黄岗岭茶厂一边坡地上，出现了两片白墙黛瓦的仿古建筑群，屋顶高大，场面铺排。当地旅游部门知情者介绍，这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目，是作为旅游业配套的宾馆项目报的，老板一直想对外销售。

三类人购买小产权房

    购买“小产权房”的消费者大致可以分为三类人：一是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民。购买中小户型的“小产权房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。部分城市的购房者中有不少为新婚夫妇和年轻人。

    第二类是退休后到农村居住享受田园生活的老人，买房既是休闲又可以投资。62岁的张女士说，知道“小产权房”不合法，但法不责众，多少年了也没人管。也有人表示说：“这么多楼，能说拆就拆吗？过几年政策一松，就可以拿到房产证了。”

    第三类是中等收入人群为度假购买别墅，少数人是购买小户型投资。一些购买小产权四合院的业主表示，如果将这些别墅洋房全拆了，无疑是巨大的财富浪费，有关部门这么做得不偿失。而投资者认为，“小产权房”不受国家限购政策影响，租出去有稳定收益，将来也会升值。

六成网友会考虑购买

    在国务院下令停售停建“小产权房”后，这一消息引起了业界及媒体的广泛关注，“小产权房”去留问题由此产生众多猜测。据凤凰网房产频道调查显示，超过七成网友希望小产权房转正。数据显示，将近70%的网友认为“不应该停建和停售，它可以解决一部分低收入人群的进城住房问题”。在已售小产权房问题上，67.7%网友认为“可转大产权，只须补交地价款转正”，不到5%的网友表示，将违法建的小产权房一拆了之。此外，在小产权房出现的原因调查中，约36%的网友认为，是由低收入人群住房需求所决定的；约23.9%的网友认为，是国家城市化进程的必然产物。另外，网友在对待小产权房问题上，61.3%网友认为由于价格低，会考虑购买小产权房。

购买小产权房存风险

    “五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。而“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律保护。

    首先，这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证，这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。其次，那些“便宜房”实际上属于政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。第三，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。第四，这些房子有部分都是没有暖气、天然气等配套设施的，而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。第五，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。

小产权房合法化才是出路

    购房顾问网总编辑苏步超表示，“小产权房”之所以屡禁不止，归根到底还是这种房源得到了一些群体的认可，不管是养老还是作为过渡时期的住房，都是不错的选择，因此，使“小产权房”合法化才是出路。同时，业内人士透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子的房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给了购房者。而且从目前的“小产权房”来看，还存在自来水发臭、经常停电等纠纷，房屋质量也没有保证。处理“小产权房”，政府应通盘考虑，需区别对待。