别墅捂盘实现利润飙升 稀缺资源纷纷坐等升值———
在以前楼市火热的时候，开发商的“捂盘惜售”曾经时有发生：为了借助房价快速上涨的东风获得额外收益，开发商刻意推迟开盘、拉长销售节奏，等房价涨了上去再慢慢“出货”。后来经过长期的市场调控和政府监管，“捂盘”现象有所收敛。然而临近年末，这种捂盘的现象再度抬头。究竟是什么原因促使开发商们逆市而动呢？市场人士表示，追根溯源，限购条件下的多方因素博弈，成为了“捂盘”的新动力。
●好房不卖为哪般？楼市再现“挤牙膏”式开盘
“5号楼既然已经拿了预售证，为啥现在还不开盘？”近日，有市民张先生反映，自己看中的房地产项目,同一批拿下销售证的楼座都已开始向外销售，唯独自己看中的楼迟迟没有动静。张先生有些疑惑：莫非是故意制造紧张情绪以求涨价？
我们近日走访了张先生说到的这个楼盘。“5号楼开始销售了吗？”面对询问，售楼处的销售人员直言：“还没开始卖，估计得等到先期开放的几栋楼卖得差不多以后吧。”在售楼处，我们还遇到了几位像张先生一样关注5号楼的购房人，他们表示，据说5号楼的一部分已经被团购了，而且由于5号楼所处位置最好，想要买的人也最多。“销售员劝我考虑已经在售的另外一些房源，因为5号楼即使开盘，也不保证能买到。”一位购房人表示。
实际上，北京市住建委等部门早在2010年就曾发文，规定取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。这一规定在当时被认为有效增加了市场供应，改变了曾经常出现的“挤牙膏”式开盘现象。然而时过境迁，越来越多的楼盘又开始多次推盘的把戏。
●涨价空间被封杀 “捂”房源或为营销策略
据北京市住建委的信息显示，目前北京有许多楼盘都没有遵循“一次性公开全部房源”的要求。春水园、丽景长安[最新消息 价格 户型 点评](楼盘资料业主论坛)家园、隆华熙园等项目甚至在取得预售许可证近半年后，依然有房源未向公开市场销售。例如，隆华熙园曾于今年5月18日取得了编号为“京房售证字(2012)88号”的预售许可证，共10栋楼的预售许可，然而直到12月16日，该项目5、6、16、17号楼仍然处于可出售状态。知情人表示，这说明其并未对外一次性公开全部可售房源。
近半年时间过去了，难道营销工作还未准备到位吗？这些项目为什么要冒着违规被罚的风险对房源有所“保留”呢？是为了涨价吗？市场人士分析认为，现在北京在售项目实行“一房一价”的公示，如果销售价格超过报备价格要重新进行审批，因此留给开发商随意涨价的空间并不大。开发商现阶段的“捂盘”行为更多是出于其销售策略的需要。
“例如某项目一次拿下五栋楼的销售资格，其中只有两栋楼最受欢迎，那么开发商就会把这两栋楼‘捂’起来，先把条件一般的三栋推向市场。一方面借长期积累的市场热度消化不容易卖出的房源，另一方面借机摸清市场状况，为后期制定价格策略做准备。”
●别墅盘三年仅“捂”出一期 升值80%坐等成为现实选择
相对于取得预售证又不出售的开发商，有的开发商采取的则根本不拿预售证。由于取得预售许可证后受到相关规则的制约，政府的监管又比较严厉，一些开发商甚至长时间不开盘，以达到特殊的目的。由于没拿下预售许可证的原因多种多样，既有外部市场因素，又有开发商与土地开发的因素，此类“捂盘”现象的形成更为复杂，时间跨度更大。
在12月14日取得预售许可证的项目中，一个叫榆滨芳苑的项目赫然在列。对广大购房者而言这个名字有些陌生，然而提到该项目的另一个名字——格拉斯小镇[最新消息 价格 户型 点评](楼盘资料业主论坛)，人们或许更为熟悉。这个位于通州宋庄镇的别墅项目，上一期项目开盘可以追溯到三年前的2009年。北京市房地产交易管理网显示，格拉斯小镇一期项目在2009年5月17日、20日获得预售许可，待售位置分别介绍为东海花园[最新消息 价格 户型 点评]A地块和东海花园一期。此后就一直没有新房源推出，直到今年12月。
“三年过去了，别的项目从拿地到售罄已经过了一个轮回了，然而像格拉斯小镇这样的楼盘，才是开发一期产品的时间，这是明显的捂盘行为。”有业内人士这样认为。
而对于捂盘的原因，有业内人士将价格列为首要因素。据了解，格拉斯小镇2009年开盘时均价在两万元左右，而现在价格已经涨到了三万五，也就是说三年时间其价格实现了近80%的上涨，且是在限购的条件下。“如今独栋别墅用地日益减少，相关产品被视为稀缺资源，在这样的背景下，放缓开盘速度，坐等地皮升值已成为格拉斯小镇开发商最现实的选择。”
●稀缺资源价值飙升 未来政府或加大清理力度
业内人士表示，坐等土地溢价，毫无疑问是开发商所乐见的。由此引发的“捂盘”现象在北京等一线城市更是屡见不鲜。
亚豪机构一位分析人士指出，不仅别墅类项目，目前由于北京三环内已不再批建住宅项目，许多已有住宅项目纷纷放缓了销售进度，等待麻雀变凤凰的神话；而在郊区，一些开发商也在“捂盘”等待地铁通车、商业配套等等利好。“中心城区的住宅是卖一套少一套，他们卖的不是现在，而是预期。”
不过，在开发商打着如意算盘的同时，政策的高压态势已经形成。根据国土部今年5月修订通过的《闲置土地处置办法》，土地开发中止一年的也算闲置。在国土资源主管部门与土地使用者未能就处置方式达成一致的，土地闲置满一年的，经批准后可按土地出让或划拨土地款的20%征缴土地闲置费；土地闲置满两年的经批准后可无偿收回土地使用权。同时，在闲置土地处置完毕前，开发商不得拿地，也不得办理闲置土地的转让、出租、抵押登记。
“违反相关条例的开发商，将在拿地的过程中受到很大限制。这无疑将加大开发商违法违规的成本”，相关人士表示。而作为一个背景，在刚刚结束的中央经济工作会议上，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”已经为明年的市场政策定了基调。有关人士认为，收紧土地政策、加大违法违规用地清理力度，或许会成为明年的一个方向。
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